江城游子買房心得 - (3) 活學活用房地產投資原則-zt

房地產投資首先需要的是知識，而這些知識可通過講座，書本，投資達人學習得來。要交高人朋友，他們的實際經驗是用錢都賣不到的。

房地產投資原則的第一個原則是-Location，Location and Location
Location 首先強調近CBD。拿某個城市過去20年來房地產資本增值舉個例子: CBD 2 公里以內 500%，CBD 2 公里 到 CBD 5 公里 400%，CBD 5 公里 到 CBD 10 公里 350%，CBD 10 公里 到 CBD 15 公里 300%。

房地產投資原則的第二個原則是-Positive gear 與 Negative gear 選 Negative gear 物業

此原則實際上又強調近CBD，近CBD的物業資本增值高，但是租金回報較低。有人做了個計算:

1，Capital gain property with 10% growth and 4% rent
2, Cash flow property with 4% growth and 10% rent

一個$300K的物業20年後，Capital gain property 將淨增值到$1。8M 而 Cash flow property 淨增值僅達到$0。75M。

此二原則投資較高.。假若某城市的平均房價$350K, 那麼你得花大約$600K - $800K 才容易找到這樣的物業。通俗一點的說法是先虧損利息扣掉租金的部分，從稅務局拿點扣稅，再等著資本增值。高回報，也會有高風險。一旦工作沒了，還貸款就成了問題。

房地產投資原則的第三個原則是買平均房價的物業

此原則我較喜歡，平均房價的物業易買也易賣。由于房價較低，7-10年翻一翻也容易些。

我 活學活用房地產投資原則是找距CBD12公里，大學附近的二，三個suburbs。用江游的話是找馬好草肥的物業。我買potential 要麼地大可分割，要麼樓房樓下的大廳有可能隔成二房間。租金回報Gross yield 6%以上， 或者有潛力達到此指標。