Short Sale过程与案例2分析（3-Escrow 和Agent）
在美国经营房地产的体会之体会之七
如山
（2009年6月29日）
（如山注：以下的分析是基于我所熟悉的发生于Lien理论、使用Deed of Trust的州，可能不适用于其它不同州。并且是我个人的看法，不一定正确）。
9) Escrow 在房地产交易（Transaction）中所起的作用
“一手交钱一手交货”是大家在日常生活中经常听到的警告。意思是提醒人们别交了钱拿不到货，也别交了货拿不到钱。可是在现代的很多交易中做不到，这就产生了中间媒体。例如国际贸易中的L/C。对一个房地产的交易来说，就更复杂一点，因为这里成交中牵涉到的利益关系人最少有卖家，买家，卖家原来的Lender（在这个例子里是1st Lender和2nd Lender），买家的新Lender，Title公司和Listing broker，selling broker等等7到8家或更多（在这个案例2里最少7家）。利益怎么分配和转让，时间顺序如何，没有一个独立于所有利益关系的中间人来处理几乎是无法进行的。因此，Escrow的角色就应运而生。且看它是怎么运作。
在预订的Closing日之前，卖家到Escrow签有公证的卖出文件（在这个例子里是Warranty Deed）和Settlement Statement（HUD1）等其它文件, 买家到Escrow签有公证的贷款抵押文件（Mortgage或Deed of Trust，在这个例子里是Deed of Trust）和Settlement Statement（HUD1）等其它文件。同时（先后不论，但一定在Closing之前），Escrow向原来的Lender获得pay off的总金额（在这个例子里是分别向1st 和2nd Lender获得同意release lien 的approved 金额-approved letter）。然后，买家的新Lender将贷款的钱汇到Escrow的帐户；同时，买家将down payment及一切有关费用的钱转账到Escrow。Escrow检查所有有关方面所签的文件正确性（常常在这个阶段Escrow发现有错漏就会要求有关方补签）和所有需要支出的钱到位（在Escrow的账户）。然后，在预订的Closing日，将有关法律文件拿到所在的County 做Recording。在拿到Recording number之后，Escrow开始按有关方面所签的文件（HUD1和所有与钱的分配有关的补充协议-Addendum）分配在Escrow trust户口的钱。至此，整个房地产的交易正式完成。而原来的Lender（在这个例子里是1st 和2nd Lender）的释放抵押权（Release liens）文件（在这个例子里是1st 和2nd Lender 的Deed of Reconveyance）在完成交易以后才签，并Recording，然后寄到原业主的手上。
Escrow在做以上工作的时候有多可靠（这里不是指工作中的出错）？会不会特别配合某一方的利益？任何事情我都不敢说百分之百，因为总有人在做假，在犯罪。但对美国的法律体系和人们（特别是专业人员或公司）遵守法律规矩的自觉性，我有高度的信任感。对于Escrow这个具体行业，我有99 %以上的信任度（指会否配合一方利益而欺诈）。他们不会因为与其中某一方的熟悉而干违法的事。我有一个
连老板才三个人的很小的Escrow公司长期为我服务。这些年来他们做我的Transaction已经过超过一百个，还不算我给他们介绍的朋友、同行去的客户。但是有一次遇到有争议的问题，他们也是私毫不偏袒我，甚至不惜失去我这个客户（这是发生在最近的一个Transaction，我有空再写下来）。所以，一些网友担心Escrow是Agent选，会不会配合欺骗。我告诉他，我相信这个可能性非常小。
10） Agent的诚信度
我前面说过，我对美国的法律体系和专业人员遵守法律的自觉性有高度的信任感。Agent是专业人员，我也是相信99%以上会遵守法律。但是，是否这就意味着Agent所说的话可信度也这么高呢？当然不是。法律规定，有企图的误导（intentional misrepresentation）是欺诈（fraud）。什么可以归入“企图的误导”呢，比如说Agent知道这个房子屋顶有漏水，但他为了买卖成，他说没有任何漏水，这就是企图的误导（当然，你要是在成交以后发现想告他，你也要证明他预先知道不说）。但是，看法、预测、夸大等（Opinions, predictions, puffing…etc.）就不算了。比如说，Agent说这个房子这个价格是一个good deal；现在是买入的最好时机；明年市场应该升20%以上……等等就不构成欺诈。因为你不应该就依靠他的意见来做决定。聪明的经纪在说完这类后面常常加上一句，“这是我的个人看法（This is my personal opinion）”。这种希望你买成而产生的夸大话有多常见呢？非常普遍！我买房地产时对Agent所说的物业的价值的信任度不超过10%。
不过，也不必埋怨Agent的某些方面话的可信度。因为Agent就是希望成交从而能够拿到佣金。你跟他们的利益始终有冲突（你想买到最好价的good deal而想多看些，他们最希望你看见就买）。但是，换位想想，你要是做那Agent不也是这样吗？难道每看一个房子，你就跟顾客列出一大堆不能买的理由？或者你希望你的客人看房子越多（也就是你希望你干越多活才能做成一单买卖越好）？所以这是人之常情，无可厚非。要找一位完全为你着想而又有足够知识的好Agent不容易（我没说不可能）。所以，做决定时，还是要自己做功课，不能只依赖Agent的看法。要是判断错误（指价格、时机等等，不是指房屋哪里坏等等具体问题），你也不要埋怨别人。
另外，我们每个人的知识、时间都有限，所以雇请专业人员的帮忙是不可避免的。
我虽然有经纪牌，但是我要这个License 主要是为了能够进入MLS的database看资料和make offer等方便。我买入的房产70%是我自己买，但依然有30%是Agent帮我找到而成交的。我的所有房产出售都是由一个Agent 长期帮我Listing。我不想跟顾客直接打交道。
房地产经纪、贷款经纪、Inspector、Escrow、保险等等专业人士都学过并懂得区分犯罪与夸大看法的区别。
回到我们这个例子，收双重佣金就是严重的欺诈（实际上也没办法做得了）。
11） Agent为何躲躲闪闪不给2nd Lender 的Approved Letter
在这个案例中，Agent早就说他有2nd Lender 的Approved Letter，但为何总是躲躲闪闪不给买家看呢？
首先，银行的approved letter是属于卖家的private confidence document。Listing agent在卖家的授权下是可以看的(请读者不要与assume loan的其它transaction形式相混)。但是， Agent无权向第三者披露（disclose）。买家能够也应该关心的是总买价。第二，Agent知道2nd想要3万，而1st lender要是知道总价不是50万，而是更高，而高出来的是分配给2nd lender，显然是不能接受的。因为作为有优先权的1st已经损失23.7万，要是知道买家肯加多3万的话，就一定要求先给他们。
所以，在这个案例中，Agent说他有银行的approved letter，但不提供就是这个道理。最后，Agent被逼没办法而提供给买家。这里，Agent面临三层风险：第一，1st lender 知道时，要不就要求那3万，要不就取消approved（approved letter里面是有condition的，Lender直到成交前都有权取消approved）；第二，要是Agent在没有卖家授权（我估计是没有）的情况下无权向第三者披露（disclose）而被卖家知道的话，是有可能被卖家告的（但没有授权而披露别人文件的事在实践当中是经常发生的）。第三，要是被1st知道Agent背着他们有这个交易，以后这个Agent再与1st打交道可能没戏。最后，买家要是不成交，这份approved letter流出去，所带来的问题就更大了。
这里请留意，作为买家，你可以尽量向对方要资料。你不犯法也不违反规矩。给不给是对方的事。
（未完，待续）
_________________________________
附：1. 《Foreclose 与 Short Sale 中各Lender 的利 益影响与互动 》
-在美国经营房地产的体会之五
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=24581
2．Short Sale过程与案例2分析（1）-在美国经营房地产的体会之七
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=34815
3. Short Sale过程与案例2分析（2）-在美国经营房地产的体会之七
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=37860
_______________________________________________________________________
