房市小议：为什么市值1.5M的房子会3.6K出租？

我最近在看1031 EXCHANGE， 颇有收获。1031 EXCHANGE允许地产投资者在一定条件
下通过"交换"房产来延迟交税，只要交换之后投资者没有现金收入。有个说法，
人活在世两件事不可避免：死亡和税。1031是一个非常好的延税工具。运用的好，
可以到死才交税。

以前的1031房产交换只限于投资房。最近的1031法允许自住房参与交换。

首先要了解为什么卖自住房会需要1031。(不是所有自住房都可以用1031)

- 国税局规定单身自住房价值增长的前25万不交税，夫妻住房价值增长的前50万不
交税。房主在过去的5年内必需有至少2年住在里面。

- 加州很多房多年来涨幅超过免税额。如果卖掉，要交15%CAPITAL GAIN TAX，和
CA SALES TAX，总额是25%左右。如果一个房子去掉费用赚了1.5M，COUPLE有50万
免税，如果不用1031，他们卖房子交税 1M*25%=250K！

- 怎样用1031延税：首先将自住房出租至少一年，这样就变成了投资房，可以合法参
与1031交换。出售房子以后，因为房主在里面住够了2年，所以前50万免税(假设是
夫妻两人)。剩下的1M，投资到别的房产中(可以是多栋，只要总价大於2M)，用于出
租。一年后或者继续做投资用，或者收回自住或度假房。(要卖的时候为了避税比较
复杂，这里暂不讨论)

这里要回到test2test提到的1.5M出租3.6K的问题。我在CRAIGSLIST上查到的有地
址(才可以ZILLOW)的CUPERTINO出租房，基本上都符合这些条件：

-涨幅超过500K (几个超过1M)
-已经买来2年以上

这些房子验证了我的猜测，就是房主拿来出租是为了一年以后做1031EXCHANGE，一
方面CASH OUT，更重要是为了延迟交税。

这些豪宅廉租的例子背后都有投资原因，不能单纯引用来证明房市衰弱。不否认也
有炒房炒成房东的，可是在弯曲还是小概率。

以下是CRAIGSLIST上的出租房，都是有地址的房子信息，但无一例外都验证了我的
猜测：
22815 Poplar Grove Sq, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE? $813,373
Total assessed value: = $121,359
(没有成交价，只能用ASSESSED的价钱估算，成交价应低于这个值)
Gain: 692K

10437 Avenida Ln, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE? $1,363,321
Total assessed value: = $286,739
(没有成交价，只能用ASSESSED的价钱估算，成交价应低于这个值)
Gain: 1077K

10204 Byrne Ave, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE™: $1,428,156
Purchase Price: 09/15/1995: $294,000
Gain: 1134K

10599 N Stelling Rd, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE™: $2,009,978
Purchase Price: 02/24/2005: $1,490,000
Gain: 519K