你的出租房管理人靠谱吗？

 

前几天与国内的朋友聊天，讲到我在美国为出租房找房客的事。他们十分惊讶，这种事国内简单许多，交给中介很快就搞定了。中介费一般收一个月租金，中介向双方各收50%。国内交租是押三付四，有的一次交一年。国人有储蓄习惯，很少听到没钱交房租的，更没有要查信用查犯罪历史的。国情真不一样。

那美国有没有代房东找房客的经纪呢？当然有，有需求就有服务。有独立的私人经纪，有连锁的服务公司。有些地产经纪兼职这项业务，他们在broker指导下工作。这些人比较细致专业，广告投放广，审查严格。一般能在较短时间里找到合适的客人。

如果说我在挑选租客方面还是个菜鸟。而与物业管理人打交道，则算的上比较资深了。

出租物业中，远程的物业一般交给别人代管。也有人怕麻烦连近的也不愿自己管，全当将钱存了个长期低息的银行帐户，少赚租金静等房价升值。专职管理人或公司，管理费用高，修理频繁，猫腻多多。最好找兼职赚外快的代管人，如地产经纪，法务助理。

多数人认为，离家较近的最好把它当成一份生意自己管，可以控制成本。有人把这生意做得很好。一位同城的朋友，做过精细的策划，针对自己房子近大学的特点，把房子租恰学生，只签一年约，每年六月底到期换人。这样既能非常容易找到租客，也能按7-8月市场的最高价锁定一年的房租，让利润最大化。有在美留学经历的人都知道，大学的学生宿舍，租金贵得离谱，现在有些大学，两人合租一个小单间，每人月租金$1500。怪不得有人喜欢在大学附近买投资房，两房的公寓租给学生，少说也能收三千多一个月。

还记得十多年前。买了个房子打算出租。自己登了广告，一个多礼拜，来几波人看房，都没有合适的签约。听朋友介绍，在当地找了一家物业管理公司。他们听起来比较正规，在许多城市都有分支。电话了解了一下他们的服务项目和收费，听起来感觉比较全面，与他签了约。他在房子周围, 室内室外拍了许多照片。并且检查了房子的所有设备。告诉我们，你们放心吧，这件事情就交给我们了。第一次代找租客，收费也不高。如果客户中间搬走。他们将会负责再找下一家，不另收招租客费。他们的每月管理费比较低，是月租的6%，现在涨到10%。他们的服务包括，登广告，物色租客，带客看房，面谈，审查，起草租约，收定金租金。租客入住后，平时的维护，对租户的收租。对租户提出的修理要求做检查，安排有合约的修理人员上门修理。有紧急问题，24小时服务。顾客有违规违约，他们负责进行交涉。。。即是所谓全程的服务。房东可以无需过问，高枕无忧了。

他们寻找客户的速度是比较快。他们把租金压得比市价低 $100到200元。大约在两个星期左右，新租客就搬进去了。这样倒也节省了空置的时间。

可是没想到，他们所谓的“全权受理”，是对房东不提供任何关于新租客的情况，什么样的人，联络方式，工作收入背景信用，一概不予告知。租客所有的资料申请，审查，批准，签租约，他们一手包办。押金，违约罚款，由他们掌控。为了省事免打扰，说是200元以下的修理，无须通知房东。

刚开始两三个月，收到了的全额租金。以后每个月都会发生一些修理费用，名目繁多。家里的电器。水管，车房门，花园洒水。。。变幻无穷。每个月都被告知自动扣除一些修理费，也不提供原始发票。以后就再没有收到过全额的租金了。打电话去问，说是他们的处理程序就是如此。

我觉得被人当成了钱多多，寃大头。向朋友们打听一下。很多人都有这样的遭遇。他们买的都是较新的房子。有的开始出租不久就说是空调坏了，水炉坏了，洗衣机，洗碗机。。。毛病层出不穷。修理费动辄数百甚至数千。也不问有没有建商保修，保险公司是否受理。最不可思议的是他们往往拒绝交出修理的原始单据。与朋友们私下里商量对策，可是也想不到什么好办法。那边究竟发生了什么事情，一概不知。他们会简单的说一声房客搬走了，就停止交付租金。然后过了一个月或者更久，说找到了新的租客，又开始付租。这家物业管理公司太强势，两头吃。他们这样为所欲为而无法监管。（也许我想多了，也许遇人不贤，也许这是常态？）。有些房东比较大度，不去追究。既然交给人家了，就睁一只眼闭一只眼，其他的事情就不管了，眼不见心不烦，省得操心。可是这样放任自流，助长了贪婪而变本加厉。后来房价迅速上升，掩盖了这些弊端。久而久之，有些人忍啊忍啊忍啊，麻木了，也有人终于忍受不了，下决心换人，或把房子收了回来自己管理，虽说也是烦，维修事件大约一年三五次，可费用降低不少。

当然隔着太远，还是不行的，必须要找一个信得过的人来做这件事情。兼职的比较好，他们不会把它当成一个主要的收入，不是想方设法在这里扎钱。我曾经雇过一个兼职的房产法务助理，他对出租条例非常熟悉。对挑选租客的流程，如何管理出租物业很有经验。收费只占5%。而且找租客。收费仅$500元。平时租客相安无事，不会来烦你。

租房中遇到意外怎么办？前阵子招租，有位女士来电询问能否短租一个月。了解下来，原来她也是一个房东。远在美国东岸。在这个城市有一座公寓，是她外公留给她的遗产。半年前她刚接收了这份遗产, 飞过来做了一些装修，找了管理人将房子租了出去。租客搬进来才两个月，意外的发生了水管爆裂。

二层的浴室突然漏水，不仅水流不止，还一个劲的往楼下卧室里淌。租客立刻打电话给管理人，找来维修工，花了$2500才把水止住。除了修理费外，浴室被水泡发的墙面要铲掉重涮、主卧浸湿的地板也要掀掉换新，七七八八的费用加起来至少得五六千。施工一个月，期间租客要另外找地方住。还不知道保险能否承担一部分。碰到这种事，怎么办？只能硬着头皮花钱消灾，自认倒霉吧，做生意也有亏的时候啊。

 

以下是网友跟帖：

老朽：
百分之十的管理费难以接受，正常应该百分之六到百分之八。
我反对远程投资，主要原因就是鞭长莫及，好的property manager又很难找。所以，远程投资只要不赔钱(在有贷款的情况下)就烧高香了。远程投资房地产是图房价上涨空间大，房价升值如果没有潜力，远程最好不要搞。

黑贝王妃：
我们的出租都用中介负责，几年也见不到出租房，什么都是中介操心，他们抽成7%，每次找房客收两周租金。不喜欢就换中介。自己操不了这心！

喜清静：
我们这儿很难找到靠谱的 service。电工，水管工，清洁工，contractor…… 统统地不想干活。什么事儿都得自己干。

无法弄：
我鞭长莫及，管理费都是15%-16%，真的就是低息保值，没办法。不过有个中间是JLL，名气大，收费居然比其他的还低。也是隔三差五老坏东西，所有电器全换过了，不止一次两次。他爸爸已经不跟我说这事儿了，省得我听了烦。北京的房子昨天“中介来电话要每月降2000块，说是政府说的，要重新签合同。中国真是不认合同的国家，3年的合同，房子出租一年了，现在要毁合同，重新签。这样的信用谁敢碰？允许坐飞机了，我回去就给它卖了。

小声音：
wow，真不容易啊！我们朋友中也有当房东的，差不多是全才，自己什么都会，水电煤气空调管道等等，
遇到好的租客，没事，遇到刁难的租客，经常会被找麻烦，也听到不少故事。

x潇潇：
不要买太远的房子，自己管最好。
当房东就是工作，难得有些事要做的。
特别赞同老朽大地主的思维！反对远程投资。出租管理也是一项工作，用人是比较难的。管人还不如自己管房子。

幸运地主：
远程投房说起来一把心酸泪。房在佛州07年的房，三年前买入时全新装修。大公司做PM,8%管理费。去年6月出租，拿了一个月房租。今年二月房客就不付钱还说冰箱炉子坏了。PM说电炉一个炉头不工作修要花4百还不如买个新的。其实老式的电炉炉头只要花30元买一个炉头就可以换，只需拨下来插上就可以了。还说冰箱突然漏水，三年新的冰箱大该在除霜吧。PM要求我买新的，说不买房客有理由不付房租。我考虑等这个房客6月到期就卖，迟早要买新的还是先买了算了。买入就三月份了，房客还是不付。让他们赶说再等等。结果等来了疫情下不能赶房客。合同六月底到期。到七月份房客主动说会搬走，PM建议反正要搬走就不用走法律程序了。前二天终于走人了。且不说多少垃圾多么赃，居然偷走了新的冰箱和炉子。这家房客久了6个月房租（$1800/月）和偷走冰箱炉子（共1800）共$12600。我问PM怎么办，他居然说我们会发email 给房客就沒了下文。而且还hold security deposit ($1800) 沒还我。我还能做什么呢？只能认栽，而且要更认栽请人装修。赶紧卖掉了事。都是教训！

山里人家168

 

好的pm 不多。我们的出租房都在1 小时至4小时车程的地方，自己管。一个月平均一个电话都不到，有几户2到四年没一个电话，其实房客找得好，有几个长期合作的handymen,遥程自己管也蛮省心的。