今年租掉的五个房都非常容易，前两个是小型户，住的是单身老美，第一个住了超过10年，熬不住寂寞，和别人比翼双飞去了。换入一个土耳其女孩，刚刚移民身份来美国，出示了各种合法证件，一直住在姐姐家。因为时间短，信用评级低，600分，只有两条记录，都是按时付。目前有固定工作，在公司做文员，有几个月连续的工资条。薪水占房租的两倍半，虽然不够三倍的标准，但公司福利好，从工资单上看到几个月就上调一次。单身一人交完房租还有两千多块钱在日常生活足够用了，这样的房客，看到第一眼就决定要了。对于三倍房租薪水的标准，要灵活掌握，人口多的大家庭，即使薪水超过房租三倍，生活上也会捉襟见肘。房子有人工合成木地板，耐用，只需要把墙油漆一遍，简单修理。这里有些细节，和我的工人交代过，白菜房要快，早日完工。白玉房尽量细致点，租这样的单身女孩，动手能力差，即使是小事情也要事先搞好，不要返工，尽量少去打扰人家。不管前一个房客住多久，马桶盖一定换个新的，不到十块钱，有些人有特别的嗜好，坐在别人用过的马桶盖上拉不出屎来。百叶窗用过几年的也换掉，这些东西值不了几个钱，清洁还麻烦。另外，大门锁是必须要换，我是统一用一个牌子，kwik set，多备两套，每次房客搬走轮换使用即可。换锁是在签约那天，亲自换，实际上是明着告诉房客，除了你有钥匙，我有备用的，穆仁智也没有，不要让房客心存疑虑，这叫做细节决定成败。有人问穆仁智是谁?当然不会是老婆，是新时期的黄世仁训练出来的狗腿子，帮助地主为虎做猖，在前面做擦屎的工作。
第二户也是单身，原海军陆战队退役，家在北部明尼苏达，冬天冷的想撞墙的地方。复原后在他南加州战友的家里住了三星期，立马被南加州的气候留了下来。最初还回家看望父母一起过圣诞节，近几年都是父母来这里和他过。此人自己说是gay，抱怨我们这里对同性恋不友善，搬到圣地亚哥去了。约人看房那天是挑在星期天下午open house，两小时内约了四个人，都是中青年单身白男女。第一个看完后表示要再看几家，对比一下。第二个看后立马填表交押金$500支票，并付款$35现金查信用，成交。
第三，四户是家庭，房子大点，是白菜房，区并不差，周边墨裔多些，橙县没有太差的区。按说略微难租，因为老墨及第一代低收入移民不大用网络找房。但实际上也很容易，网络广告没有太大用，当地西班牙语报纸广告作用强大，很便宜，窗前街头再插两个牌子就租出去了。home depot 三块钱一个的牌子买几个插大街上，有谁手欠的拔掉了就再插一个。其中有一户决定和朋友开个园艺公司，墨西哥人很多做这些事，生意开在近邻洛杉矶县，不得不搬走，在我这已经住了十年，房子维护的很好，前几年我给他们把地毯换成人工合成地板。这户老墨非常不愿意把房子交出来，觉得新房客占了大便宜，刚给完我搬家通知，没两天马上和我说他的堂兄要租，别再带人看房。租谁不是租，当然可以，只是因为长期住户房租上才有优惠，比市场价便宜了最少三百块。你堂兄搬进来，我提出不做任何装修，只上调一百块，对方没二话，立马成交，我很省心，重新签个约的事。这里也回答跟帖的问题，有的房不需要做任何事情，特别是租房市场紧张的情况下，前脚走后脚进，不损失一天房租，老太太骑瘦驴，严丝合缝。
第五个是让我赶走，两口子打离婚，男的作奸犯科，被捉拿归案，女的孤掌难鸣，独立难支。赶人很顺利，我是恩威并用，软硬兼施，刚刚启动程序，女的便交出钥匙，签下一张声明，放弃房间里的所以东西。房间里举目尽是垃圾，惨不忍睹。这个房要彻底装修，损失惨重，完全交给穆仁智去处理，花费$5000，还没有包括一个多月的房租损失。做什么生意也不可能永远过五关斩六将，有时也会走麦城。不过，房租上调$350，一年多就可以回本。
Trash out $600
Paint and repair$1800工钱，包括厨房厕所壁橱，$600料钱
Floor$700工钱，$600料钱
Stove$200二手货
其他换新材料钱约$500
我的出租房装修基本上是简单实用，权衡最佳回报，不能用绸子布去擦屁股，不顾成本。所以不会花很多钱，没有花里胡哨的东西，绝对不可能出现好汉无好妻，癞汉娶神女，好花插在牛粪上，驴子吃茉莉的情况。
写这两篇是想再次强调租房市场和房地产的关系，在租房市场紧俏的状况下，房价，特别是低端房子的房价有房租支撑，不必有崩盘的忧虑。上面再次发的一篇写于两年前，当时我刚来坛上不久，话说的有点过火，被不少人呛声，说是房地产马上要崩盘，除了自住其他都应该卖掉，也被骂过放屁。
房地产会不会崩盘不是你以为房价太高就会崩盘，往往是看似很高却还有更高，阎王爷放屁，有股邪气。相反，下跌的时候看似很低却深不见底，武大郎放屁，低声下气，关键还是供需关系。坐办公室高智商的大佬们做图表搞理论分析的那套我不会，我只会最简单的分析。比如说，一个年收入六万的中低端家庭，每月五千块钱，交不了多少税，以四千五百实际到手收入计算，可以拿出三分之一，$1500用来租房子，当市场紧张租不到房子，就只能压缩其他开销，房租两千块甚至两千五也不得不租，因为不能睡大街上，住房是刚需。
再比如，一个地区有110户家庭需要租房子，市场上只有100套房，租不到房子的十户要不去和100户有房子的分租，或者不得不向周边远处寻找。这种情况下，房价崩盘几乎不太可能。相反，一个地方有九十户家庭需要租房，市场上有一百套房子，指望房价上涨房租上涨则很困难，如果再看到大兴土木，要小心了。南加州这里目前就是处于只有有限的可出租房，而找房子住的人像热锅上的蚂蚁，肉少狼多，所以，房地产崩盘，或者说近期崩盘，听听而已。
最后说一下投资出租房子的面向问题，就以橙县orange county为例，中间家庭收入是八万两千，中间房价是六十五万。低端两房共度屋condo 三十万起，独立住宅single family五十万起。一户年薪十万的中产家庭，可以负担每月三千的房租，能租到高档的公寓或康斗，也可以租到相当不错的独立住宅。但三千块钱以现在的利率能借到六十万，借六十万块钱还贷款可以买到上等的康斗或说的过去的独立屋，当然会有地税和其他费用，那就少借点，放些头款。贷款一般用三十年，还贷款额是固定的，而且是定存，利息还可以抵税。租房子住要面临被涨租的问题，躲不掉的，长期下来，日积月累几十万块钱房租都扔到粪坑里，让地主掏去了。所以，这个薪水阶层的人百分之九十会有意愿买房，也有能力去买房，租房子只是权宜之计，因为房客有选择，房东就是被选择。
而低端收入人群，就以家庭年收入六万计算，每月能负担到大约两千左右房租。这部分人百分之九十平时生活都捉襟见肘，寅吃卯粮，不要说买房，连头款都存不下来。鲤鱼跳龙门，乌鸦变凤凰的事情鲜有发生。所以，出租房子面向这个群体，对地主来说是吃定了。
几十万的房和几千万的房形成一个金字塔形状，南加州有两个金字塔顶端，橙县Newport beach 是其中之一，顶端的房价不能作为房价涨跌的风向标。而低端房价是基础，是芸芸众生赖以栖身之地。租房市场也是金字塔形状，在低端出租房市场一房难求的状况下，房价就稳定，而且会处于上升趋势。没有几个人能先知先觉，准确无误的预测房地产崩盘，我也不想去做预测，即使遇到崩盘，因为有房租支撑，不必惊慌失措，挺过去就柳暗花明，下一浪上涨会跟着到来。
从2012年房价上涨到现在已经持续了好几年，涨幅在逐渐趋缓。但房租的大幅上涨是近两三年的事情，而且继续上涨，看不到滞涨的情况。经济层面好，最低工资继续向每小时$15块钱挺进。如果对比两年前和今天的投资，可以说两年前房价也是高点，而两年来房租的上涨幅度超过房价，预期未来两三年仍然是这种情况。虽然今天投资同一个房比两年前要高出几万，但也要看清房租也在增长。南加州大多数地区在过去的十五年里房租翻了一倍，部分地方只用了十年时间。
二十多年前定存利息达到百分之十的时候，投资房地产当然要追求超过百分之十的年回报率。历史可以是惊人的相似，却不可以重复。今天的存款利息几乎是没有，南加州这里再追求百分之十的回报率无疑是缘木求鱼。现阶段股市高房价也高，银行利息又低，手里有钱总要有个去处。钱放银行，特别是几十万上百万的大数，被通货膨胀一冲，无疑是慢性自杀。不是任何人都对股市感兴趣，也不是什么人都有炒股的本事，投资股市和炒股是两回事，什么事情带有炒字就是投机行为，包括房地产。投机成功是小概率事件，特别是跟在别人屁股后面，刚会一句阿弥陀佛，就想着古佛青灯，很可能姑子没当成，还耽误了嫁人。当年不肯嫁春风，无端却被秋风误。嫁也成了二茬货，弄不好成了二奶回娘家，无公而返。
那就还要来看房地产，当然，房地产也不是一点风险没有，特别是借贷款买豪宅，低回报率，期望未来升值，这就有赌的性质。但就投资的安全性来说，房地产容易控制，任何投资都有风险，只不过大小而已，钱难挣屎难吃，做什么都不容易。两害相权取其轻，两利相权取其重，房地产的命运是掌握在自己手里，可以将风险降到最低。南加州现在放百分之二十五到百分之三十头款，用房租支付所有开销，打平就是胜利!从长远发展来看，土地的不可再生性必然会促使房价房租的增长，只不过地区差异很大，有的地方现金流好，有的地方房价上涨快，两利最少要图一个，南加州依然是两利都有可能图到。蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方。
