说一下我所知道的大机构(资产几到几千亿美元）大地产（千万$以上吧）的运作情况吧。
大机构如果要卖地产，里面的该地产/地区/领域的负责人（有时候）会去问一下自己的小圈子，看看有没有自己信得过的买家，可以off market卖掉。如果没有，那么找代理卖（优先找当初帮他买这个地产的代理）。代理也一样，先去问一下自己的小圈子，看看有没有自己信得过的买家，可以off market卖掉。然后再看看自己的经纪朋友有没有靠谱的买家，可以off market卖掉。再不行，公开上市。这个‘问一下’的过程一般也就半个月一个月，太久了大家等不起，负责人不想投资委员会每周开会汇报时候都问：那个地产现在有买家了吗？这么一来，其实机构卖家的地产公开上市的概率不小。比如这一个（卖家旗下资产百亿美元）：
http://www.loopnet.com/Listing/20240341/147-Minna-Street-San-Francisco-CA/
对于大机构来说，off market不意味着卖价比市场价低，因为那样过不了投资委员会，负责人会很难看，投资委员会会说：既然卖这么低，不如上市卖了。对卖家来说，最重要的是off market意味着找到了一个靠谱的买家，可以顺利成交。对于买家来说，避免了在公开市场竞标，失去符合投资需求的标的。这两方面都带来一个非常大的好处：可预测性。因为如果交易缺乏可预测性，对于大机构来说，有很大的组织开销，对于负责人来说，更加是严重影响他们的工作效率和业绩考评。
大地产的租户是不需要担心的，房东卖房没什么好藏藏掖掖的非要走off-market。因为大地产的大租户们，对于房东的变更早就习以为常，什么参观啊检查啊签estoppel啊，是他们租户身份的一部分。其实从成本角度来说，高大上写字楼基本上是一个员工平均200 sqft左右的办公面积，就算$3 NNN/mon/sqft N的租金，NNN算$2，也就是每个月$1000。相比员工上万的工资，相关的benefit，以及更多的profit，真算不了什么。
