今年上半年，我的租客要换房。虽然做房东二十多年，对换房客的流程已经有点陌生。说起来有点汗颜，一方面很少加租，租客住得比较久，有一家长达十六年。另一方面，很长一段时间是请管理人打理，以至于对眼下的租房市场有点迷茫。如何面对形形色色的求租者，从中找到理想的租客？看来还得从头学起。租房市场一路走高，令人按捺不住发财的欲望，我终于下决心亲手操作一回。这期间，来了一场前所未有的瘟疫，发生了不少意外和波折。好在得到一些朋友的鼎力帮助，最近总算尘埃落定。把故事写下来与大家分享一下（欢迎指正），并答谢给予我帮助的朋友们！
记得去年我写过印度租客的故事。他们来美国才五年，之后在我这里住了三年。当时男主开出租，女主做客服，收入不高，工作很勤奋。后来男的跑长途开大卡车，女的找到了软件工程师的工作，收入增加很快。他们一直想买我的房子。记得美西大姐劝我，趁价高获利了结，把房子卖给他们吧。我一根筋纠结在报税上，迟迟没绕出来。去年年底，他们在硅谷卫星城买了一栋3600多尺的全新独立房，比我的房价高了许多。他们提前两个月通知了我，高高兴兴准备搬了。我也衷心祝福这些勤劳致富的人们。接下来我开始登广告招租，发现此时房市迅速降温。
还记得早些年我曾在Craiglist上登广告。朋友告诉我，现在流行用Zillow。它会对房东提供你出租房即时的参考价，以及相应的咨询服务，并将你的广告同时转登在另外两个房产招租网站，广告投放效果较好。另外，租客要预约看房，先要实名注册登记，提供个人相关资料。只要她向房东发出看房要求，房东即可通过谷歌，输入此人的姓名，搜集到她的一些基本情况，包括年令，工作，学历，婚姻状况。。。房东可以快速地决定是否回电。当然，此时租客也是撒出去一大把求租信，房东要尽量在一小时内回复，租客对第一个回电的房东，有莫名的亲近感。条件好的会即刻被别的房东锁定。房东可以邀请她在Zillow上填申请表，缴纳30块钱的申请费，包括了为租客做信用背景犯罪记录调查。
哈，信息时代，今非昔比！我茅塞顿开，踌躇满志！
我将十多年前写的广告底稿找出来，更新润色了一下，贴了出去。
两天过去，毫无动静！！！回头一看，广告头条多了一行红字：内容违规！ 居然被拦截了，也不知哪里不妥？！我赶紧叫朋友帮忙看看。
“大哥，你怎么写No section 8了？”
“啊？！以前都这么说的呀！”
“这涉嫌歧视，前几年已经禁止了！”
当头一棒，差点晕了。赶紧删了。
那时新年伊始，找房的不多。广告出街后，市场开始有反应。
听南加州地产女侠X潇潇说，美国的租房市场，是有季节性的。一查，果然如此。一般从一月开始稳步上升至五月，进入六七月是急速升温，八月是顶峰，过了九月迅速下滑，十一，十二月是全年最低的，也是最难找租客的。房租价格也随之大幅波动。看看这图就一目了然了。
租客什么时候搬，房东难以掌控，择月无门，只能脚踩西瓜皮，滑到哪里是哪里。可也听说有人不在乎空关闲置，损失一些收入无所谓，只要“我乐意”。哈哈，人各有志！
临阵擦枪，上网恶补了“如何选租客”。请教了文学城著名大咖，网红大地主老朽，膜拜了他的葵花宝典，偶得金科玉律，概括归纳为如下秘籍真经：
1. 信用纪录良好 2. 工作稳定 3. 有足够收入或金银财宝。4 . 优先顺序(濳规则，密蜜）。
除了核实申请表，重点看三个文件：
1. 两个月的工资单， （一般公司入职已作了背景检查。）
2. 三个月的银行报表 （合法收入支出一目了然，重点看最近一月有无付租金。）
3. 信用分数报告 （700以上问题不大，重视自己信用的人，会遵守法律。分数太好的住不久，会去买房。）
老朽特别友情关照，租客中的大多数是守法的，捣乱的是极少数。有被驱逐记录的，千万不能收，这种人破过底线，没有受到惩罚，会一犯再犯。
与找工作一样，市场好时房东挑租客，市场不好时，租客挑房东。这个过程，是双方在寻找各自中意的对象。千万别轻信花言巧语，上了人渣的当。
头一个星期来的四家不约而同，清一色单亲家庭，各带三四个糊鹿娃。有的是资深经理，有的是一般员工，都自称家庭月收入七八千，上万（含抚养费），可信用分都较低。有一家说打算把退休的父母接来一起住，有这番孝心倒挺难得，可过了两天就黄了，说父母没同意。感觉他们是久经沙场，每个故事都天衣无缝无懈可击。我不卑不亢，沉着蛋定，请他们耐心等候消息。
随后，来了几位问可否短租三个月的，可否两个月以后入住的，可否带宠物的。。。
过了十来天，来了位老太太，退休前是法院文员，女儿也退休了，之前是警队队长（美国一线警员50岁退休）。女儿三口之家，打算与母亲搬到一起住。信用分都在700以上。我不在当地，请租客配合让她们看了房。看后说喜欢，有意申请。之后我过去与她们面谈了一次，感觉还行。女儿有洁癖，有点挑剔，说还看了两个房子。拖了十来天，寄来了申请表和相关文件，仔细审阅没什么问题。后面就按部就班，签约，交定金，确定入住的时间。二月初，租客进行了无缝交接。
交接过程还是有点麻烦。我与原租户有约，搬出的状态与搬进来时的状态相同即可。他们基本达标，我同意接收了。可一转身新租客却不满意：洗过的地毯仍有污点，多处墙壁补漆有色差，百叶窗已老化，咖喱味太浓。。。如此挑剔？我心头一紧。这些活至少得干两天。
我忍了忍，无语。真想说，”那请你们去别处看看吧”。话到嘴边，变成“你们说怎么办呢？”
她们提出扣下一点材料费，由她们来搞定。
啊，这个样子呀，原来是有备而来。想了想觉得还不算过分，息事宁人，和气生财，该吃亏时就吃点亏吧，退一步海阔天空，也就同意了。
回家路上，回想了一下。看来市场还不差，老朽说得对，只要把握底线，宁缺毋滥，多多沟通，这活并不难。
猛然想起那超级浓郁的印度咖哩味，名不虚传唉。奇怪的是之前去过他们家七八次，从来没闻到过这种刺鼻的味道，难道是他们搬家开趴梯才会使用这种香料？百思不得其解。各位看官，你们知道是怎么回事吗？
