(原创 高云堂 2007年1月11日于美国达拉斯)
第三部分 房地产税的估价及征收
首先，郡政府是跟据什么来确定一个栋房子的价值的。一栋房子，当刚建成时，会有一个新房销售价，但过了几年，十几年，甚至几十年之后那么它的价值是多少呢？这就是房地产的估价(Appraisal)问题。
目前，在美国，对房地产有三种估价方法：
一 成本核算法(Cost Approach):
用建造成本与折旧情况来估价房地产的价值，主要适用于非赢利性质的建筑物，诸如，教堂，市政府大楼等。
二 收入分析法(Income Approach):
采用租金收入来计算投资回报率进而推算出房地产的价值，主要适用于有租金收入，赢利为目的各种商业地产，诸如购物中心，办公大楼等。
三 销售比较法(Sale Comparison Approach 或Market Date Approach):
采用相同或类似的房子，这包括，相似的年代，面积，房间，浴室，结构，装修，楼层，贷款方式等采用近期(六个月)的销售价格来推算出该房子的价值，主要适用于各类住宅，诸如 独立屋(Single Family Residence) , 高层住宅，城市别墅(Town House) 等。
有时，为了使估价更加准确，这三种方法也同时使用，但对于住宅类(二手房)，几乎都用销售必较法。
郡政府是采用当地房地产经纪人的房源共享系统(MLS) 中的销售数据, 通过相似市场分析(CMA-Competitive Market Analysis)来估算出房子的税收值(Tax Assessment Value) 。税收值是一个统计数字，不同与销售价。每个房子的税收值是各郡的房地产估价中心CAD(Central Appraisal District) 根据前一年或半年相似房子的销售价和其它因素推算出来的。
比如，一栋房子2007年的税收值是根据2006年后半年，与这个房子相同或类似的小区内，一栋或多栋，相似或一样的年代，面积，房间数，浴室数，楼层，结构，装修，贷款方式的销售价格而推算出来的。
举例说明：在2006年下半年，在你家的小区里，有五栋与你家类似的房子卖掉了，成交价分别是：21万，20万，25万，21万，19万。这五栋的平均值是21.2万，如果不作调节的话，房地产估价中心就认为这栋房子的价值是21.2万，所以就寄给你一个房地产税单，要按这个价值交税。由于这种估价并不精确，误差也很大，郡政府也知道这一点，所以就给居民足够的时间去到房地产估价中心去要求改正。你认为估高了，拿出证据来，就给你降下来。但到每年的五月三十一日之后就不能改了。
由于税收值是用前一年的销售数据作为参考，所以当房价上涨时，往往税收值低于市场价，房价下跌时，税收值高于市场价，房价没有变化时，税收值与市场价最接近。这些销售数据主要是从当地房地产经纪人的房源共享系统(MLS-multiple listing service也，译为多重上市系统) 中获得。在美国，绝大多数二手房是由房地产经纪人代理和出售的，当经纪人售出后，便要把成交价输回到MLS中，这样就建立起一个房地产市场价格的数据库。
如果屋主不按时交纳房地产税，会有很重的罚金。拒不交或没有能力交纳的，郡政府有权查封这栋房子并拍卖掉。
第三部分 房地产税的估价及征收
首先，郡政府是跟据什么来确定一个栋房子的价值的。一栋房子，当刚建成时，会有一个新房销售价，但过了几年，十几年，甚至几十年之后那么它的价值是多少呢？这就是房地产的估价(Appraisal)问题。
目前，在美国，对房地产有三种估价方法：
一 成本核算法(Cost Approach):
用建造成本与折旧情况来估价房地产的价值，主要适用于非赢利性质的建筑物，诸如，教堂，市政府大楼等。
二 收入分析法(Income Approach):
采用租金收入来计算投资回报率进而推算出房地产的价值，主要适用于有租金收入，赢利为目的各种商业地产，诸如购物中心，办公大楼等。
三 销售比较法(Sale Comparison Approach 或Market Date Approach):
采用相同或类似的房子，这包括，相似的年代，面积，房间，浴室，结构，装修，楼层，贷款方式等采用近期(六个月)的销售价格来推算出该房子的价值，主要适用于各类住宅，诸如 独立屋(Single Family Residence) , 高层住宅，城市别墅(Town House) 等。
有时，为了使估价更加准确，这三种方法也同时使用，但对于住宅类(二手房)，几乎都用销售必较法。
郡政府是采用当地房地产经纪人的房源共享系统(MLS) 中的销售数据, 通过相似市场分析(CMA-Competitive Market Analysis)来估算出房子的税收值(Tax Assessment Value) 。税收值是一个统计数字，不同与销售价。每个房子的税收值是各郡的房地产估价中心CAD(Central Appraisal District) 根据前一年或半年相似房子的销售价和其它因素推算出来的。
比如，一栋房子2007年的税收值是根据2006年后半年，与这个房子相同或类似的小区内，一栋或多栋，相似或一样的年代，面积，房间数，浴室数，楼层，结构，装修，贷款方式的销售价格而推算出来的。
举例说明：在2006年下半年，在你家的小区里，有五栋与你家类似的房子卖掉了，成交价分别是：21万，20万，25万，21万，19万。这五栋的平均值是21.2万，如果不作调节的话，房地产估价中心就认为这栋房子的价值是21.2万，所以就寄给你一个房地产税单，要按这个价值交税。由于这种估价并不精确，误差也很大，郡政府也知道这一点，所以就给居民足够的时间去到房地产估价中心去要求改正。你认为估高了，拿出证据来，就给你降下来。但到每年的五月三十一日之后就不能改了。
由于税收值是用前一年的销售数据作为参考，所以当房价上涨时，往往税收值低于市场价，房价下跌时，税收值高于市场价，房价没有变化时，税收值与市场价最接近。这些销售数据主要是从当地房地产经纪人的房源共享系统(MLS-multiple listing service也，译为多重上市系统) 中获得。在美国，绝大多数二手房是由房地产经纪人代理和出售的，当经纪人售出后，便要把成交价输回到MLS中，这样就建立起一个房地产市场价格的数据库。
如果屋主不按时交纳房地产税，会有很重的罚金。拒不交或没有能力交纳的，郡政府有权查封这栋房子并拍卖掉。
