本文于2008年2月14日发表于www.focus.cn
高云堂于达拉斯
本文是应一位居住在加拿大的加拿大公民的要求所写，实际问题：
高先生能請你分別說明外国人在美国買以及賣二手Condo的稅法問題嗎?我知道外国人與美国人買以及賣二手Condo的稅法是不同的， 我是加拿大籍華人..我曾經在美国8年(1992--1999)並且有良好美国信用记录.我是問住宅房地产第一套住宅(PRIMARY HOME)..外国人在美国買以及賣二手Condo的稅法問題. 因為我想以後冬季住美国。
一 背景介绍
1980年之前，外国公司/人在美国投资房地产出售获利之后，因为人不在美国，也不报任何所得税(Capital Gain or Business income)，美国国家税务局(IRS)也没有办法追缴，所以，就制定了对于外国人在美国进行房地产投资方面的税务规定，英文就是Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) 。
二 FIRPTA主要内容
如果你没有赚钱，IRS就不会让你交任何税，这要看你的报税的情况决定。
1) IRS关于外国人的定义：
在IRS定义中的外国人，不是正常意义上的外国公民，即不是非美国公民。IRS定义的外国人是：
一年中在美国居住的时间没有超过183天的外国人。所以，一个非美国公民，非美国永久居民，如果是在长期居住的，诸如工作签证(H1)的外国公民 ，也不是IRS所定义的外国人。
如果一位加拿大公民，在美国生活超过183天，那么按照IRS的定义，不是外国人,IRS有一个详细的计算方法，这里只是一个大概的说明。
2) 外国公司的定义
一般是外国公司在美国公司里所占的股份超过51%，就视为外国公司，这一点没有特别的地方。
三 FIRPTA豁免的情况
这项法律有一些豁免的特殊情况，但这种只适用于住宅和个人，不适用于公司及商业房地产。
如果属于IRS定义中的外国人，自住的房子：业主是自住(没有住过半年) ，但出售时价格不超过30万美元，就与正常的交易一样，过户公司就不会预扣10%的成交价。但是有一个条件，就是买主买了之后也是自住的。
所以，这个豁免有三个条件，必须同时满足：买主，卖主均是自住(不是投资物业)，成交价不超过30万美元。
四 税收的计算
如果不属于IRS豁免的范围，那么在过户时就要被过户公司预扣10%的成交价。如果有获利，获利部分要交纳所得税，税率至少21%左右(因为税法可能有变化，只能给出大概范围)。如何是超过一年的投资的话，税率就会低一些，估计是15%左右。
五 联邦法和州法
FIRPTA是美国联邦法，但是很多美国的很多州也有类似的，关于外国人投资房地产的州法，这是个很不幸的事，笔者所在的德克萨斯州尚没有州水平的外国人投资房地产的税法，因为德克萨斯州没有州所得税。估计在有州所得税的州，可能就会有，美国的决大多数州有州所得税。本来美国的联邦，州的税法就很复杂，再加上一个外国人投资房地产的税法，就更复杂了。
比如加州的外国人(外州人)房地产投资的税法就很值得注意。加州的法律要求，凡不是加州的居民，这当然包括外国人，在卖房地产时要被预扣3.33%成交价来纳税，当然多余的本分会退回给卖主。
以上是有关美国的对于外国人在房地产上投资的税收法规，具体的情况应向具有专业执照的会计师和税务律师去咨询，以便能得到准确的信息。
加拿大那位朋友的问题：
你如果只是冬天在美国，你可能不会在美国住上183天，所以，你就是IRS定义中的外国人。如果你在美国买的CONDO之后，卖的时候不超过30万美元，而且买主也是自住，那么在过户时就不会被扣留10%的成交价。如果成交价超过30万美元，就会被扣留10%，在你报税之后，多余部分IRS就会退回给你。在每个州有可能不同，所以你可能会交纳一定的州所得税。如果卖的时候，房价比买的时候还低，你就不用交所得税。
从目前看，外国人在美国买房地产的时候，没有什么不同，可能就是贷款的首期要高一些(如果没有在美国的信用记录的话)。但你有美国的信用记录，可能时间太久了，没有价值了，同时贷款公司也要看你是否在美国有收入或工作，所以在贷款方面，你不会与美国人一样的，可能要至少25%的首期。
