崔宇：继续让房地产做支柱产业贻害无穷

崔宇：继续让房地产做支柱产业贻害无穷

在8月13日举行的“2009博鳌房地产论坛”上，中国房地产开发商一扫一年前的阴霾，个个笑逐颜开。经历了年初的“小阳春”后，6月份以来，房地产销售面积和销售金额的突然爆发，让开发商们觉得金融危机也不过如此，他们又找到了身为支柱产业的“从前的影子”。而同样有泡沫趋势的中国股市则没那么幸运。

目前看来，通过前期基础设施投资对经济增长的拉动，中国经济强有力的复苏预期已经形成，再加上宽松货币政策助推的通胀预期，房地产业此时“非常完美”地接过了继续推动经济增长的接力棒，而且很有可能是政府“放纵”的结果。这从信贷资金流向的微妙变化可以看出，尽管7月份新增贷款骤降，但房地产开发企业利用银行贷款约为1143亿元，占新增贷款比重为32%，而上半年这一比重仅为7%左右。

但房地产继续做支柱产业其实贻害无穷，因为支柱产业只能是制造业等生产型企业，而房地产商只相当于一个中介组织，其作为服务业根本不可以长久依赖。房地产业越发达中国经济就越危险，房价太高不仅会导致资源错配和产业结构失衡，更重要的是会抑制居民消费，还会导致严重的社会危机。

2003年左右，房地产开始被定位为支柱产业，这其实是一个误会。从生产法核算GDP的角度来看，房地产业的增加值占GDP比重不足5%，甚至还不如同为第三产业的批发和零售业。值得一提的是，从2007年的数据来看，房地产业的人均增加值非常高，达到了70万元，而金融业才仅为28万元，这从侧面证明了房地产行业的暴利。

如果从支出法核算GDP的角度来看，情况似乎大不一样，这也是许多人拿房地产作为支柱产业的理由。比如，目前房地产开发投资占固定资产投资的比重接近20%，占GDP的比重接近10%，个别地区的比重更高，2007年北京市房地产开发投资比重占固定资产总投资的50%。这还仅仅是直接贡献，如果再考虑到对其他行业的拉动作用，似乎证明房地产业是独一无二的支柱产业。

这其实是一种统计错觉。由于房地产商品的特殊性，在计算房地产开发投资的时候，其实计入的不是房地产企业的投资，而是企业和居民购买商品房的花费，表面上似乎反映的是房地产企业对GDP的贡献，而实际上却代表了居民和企业的消费贡献。这主要由于统计购买方太过复杂，所以才改由统计建设方──房地产开发企业。因此，无论是房地产企业还是某些学者以后最好不要再拿房地产开发投资的数据来迷惑公众了。

这也点破了一个道理，虽然房地产业处于产业链的高端，但还不是最高端，因为最终都要与消费者完美衔接，消费才是真正的国民经济的支柱。房地产这样一个只是依靠垄断和信息优势的中介性质的服务行业，无论如何也起不了支柱产业的作用。如果回想起2008年房地产商四处上书要求救市，就会发现这个行业根本就不是“支柱”，它塌得比谁都快。

另外，尽管居民购房支出被统计到了投资中，但在居民自身看来，这却是实实在在的“消费”。中国的消费率其实并不低，这也是扩大消费这么多年仍然不见起色的原因，因为居民为了购房已经尽力地“消费”了。由于房价不断高企，居民或者通过购房把一部分消费算到了投资里，或者减少当期消费增加储蓄，这都导致了统计意义上中国消费过低。

当然，如果把购房算到“投资”，由于房地产增值的财富效应也有可能促进消费，这或许只是一种理论上的可能。由于中国城市化率目前仅为45%左右，而且城镇里也有大概15%左右的无房户，现在的高房价不仅将拖延城市化的进程，而且也会压抑这部分人的消费需求。而且，根据IMF的研究，房地产财富效应的显现需要资本市场的深化，在“市场主导型”的国家要显著大于“银行主导型”国家。对于中国来说，房价下降也许才会释放居民多层次的消费潜力，比如在房地产行业低迷的2008年，中国的社会消费品零售额却突破了10万亿元，同比增长了21.9%，创下了10年新高。

如果中国政府和房地产商继续不善待消费者，纵容房价远远脱离收入（据中央党校周天勇教授的研究，目前对于60%的中低收入人群来说，房价收入比在8-24之间，超过6左右的发达国家平均水平），早晚会面临调整，而且越晚调整就越剧烈。北京师范大学钟伟教授在这次“博鳌房地产论坛”上表示，未来三年中国房地产行业必将经历大的调整，但被“政策馅饼”砸晕的房地产商会接受这样的警告吗？