大致上的规律是: 价格越贵的的独立屋或公寓, 租金回报越低
例如,我最近接待了一对从北京来的朋友,他们在考虑在旧金山买套100万美元的独立屋,年租金大约4万5千,去掉物业税,保险,维护费用大约2万5千美元,年回报2%左右,输过通胀。
如果在Tampa湾地区买6万一套的独立屋, 1百万大约可以买17套,每套月租1000美元,年租金收入20万美元,去掉物业税,保险,维护管理费用6万美元,净收益14万美元,年回报率14%。
那个升值潜力大呢?我觉得Tampa湾的大,因为这些房子2007年的时候值10万美元以上,涨回来的阻力不是很大。而旧金山的普通独立屋从100万涨到170万美元折算的售租比(回报率)和房价收入比(affordability)都要差不少。
我问过一对从上海来的朋友: “你们喜欢看赏心悦目的房子,还是回报高的房子”。 答曰: “赏心悦目的”。中国人投资美国房产,目的不同.
优缺点:17套房子的管理工作要大的多,如果我管理,我的时间的价值怎么算? 这就是我转做商业地产的原因。当然也可以建立一个管理团队,大量做百套千套独立屋, 规模化经营, 有对冲基金就做这个.
有更革命的哥们,决定在黑人多的区买200套独立屋(每套1-3万),装修后出租,等待升值。我只能说,我们的城市需要这样的人来改造社区!此人曾经把废弃的仓库区变成了酿酒屋汇聚的生活体验区,翻新了破败的471套公寓楼(花6百多万美元买的, 8百万装修, 以10% CAP rate 计算, 现在估值3千多万美元) 改造后的公寓是这样的:http://urbanstyleflats.com/ 。这样的人是我的榜样!
2015年9月更新:朋友在黑人多的区买200套独立屋的计划在实施中,每套独立屋居然可以租到900到1100美元之间,而且都是装修完之前就租出去了。租房市场好, 什么都能租出去呀!