先问个问题：你的comfortable的投资回报率是多少？1%？ 5%？ 10%？ 20%？问题不是问你希望的投资回报率是多少。大家都希望投资回报率越高越好，100%或1000%。但是过高的投资回报率你能接受的了吗？是否feel comfortable? 就像有些美国老太只认1%利息的CD（你给她更高的利息她会觉得你在骗她钱），很多人认为6% - 8%的投资回报率就很不错了，两位数的投资回报率让他们不comfortable，认为要么是骗钱忽悠人的，要么风险很大，随时会亏得血本无归。
出租房的投资回报率能有多少？先说说如何计算出租房的投资回报率。我认为由两部分的收益组成：net cash flow和equity built up （每月付给银行的本金principal）。因为是长期持有，房价的涨跌影响不大，房价涨了，是bonus，不算在投资回报率里。房价跌了，我又不急着卖房子，怕什么？真正影响投资回报率的是房租的涨跌。
net cash flow是指收了月租金，付清银行贷款（本金和利息），HOA物业管理费，房屋保险，county的地税之后的净收入。equity built up是房客通过交房租每月替你付给银行的本金。一个简单的例子：投入3万付首付和closing cost，net cash flow每年3千，equity built up每年3千，那你的年投资回报率就是（3千+3千）/ 3万 = 20%。用我的一套出租房算算实际的投资回报率，投入$19100付首付和closing cost,收支开销如下表。
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Rent |
HOA fee |
Home Insurance |
Property Tax |
Loan |
Principal |
Cash Flow |
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800 |
120 |
12.8 |
42.3 |
378 |
224 |
246.9 |
年投资回报率是（Principal+cash flow）/ 初始投入 =（224+246.9）*12/19100 = 29.6%。 每月付给银行的本金是随时间增加（要付的利息随时间减少）。10年之后每月本金付317，年投资回报率是（317+246.9）*12/19100 = 35.4%。15年之后贷款还清，不用再付任何利息，每月的$378 loan就可以加到cash flow里面, 年投资回报率是（378+246.9）*12/19100 = 39.3%. 这还是不考虑房租上涨的情况下，一般而言房租上涨的部分因该会超过地税，HOA fee等上涨的部分，最后cash flow增加，投资回报率会更高。
以上是比较理想的情况，没计算房屋维修费用，空置率等。常用计算方法是房屋维修费用占房租10%（$80每月），年空置率5%（两个星期空置）。年投资回报率是（（224+246.9-80）*12*0.95/19100 = 23.3%。如果用更保守的算法，假设房屋维修等开销大，cash flow为零，只有equity built up，那投资回报率是224*12*0.95/19100 = 13.4%. 投资回报率随时间增加。15年还清贷款后，cash flow会有很大增长，投资回报率是378*12*0.95/19100 = 22.6%。
有句话叫“人有多大胆，地有多大产”。如果你觉的两位数的投资回报率不comfortable，那你永远拿不到两位数的投资回报率。在本人接触出租房之前，做过黄金，股票，基金等，有亏有赢，长期看（10年的平均值），拿到两位数的投资回报率很难，我也不期望那个。做出租房之后，所有的出租房都可以拿到两位数的投资回报率（15%-25%）。信心有了，对25%的投资回报率很comfortable。
