赵恺健 (2012-10-23)
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| 位于义顺的1 Canberra项目，今年8月以161万元售出一个2713平方英尺的单位，成为历来售价最高的新EC单位。（互联网） |
自2010年第四季以来，共有多达343个新的“执行共管公寓”（Executive Condominium，简称EC）单位是以超过100万元售出，而其中超过一半是在今年的首八个月内进行的交易。单在今年第二季，就有将近100个这种 价位的单位售出，占了该季所有EC销售的10％，而去年同期则只售出10个这个价位的单位。
根据房地产服务公司第一太平戴维斯（Savills）的报告，这显示了目前市场对于豪华与更大面积的EC单位的需求提高了，越来越多富裕的年轻买家买 下更大与更豪华的顶楼单位或套房。这个趋势很可能是因为低利率与高收入导致，加上很多EC买家其实在最近几轮的房市降温措施都没有受到影响。组屋提升者也 从价格日益上涨的组屋中获利，进而能够承担得起更贵的执行共管公寓。
其中在今年8月创下的新纪录是在义顺的一个新EC单位，它以161万元的价格售出，成为历来最昂贵的新EC单位。这个项目面积为2713平方英尺，是 由中冶置地（MCC Land）发展的“1 Canberra”中的两层楼、双钥匙、四卧房式顶层单位，每平方英尺价格为595元。
第二和第三高的是两个在“雨林阁”（The Rainforest）的单位，分别以158万元与156万元售出，面积都是超过2400平方英尺，可换算为每平方英尺637元至640元左右。这项目位于蔡厝港，由城市发展（CDL）和TID私人有限公司所共同开发。
第一太平戴维斯研究与咨询部董事张敏璋说：“那些要价超过130万元的EC单位所提供的宽敞空间，面积往往是超过1900平方英尺至2700平方英尺 不等，这可能是一个主要的卖点。有一些是顶层单位或阁楼，提供无阻挡的视野、宽敞的阳台、四间卧房与私人的按摩浴缸等。”
报告也指出，在2010年与2011年，平均尺价超过800元的EC单位分别只有13个与19个，但今年首三个季度就已大大增加至215个。今年第三季的新EC单位平均售价为每平方英尺731元，创下了历史新高位。
他表示，其实根据市区重建局的数据，今年有超过30个既超过2000平方英尺，售价又低于160万元的私宅单位售出。相比EC，这些私宅单位可能面积 较小，但不必受到出售或出租的一些条例限制，也不会被五年的最低居住年限（MOP）所束缚。此外，若包括三四年的施工期，EC买家需等待八九年才能够从资 产套现。
不过，这家房地产服务公司也提醒，在未来郊区私宅供应将增加与利率可能会提高的前提下，买家在买下超过百万元的执行共管公寓前还是要保持谨慎。
虽然他们预计新房贷条例限制不太会影响EC的需求，但对于买下更高价EC的时候需要注意，因为一旦利率在未来上涨的话，买家就需要偿还更高的利息，每 月偿还的房贷将成为更重的负担。若根据1万2000元家庭收入顶限来计算，当利率超过3％水平，买下超过110万元项目的买家，每个房屋贷款与收入比率 （Loan-to-income）可能将超过30％。
报告指出，随着郊区的EC与大众私宅项目的供应增加，缩小的价格差距与供应的竞争将影响EC价格。加上国际经济环境放缓与利率上升的风险，它建议买家在选购超过100万元售价的EC单位时，需要更加小心谨慎。
kjcheow@sph.com.sg
《联合早报》 ⋅ ⋅Research from real estate agency Savills Singapore has shown that over 300 new ECs were transacted above S$1 million, with half of these transacted in the first eight months of 2012.
The report said there are a “seemingly growing number of young, affluent buyers snagging bigger and more luxurious penthouses…”.
Other factors like rock-bottom interest rates, rising incomes and many EC buyers escaping unscathed from the latest rounds of property curbs also helped prop up demand.
Savills said that with more resale HDB flats sold at higher prices, it also helped deepened the pockets of many HDB upgraders who now have more to spend on their next property.
The research pointed out that the average price of all new ECs reached a historical high of S$731 per square foot (psf) in the third quarter.
Still, the average price quantum for all new ECs was still below S$1 million, at S$822,000 in the second quarter of 2012.
There is also growing concern that EC buyers may be stretching beyond their affordability.
Based on a S$12,000 income limit, which is an income ceiling prerequisite for all EC buyers, a purchase of over S$1.1 million may begin to stretch wallets once interest rates rise above 3 per cent.
When this happens, monthly mortgage instalments are estimated to be between S$4,400 and S$5,000, amounting to possibly a cash top-up of S$2,100 to S$2,700.
Loan repayments of ECs priced below S$1 million would still be in the ‘safe zone’ should interest rates climb to 4 per cent.
In February this year, a new record was set for ECs when a new 958 sq ft EC at the Arc was sold at S$941 psf.
The trend follows more ECs being priced at over S$800 psf.
In the first three quarters of this year, the number jumped significantly to 215 units, up from 19 units in 2011 and 13 units in 2010.
Source : Channel NewsAsia – 22 Oct 2012
