“租不起房子,可以买房啊!”是悖论吗?

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每年澳洲会在本财年结束前,公布下财年的财政预算,过去几年因为疫情导致经济停顿,百废待兴。预算中也有不少惠民政策出台,其中对首次买房者的特惠贷款,最高可以贷到95%,也就是说年轻人只要出5%就可以买房。那对单亲父母亲呢?收人极低,还要养孩子(当然有政府津贴)。这个群体最高可以贷款到98%,也就是说只要付2%的首付就可以买房。 
 
围绕每财年的预算,是朝野和民众议论最热门的话题。于是有个著名频道的早新闻,采访了总理。这位主持人说现在的租金多少高,随着经济的好转,毫无疑问租金会大涨(事实证明,他说对了),这就引起很多年轻人,特别是单身母亲会租不起房子,租不到房子。想不到总理话锋一转,随即说:“租不起房子,可以买房啊!”,一时间传媒炸开了锅,总理差点要被人们喷的唾沫星子淹死了,甚至海外媒体都在嘲笑这位“离谱的白痴”总理。 
 
本篇文章,我们撇开任何政党执政理念,纯粹从居家理财来看“租不起房子,可以买房啊!”是不是一个悖论? 
 
首先我们来看租金,《今日》的节目主持人艾莉森·兰登(Alison Langdon)说,“在疫情期间全澳洲的房租涨了12%”,这是乱说的。大凡有点人性的房东,在疫情期间都纷纷削减租金,至少维持原有的租金不变。很多投资房地产的业主,也是通过银行借贷,也就说,租金收入除去物业开支,还要交税。现在的物业开支越来越高,所以在正常的时期,每年租金都会按照通胀指数涨一点,但在这疫情几年里,没有听说谁在涨租金的。倒是很多商业和民用房的房东在降租金的,当然也不是随便降的,先说一个故事: 
 
我有一家房客,在疫情时期,通过物业公司要求降租金,(其实这3年我都没有涨一分钱的租金)。我说可以理解,但我们必须走正规程序。他们这里的规则是,要租客提供工资收入的证明,说明收入减少或者没有收入,递交申请后由独立的机构评估通过,按照一定的比例降租金,而差额部分由国家补贴,业主基本维持原来的租金不变。这个租客拿不出任何证明,最后放弃了。但我觉得他们是很好的租客,就赠送200块钱最为礼物,最终皆大欢喜。 
 
但现在艰难期已经过去,这些补助计划都已经取消。随之而来的租金涨价潮,各地普遍在涨租金,一些地区甚至高达50%以上,而且一个房子,通常一二十个租客排队申请。在这种情况下,租客自然压力非常大。但是不是“租房”就一定是比“买房”上算呢? 
 
我们撇开任何倾向,纯粹从“家庭理财”的角度来计算一下,不过先来假设一些条件: 
借贷利息:目前各大银行的借贷产品的借贷利息在6%左右(现在有降息的趋势) ;
房价:房价因为房子的地段、类型、占地面积等因素大不相同,本例按照维省博士山两房公寓为例,便宜的有40万零一点,贵的有60多万,我们取中间值50万 ;
租金:租金也因为房子的地段、类型、占地面积等因素大不相同,本例按照维省博士山两房公寓为例,在600/周左右 。
 
计算结果
 
上图上按照标准的“复式利率计算公式”的计算结果,不计算不知道,一计算还真的吓一跳,绝对是买房供按揭比付租金上算。只要积蓄一点首付买房,两者每年的相差,买房者甚至可以做到比租房还盈余!当然自己的房子要交物业管理(含房屋保险),年度印花税等费用。 
 
那朋友会问:既然买房比租房好,过35年后这个房子就是自己的,而一辈子租房,到老来什么都没有。那有什么缺点呢? 
 
首先是首付,我们看上面的表格,首付越是多,还款越是省力。各项贷款条件要是满足,一万块钱的首付和十万块钱的首付,差距非常大。但恰恰现代人不愿意储蓄,平时吃光用光,那买房就没有盼头。有一种财务借贷可以帮助凑足这点首付,但要么利息很高,要么带有苛刻的条件,有点甚至用房产的一半作为抵押。明白人不会走这条路。 
 
其次,很多习惯租房的人,喜欢搬来搬去。买了自住房就无法随意搬家,要是短期内卖房再买房,费用会不小,谁能保证短期内房价一定是往上走的?另外租房遇到的修修补补,全部由房东负责,而自己买房,都需要自己修理,或者自己花钱请人修理。所以这是买房置业的一大缺点。 
 
最后,买什么样的房子?我们知道房子的价值在于地皮,地段好、地皮大的房子,资产增值就越大。而几十平方的公寓房,增值空间也是最小的。比如在上面所举例的博士山,公寓基本上在这几年都没有涨,因为比较中心地段,大批的高楼在造,大批的楼盘在甩卖,此类公寓不可能翻倍。所以买公寓尽管承受力很容易,但别指望资产的增值。同样,要是买地大的别墅房,那就更别指望很轻松还款。这是市场调节的规律,哪里都一样,不可能做到鱼和熊掌兼得。 
 
博士山新楼盘“万豪城”公寓是这样的
 
 两房的公寓是这样的景色
 
所以“租不起房子,可以买房啊!”是不是悖论?的确是。那为什么一说到“租不起房子,可以买房啊!”就被人骂白痴呢?因为人们往往想到的是那种豪华的别墅,租不起房子的人,往往还会幻想住豪宅。不信问问周围租房的澳洲朋友,劝他们积攒一点首付,买个公寓,住的也舒服,二三十年后房子还是自己的。或者,过几年条件好了,可以将“自住房”改成“投资房”出租,自己再买更好的,这就是“骑在马上找马”。可是他们一定不认同,要买房就要买豪宅。所以总理叫大家“你可以买房啊!”,说的不是你,你只能等待幻想中的哪一天到来。 
 
租不起房子的人,往往会幻想买这种房子(我家隔壁的别墅,2百40万卖了)
 
说明:本人不是地产开发商,也不是地产中介卖房子的,更不是做借贷生意的,不构成投资建议。 
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