(2011-07-29)
● 胡渊文 报道由新加坡国立大学所追踪的新加坡房地产价格指数（简称SRPI）显示，本地私宅转售价格放慢上涨步伐，6月份攀升0.7％，低于5月的2.6％。
小型单位转售价格的涨幅也较前两个月出现放缓，6月份攀升1.2％，4月和5月则分别增长3.1％和3.6％。不包括小型单位在内，中央区私宅的转售价格于6月份下滑0.6％，非中央区私宅的转售价则上扬1.5％，略低于5月份的涨幅。
国大房地产研究所昨天首次为小型单位设立了单独一个指数，追踪面积不超过506平方英尺的单位的价格走势。
该研究所发现，小型单位增加了私宅价格的波动性，小型单位的价格波动也可能对其他市场的价格走势产生影响。
指数显示，今年1月的房地产政策推出后，小型单位价格的涨幅超过了其他非有地私宅的价格涨幅，这些旨在收紧私宅信贷的措施可能推动了小型单位的需求。
今年3月至5月，小型单位价格攀升了6.9％，相当于每个月3.4％涨幅。中央区和非中央区的私宅价格都增长了3％，即每月1.5％。
国大房地产研究所成员之一的林秀琴副教授在报告中指出，政府为了收紧私宅贷款的政策可能致使小型单位的价格取得更高的涨幅。
在金融危机之前，小型单位的价格走势倾向于跟随中央区私宅价格的走势，而现在因需求的上涨，小型单位价格涨幅超过了中央区私宅，从去年11月起这尤为明显。
除了为小型单位设立一个指数，国大房地产研究所也为不包括小型单位在内的中央区私宅和非中央区私宅设了两个指数。
在2002年1月至2011年6月期间，不包括小型单位在内的中央区私宅以及非中央区私宅价格指数的走势，和包括小型单位在内的指数走势大致相似，不过波动性更加低。
2001年底至2005年初期间，小型单位价格的跌幅最大，这可能是因为当时小型单位只占整体私宅的一小部分。
国大的数据显示，小型单位价格指数于2005年2月见底，并于2008年2月达到金融危机前的最高峰，其他指数都在这之前达到了最高峰。这意味着当时小型单位价格受中央区私宅价格走势影响。
所有指数都在2009年3月见底，到目前为止小型单位的表现最好，指数起了62.2％，年复合增长率达24％。
欣乐国际执行董事麦俊荣说，由于大型公寓单位的绝对价格偏高，不少投资者希望购买小型单位进行投资。
但是他指出，虽然在危机之后小型单位的尺价快速增长，但多数单位是发展商卖给买家的，也就是说赚钱的多是发展商。
过两年许多小型单位项目将获得临时入伙证（TOP），届时如果投资者发现租金回报并不如其他私宅，会有不少业者选择出售，从而抑制价格的上涨。据了解，这是现在市场上唯一追踪小型单位价格的指数。国大房地产研究所接下来每月都会公布这个新指数。
市区重建局发言人昨天在受询时说，今年上半年小型单位的交易只占所有私宅交易的8％，因此这不会对市建局的整体私宅价格指数走势有重大影响。他指出，该局指数的计算包括了小型单位交易。
该局也在网站上公布成交私宅的信息，其中包括小型单位。因此该局认为目前还不需要专门为小型单位公布一个指数，但该局会继续密切关注房地产市场，需要的话会考虑推出这样一个指数。
齐乐行研究与咨询部门主管王德辉认为，由于小型单位的每平方英尺尺价和一般私宅单位的趋势大为不同，会扭曲价格指数的变化，因此这个指数一定有帮助。如果能分别追踪中央区和非中央区的小型单位就更有帮助了。
他说，决策者、买家和投资者应该会对此有兴趣，能更了解小型单位这个市场。
王德辉指出，1996年时小型单位仅占非有地私宅总交易的0.8％，2007年这个比例增加到5.1％，去年进一步攀升到13.3％。今年这个趋势仍在继续，第一季小型单位占非有地私宅总交易的19.3％。
*yuanwen@sph.com.sg
《联合早报》
欧美债务危机扩大 本地业者对房市趋悲观
(2011-07-29)
● 李敏雯 报道美国和欧洲债务危机扩大，发展商和业者对房地产行情看法比前个季度来得更悲观。
新加坡产业发展商公会（REDAS）和新加坡国立大学（NUS）公布的今年第二季房地产行情指数（Real Estate Sentiment Index，简称RESI）显示，我国房地产市场行情在第二季度受挫，当前行情指数从首季的4.9，下跌到4.6；未来行情指数，即六个月后的展望更从5.1下跌到4.4。
当前行情指数反映发展商和其他产业发展商公会会员（包括咨询顾问、金融机构、设计师等），对房地产市场目前的看法，未来行情指数则是接下来半年的展望。
调查以0到10的评分，来衡量回答者对市场的乐观或悲观程度，超过5表示乐观，低于5则是悲观。
两者的综合指数也从首季的5，转为次季的4.5，即悲观态度。
国立大学房地产系副主任程天富副教授昨天在2011年房地产展望大会上公布了上述最新数据。
这个指数只会发给产业发展商公会的会员，公会从去年第一季开始，每一季都会发出调查问卷给旗下200多名发展商和非发展商会员（主要是总裁或高级执行人员），要他们回答题目。
对大众私宅更悲观
数据也显示，与今年首季相比，对大众化私宅领域未来六个月展望持悲观态度的受访业内人士再增加两成多。大众化私宅领域也是各房地产领域中最悲观的。
程天富副教授指出，除高档私宅领域外，房地产业内人士今年第二季对各领域的看法都比上一季度的调查来得悲观。
其中最乐观的领域是酒店和服务公寓，对未来六个月持乐观态度的人数明显超过持悲观态度的人数，两者人数比率差值为52％；而最悲观的领域则是大众化私宅，悲观人数大大超过乐观人数，两者差距-37％。
只有高档私宅领域一支独秀，在欧美主权债务危机恶化的阴霾笼罩下不跌反升，持乐观态度的人数从今年第一季的6％增加到11％。
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| 产业发展商公会希望政府可以让私宅领域自然发展，让该领域自己恢复供需平衡。左起：产业发展商公会总裁朱健堃博士、公会会长黄显辉、副会长林怡胜和副会长谢仰丰。（蔡婉婷摄） |
虽然目前市场行情不如首季佳，但有70％的受访发展商估计，在接下来六个月推出的新单位总数会增加；63％的受访者认为价格将持平，只有20％的受访者表示价格会上涨，17％则表示价格会下跌。
新加坡产业发展商公会会长黄显辉昨天在房地产展望大会上致辞时也说，最新的房地产行情指数显示房地产市场的情绪有所下跌，然而在近期，整体房地产市场的表现保持乐观。这主要是由办公楼和酒店与服务公寓领域主导。私宅市场的展望则喜忧参半，其中以高档领域较乐观，大众化私宅领域较悲观。
发展商公会：应让私宅市场独立运作
发展商公会认为，私宅市场占了新加坡整体住宅市场15％，应该让其有机会独立运作，随着市场供需来调整。
新加坡产业发展商公会会长黄显辉在房地产展望大会作出上述表示。
他引述宾夕法尼亚大学（University of Pennsylvania）一名住房经济师的话说：“如果政府习惯于一直进场干预，这将危害市场发展，投资者将不愿投资，因为他们无法确定政府下周一与上周五的做法一致。”
他说，房地产行业，甚至在全球，都需要持续性市场信心，并保持对当前情绪的敏锐意识。这需要房地产业者与决策人保持经常性的对话。
他接受媒体访问时进一步说明了这段演讲词的含义。黄显辉说，他并非要呼吁政府在推出降温措施时只针对组屋买家，但以目前情形看来，房市价格已经趋向稳定，政府可以让私宅领域自然发展，让该领域自己恢复供需平衡，而非过度地去调控它。
被问及是否应撤销一些措施时，黄显辉表示目前还言之过早，从数据看出政府的降温措施见效，比如一些炒家已经离场。
房地产商公会副会长林怡胜说，买家因为怕房地产价格继续攀升而不理性地进场购买的情况已成为过去，市场已经不再有几个月前那种新项目推出价格明显高出附近项目的情况。
近期标地价格稍缓和，是否意味着发展商会以更低廉的价格推出新项目，林怡胜指出，由于建屋发展局将在今年内推出2万5000个预购组屋单位，这将推高建筑成本，可能将这个低的标地价格抵消了。此外，发展商推出项目的定价有多种考虑因素，并非就地价而已。
谈到新走马上任的国家发展部长许文远经常利用新媒体平台如在博客上发表对房市看法的做法时，黄显辉说，部长只不过是在用他的方式，给予买家更多数据和资讯，让房市价格更透明化无疑是好的。
这也造成有些人会从字里行间中错误解读房市的信息，这令人关注。
*lminwen@sph.com.sg
《联合早报》
