[林修荣]买屋第一步：知己知彼

知己知彼

「预先合格」与「预先批准」有别



打算买屋的朋友，通常还未去找屋之前，都应该先到贷款机构去询问一下贷款条件，
顺便进行预先批核。



预先批核分成两种，第一种是「预先合格」(PREQUALIFICATION)，第二种是「预先
批准」(PREAPPROVAL)。两者是很不同的。



「预先合格」是一个比较简单的过程，贷款机构只要求您供给基本的个人财务资料，
包括您的收入与债务，然后为您计算出您可以获得的贷款金额。贷款机构并不要求
您提供收入证明，也不会去查证，甚至连您的信用报告也不会去索取。因此，贷款
机构发出的「预先合格」信件，只是很初步的显示您可能获得的贷款金额。



「预先批准」要求比较严格，不单您要提供个人财务资料，贷款机构也会作一定的
查证，包括分析您的信用报告，然后按您准备使用的贷款项目，给您一个相当确实
的贷款金额。将来只要您的财务情况没有重大改变，都应该可以顺利获得贷款。



做这步功夫，主要是给自己一个贷款金额范围，也给卖家一个安心，所以我建议您
争取效用较高的「预先批准」。



查阅自己信用评分



生活在美国，每个人都有自己信用记录，包括过去贷款还款、破产欠税等资料，由
三家主要信用记录公司收集。当您向银行申请信用卡或贷款，甚至找寻工作和申请
租屋时，都可能被查验信用记录。



由于银行要处理大量贷款申请个案，多不愿意花费时间去详细分析每个申请人的信
用报告，往往要求贷款人信用评分(Credit Score)超过某一数字，才会进一步考虑
申请。



最常用的信用评分系统叫FICO，三家信用记录公司都采用，但由于每家公司的信用
资料都可能不同，同一个人的评分都会有少许差别。一般分数由三百六十五分至八
百四十分之间。超过六百六十分，已被视为良好记录，低于过六百分，便算为不太
理想，不过每家银行的衡量标准不一样，所以不能一概而论。



FICO分数过去是不公开的，但现今大家可以直接向FICO订购，在互联网上即时查阅
自己在三家信用记录公司的评分，并同时取得信用报告。报告上详细分析您信用评
分内容，与及增加评分的方法，您可以利用其「评分模拟系统」(Score Simulator)
去计算每一个方法可为您增加评分之数目。该网址为www.myfico.com 。大家不妨在
申请信贷前先查阅自己信用报告与评分。



为新侨设的信用评分



由于缺乏信用历史，一向新移民、低收入家庭或年青人都不容易取得贷款或信用卡，
传统的信用评分系统无法为他们计算出评分。但因为他们取不到信用卡或贷款，便
无从开始建立信用记录，所以是一个恶性循环。估计全美有超过五千万人因信用记
录不足，而没有信用评分。



全国最大的信用评分机构FAIR ISSAC，最近宣布一项新的计算评分方法，是特为这
类缺乏一般信用记录的人士而设。它会用一些「非传统」的资料，例如：银行帐户
资料、公司分期付款还款记录等。将来还会加上交付租金记录等其他资料。FAIR ISSAC利
用这些资料，提供信用评分，分数也是由150至950。



目前该评分只供应商家，暂时消费者自己未能查阅，但短期内会开放给一般消费者。
估计五千万没有信用评分的人当中，有二千五百万人会因此获得信用评分，对信用
卡公司来说，能够大量增加信用卡客户当然是个好消息，对新移民读者也是个好消
息。要查阅该信用评分资料，可到www.myfico.com，然后进入BUSINESS SOLUTION。




如何取得免费信用报告



西部十三个州的居民在零四年十二月开始，每十二个月可以免费取得一份自己的信
用报告，是包括三家信用记录公司的资料。现在有关部门已经宣布要求信用报告的
联络资料。



最方便是利用互联网申请，网址是www.annualcreditreport.com ，亦可以打电话
申请，电话号码是1-877-322-8228，用邮件索取可先到以上网址下载申请表，然后
寄到：Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA
30348-5281，十五天后便会收到信用报告。



索取报告时，您需要供给姓名、出生日期、社安卡号码、现今地址。假如您在过去
两年曾搬家，便要供给过去地址。在网上索取的话，会被问及需要那一家信用记录
公司的报告，您是可以要求全部三家记录公司的报告，之后您会自动被带到那家公
司的网址，上面会要求您回答一些与您个人信贷有关的问题，以确定您的身份，然
后您便可直接在网上看到信用报告。



在要求信用报告的过程中，您可能被要求考虑购买一些与审查信用记录有关的服务，
这个免费的报告当然会令信用记录公司生意减少，所以它们会用尽办法向您促销其
他要收费的产品，请大家留意。



信用评分与利率的关系



信用评分(Credit Scores )反映了信贷风险(Credit Risk)，所以有些银行对不同信
用评分的客户，给予不同的利率。最为贷款机构使用的信用评分系统，简称为FICO，
它的网址上显示了信用评分对利率的影响：信用评分在七百二十分以上，信贷利率
最低，目前三十年固定贷款利率为六点二；可是，假如信用评分只有六百二十点，
利率便高达八厘。不过，目前即使借贷机构加高了利率或费用，都无须通知贷款申
请人。



布殊总统去年十二月签署的「公平与准确信用法案」，其中一项内容，是规定借贷
机构如果因信用评分问题，而要将贷款利率或费用加高，必须通知贷款申请人。



这项新例的目的，是让消费者更了解自己得到的贷款利率。假如知道利率因信用评
分较差而增高，便可以取自己的信用报告检查一下，然后如果报告上的资料有错漏，
便可以及早更正。有些朋友也许会考虑先设法将自己评分调高，才去申请借贷。



你可以借到多少房屋贷款？



准备到银行作房屋贷款时，如何知道自己可以借到多少钱呢？银行借出贷款给客户，
当然先衡量借款人的还款能力。银行首先计算第一个还款能力的比例，就是按借贷
人交税前的收入，来计算住屋费用的比例。



所谓住屋费用，是包括PITI四个金额。P是本金还款、I是利息、T是物业税、I是保
险。收入越高，能够负担的PITI金额便越高，借到的贷款金额便越高。通常银行要
求比例是百分之二十八至三十三之间，即如果税前收入是每月三千元，PITI的金额
便不能超过三份之一，即一千元；当减去物业税及保险，便是每个月可以还款的金
额。然后按贷款的利率，就可以计算出可以借到的贷款金额。



除了以上住屋费用比例外，银行也会考虑全部债务的还款比例，就是PITI费用外，
尚要加上其他债务还款金额；有关比例通常是不会超过四成。



除了上述两个比例外，银行也会考虑大家的头款及信贷纪录。所以，在大家尚未找
屋前，最好先找银行或贷款经纪，来计算可以借到的金额，然后发出一封预先批核
信。