财经观察之265 --- 全球出现有史以来最大房地产泡沫

经济学人》杂志指出，本轮楼市泡沫已经超出了上世纪２０年代和９０年代的
股市泡沫——

　　在过去５年中，发达国家楼市总值由３０万亿美元升至超过７０万亿美元，升幅
相当于各国国内生产总值的１００％，这也是有史以来全球最大的一次资产泡沫。发
达国家房地产市场越繁荣，最终泡沫破裂的后果就越惨。

　　根据《经济学人》杂志日前发布的统计，过去５年，发达国家的楼市总值由３０
万亿美元升至超过７０万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的１００％。这次楼
市泡沫比上世纪９０年代后期全球股市泡沫（历时５年、升幅是国内生产总值的８０
％）和上世纪２０年代后期的美国股市泡沫（占国内生产总值的５５％）更加膨胀，
是有史以来最大的。

　　该杂志最近还公布了新一季楼价指数，数据来自借贷公司、地产公司和国际统计
，涵盖２０个国家和地区，结果半数国家和地区的楼价继续飙升，升幅达到１０％以
上。其中美国楼价比去年同期上升了１２．５％；在欧洲，法国和西班牙的升幅最高
，分别达到１５％和１５．５％。

　　飙升的房价大大推动了世界经济的发展。一旦房价下跌，情况将如何？《经济学
人》杂志以美国为例指出，美国房价已升至危险的高度，最有力的证据也许就是过去
一个月来美国几乎每一家报纸和杂志的前页都大量刊登了购房热方面的文章。

　　一段时间以来，人们一直在警告全球房价都在以惊人的速度增长，包括美国在内
。既然大部分人都已注意到了，那么算账的日子就指日可待。它不会令人愉快。目前
的住房市场繁荣以何种方式结束，它可能决定着整个世界未来数年的经济发展方向。

　　纵观历史，金融泡沫，不论是住房、股票还是郁金香球，所持续膨胀的时间总是
比理性的人们认为可能持续的时间要长。在很多国家，房价相对于房租和收入而言已
升至创纪录的水平。但是，正如２０世纪９０年代末网络股崩盘所证明的那样，有些
价格可能还要升得更高。预测房价何时下跌是不可能的，尽管房价肯定要下跌。在澳
大利亚和英国，房价已经开始下滑。美国的住房市场可能要再过一年左右才下跌。

　　但此次经济损失可能要比以往更为严重，因为房价更有可能是名义下跌，而不是
实际下跌。与先前的房价高峰相比，很多国家不仅住房定价过高，而且鉴于通货膨胀
如此之低，房价至少要十年保持不变才能将实际房价压回到长期平均价值的水平。最
重要的是，在很多国家，这种房价繁荣受投资者驱动的因素远远大于以往，因此如果
房价开始下跌，他们出售房产的可能性远远大于业主居住者。

　　目前整个世界经济都处于危险之中。国际货币基金组织已对此发出警告：正是因
为房价上升是一种全球现象，因此任何下跌都很有可能同步发生，所以后果也将是广
泛承受。房地产持续繁荣令人愉快，可是有史以来财富的最大增长却多半只是一种幻
想。

　　富国楼市泡沫破裂损失双倍于股市

　　很多人断言房价不那么容易受灾难的影响。他们认为，房屋与股票不同，不是纸
上财富。你可以住在里面。房屋不能像股票那样说卖就卖，因此价格暴跌的可能性要
小一些。

　　诚然，房价不会像砖块一样骤跌。它往往是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上
的砖块。但是，等它着陆时，它仍然会造成伤害。房价暴涨与网络泡沫之间存在着令
人不安的相似之处：尽管租金不足以支付利息，但投资者仍然一直在买房，一味期盼
高额资本收益，就像２０世纪９０年代末投资者购买亏损公司的股票一样，仅仅是因
为股价在上扬。

　　住房与股票之间的另一个巨大区别与其说令人欣慰，不如说令人担忧：人们借钱
买房的可能性远远大于借钱买股票。在大多数国家，与以前的繁荣相比，最近的房价
上涨与房贷大幅上升是同步发生的。不仅新的购房者申请高额抵押贷款，而且现有的
业主也增加了抵押贷款，从而将资本收益转变成可以开支的现金。如此一来，房地产
繁荣就很可能比股市泡沫更加危险，而且通常随之而来的是反复出现的持续经济疲软。

　　国际货币基金组织进行的一项调查发现，在富裕国家，房价泡沫破裂后的平均产
出损失是股市泡沫破裂的两倍，而且通常导致衰退。

　　美政策调整将陷于被动

　　澳大利亚、英国和荷兰最近的经历得出的教训就是：与常识相反，利率大幅上调
未必能够带动房价下跌。这对美国来说是个坏消息。

　　即使美国的房价最初只是持平，而不下跌，这也将损害消费者开支，因为依赖资
本收益而借贷的动力消失了。正是依靠鼓励这种借贷，美国的房价上升才比其它地区
更大地促进了经济发展。美国２００１年以来创造的全部就业机会中有２／５来自与
住房相关的部门，如建筑、房地产放款和经纪。如果房价实际上出现下跌，这一促进
因素将转变成重大阻力。

　　一旦房价下跌推动经济朝着衰退的方向发展，那么令人难堪的事实将是：美国决
策者掌握的调整余地将比他们在股市泡沫破裂后掌握的余地小得多。短期利率仅为３
％，降息空间缩小。２０００年，美国拥有预算盈余。而今天它拥有的是巨额赤字，
所以大幅减税已无可能