中国房价的本质是什么？（转）

 在房改初期，能买房的只是少数有钱人，他们不是国企和机关事业单位人员，没有公房分配的福利，买房是为了解决自住。当时他们面临一个选择：拿出一大笔钱 买房，则生产经营资金就缺一块，竞争中就被别人甩掉，所以他们虽然买了，但还是搞按揭，宁可付利息，也要把有限的资金尽可能用于生产经营。

    随着加入世贸，中国的出口上了一个大台阶，整个经济创造财富的能力大增，入世之前引进外资和技术所形成的产能和员工培养成果，这些潜力都发挥出来了，借助入世变成了现实的生产力、销售收入和利润。这时期房价开始暴涨，为什么？

    入 世之后买房的仍然是少数富人，房奴之类的贷款买一套自住已经很吃力了，无力多买，买多套房的还是富人。这时期建房能力也同步飞涨，造出的房子多了很多，供 需应该平衡，不应该房价暴涨。原因在于钞票增发太快太多，富人会算账：不掌握核心技术的普通加工业，流通业，谁都会搞，关键要有资金就能开业，但是有资金 的人都来搞，两三年之后就没有暴利，平均利润率也就20%，再追加投资，由于市场有限，利润率反而下降，因此，不能把利润都用来扩大产能，必须沉淀一块， 过多的投资只是白白把钱扔进水里。那么沉淀的利润怎么保留？买外汇，人民币是升值趋势；买黄金，升值潜力不大，这从世界范围可以看出来，黄金的升值潜力远 低于房地产和股票型基金；买股票，中国股市不规范，没有极其准确的内部消息，多数股民只赔不赚。想来想去，也只能买房作为财富保留的唯一手段了。

    而富人的财富只能靠买房来保留，卖地和卖房的一方就看出来了，你们别无选择，那我就涨价，反正房子不可能进口，没有竞争对手，房子也不能出口，你们买起来容易，抛售解套没那么容易。

    但是房价一路暴涨，涨幅领先于其他产品，房子本身又是贵重大件商品，很适合钱多的富人保值用，它越涨价，富人越买，后来甚至生产经营资金也拿来买房，因为产能过剩，且生产经营利润不及房屋增值利润，于是一波又一波的涨价开始了。

    由上可见，房价飞涨的原因是：产能过剩，钞票增发过多，没有其他更好的财富保值手段。

    这 个自我增益系统还有一个正反馈功能：由于房价上涨速度是卖地的卖房的一方来人为决定的，他们就设计了一个办法，地价房价上涨率必须高于房贷利率，这样就促 使富人贷款买房，因为贷款越多，买房越多，从房价上涨中得到的利润越多。也就是说，维持实际负利率，可以增加房屋销售量，也增加土地出让收入。但贷款出售 房屋这个办法，实际上倒逼银行增加货币供应，一方面贷款给地产商，另一方面贷款给买房者（无论是保值的富人还是房奴），于是，钞票的增发就被卖地和卖房的 绑架了，不能全由央行来决定。到这时，这个无限增益循环就彻底完成了自我构建。

    但是且慢，它并不可持续，不是无限的。原因在于， 卖地的只为自己得到钱可以随便花，卖房的只为把房子作为财富保留载体，不为居住或出租，本质上买房就成了金融行为，是虚拟经济。虚拟经济是必要的，但不能 因为它的发展就阻扰了实体经济，健康的虚拟经济应该有助于而不是有损于实体经济。但是地价房价和钞票增发量轮番上涨，却阻碍了实体经济：一是使得房奴们的 其他消费明显减少，内需更加衰落；二是使得全社会的生产经营成本因房地价的不正常上升而不正常增加，这就让出口为主的企业（包括外企）的利润越来越薄；三 是钞票过多过快的增发，使得名义工资增加过快过多，外资投资于实体经济就因为工资成本上升太多而止步，现有外企也因此考虑撤资。而如果外资撤资，危害不在 于钱走了，而在于新技术新产品新工艺不继续带进来，出口这个行业就会被其他第三世界国家取代。这种危害前景下，央行不得不切断房地产行业的资金链，停止这 个恶性循环。

    但是，仅仅强行停止它，并没有解决产生这个怪现象的根源：货币增发过多，产能过剩，没有其他财富保值手段。整个房价暴涨全过程就是这三个根源引起的。

    货 币增发过多，原因是为了把增发的货币提供给国企，按说国企占据天然垄断行业，或者人为制造垄断行业让它们占据，不应该需要年年给它们再输血，新增贷款总是 大于原有贷款的本息量，这不正常，说明国企有出血的漏洞，才需要不断输血。不堵上这类漏洞，也只能年年增发货币给它们输血了。

    产能过剩，是相对于购买力讲的，在工业化完成之后，大众购买力必须与产能同步增长，劳动者的多数必须实际收入年年增长，产品才可以销售并得到利润。不完成这个改变，产能过剩就不会解决。

    财 富保值手段，是一个经济体可持续的必要条件，试想，人们的经济活动是为了赚钱，如果赚来的钱不断贬值，谁还有赚钱的积极性？企业家们如果都不想努力赚钱 了，经济还能继续吗？从各国实际情况看，财富保值的手段无非是三个：扩大再生产的投资；购买股票债券间接分享扩大再生产的投资；购买不动产（房地产）分享 工业化之后土地增值的红利，还有少数人，敢于搞风险投资，对新兴技术进行投资，这个利润最大，但血本无归的风险也大，只有少数人搞得起。可恰恰是这少数风 险投资，在培育新技术，带领经济向前发展。没有新技术，经济会停滞，可经济本身是逐利的，一旦停滞，就会倒退，进入衰退的恶性循环，所以，新技术对经济来 讲是生命线。但也只有少数人有能力进入风险投资市场，对多数人不能做这个要求。他们的财富保值手段还是产能投资、资本市场和不动产。

    说 到这里就明白了，房价在正常价格基数上的总体上涨趋势是健康的，也是经济不断发展使土地增值的必然结果，买房保值是投资必选项目之一，但要想防止它走到危 害经济的地步，必须解决国企需要不断靠增发钞票来输血的问题，也需要切断地方衙门不断靠贷款新建更多国企的利益机制；解决产能过剩的渠道是改变社会财富分 配比例，向普通多数人倾斜，使产品能有人买得起；股票和债券总体应该能让购买者分到红利和正利息；钞票的增发应该与财富增长同幅度，否则名义工资和各项生 产经营成本不断上升，外销型企业和外企就会走向破产和撤资。这个健康的经济环境没有建立起来之前，类似于房地产恶炒到危害经济的程度，并且本身也陷入死胡 同的事情，还会换个其他行业或方式，再次出现，而每个这种现象，代价都是高昂的。