股市和房市这一周都没有什么好消息。
股市之前一路上涨，光是八月一个月大盘就涨了7%，弄得我也偶尔检查家里的Roth IRA，觉得跟着赚了点小钱颇为开心，当然更不用说整个IRA帐户都是特斯拉股票的领导。一直到前天大盘一天还能涨1.5%，简直堪称疯牛，然后昨天又在毫无征兆下又大跌3.5%，以至于人人又开始自危，担心会不会又是股市雪灾的前兆等等。 没上这趟疯狂股车的人们肯定要说，不就是股市调整嘛，又没有把你调整到水下就开始哀声一片；当然已经在这趟车的人肯定有些人开始后悔怎么没在高点卖出，或者现在已经开始琢磨合适卖股时机了。
对于我而言，投资股市就是随波逐流，因为即使听再多的股评，看再多的财报，能在股市里收获，80%靠的还是大势，低于20%的是靠自己“精心挑选”的个股甚至还有运气的成分。不管投资股市还是房市，最佳的策略都是长线投资，定期投入的资金和时间而已，如果还需要点什么，就是人们常说的人生最美好二事，希望和等待。
房市在这一周也不平净。自春天以来，一方面很多未受疫情打击的人群在疫情和低利率刺激下，开始在市场上第一次购自住房，尤其以郊区的独栋公寓为主；但是卖房的人反而很犹豫，短期的供求不平稳反而推动房价持续上升；另一方面，投资房市场房东房客的关系也随着疫情发展下的政府政策有着各种微妙的变化，有人着急出场，有人伺机入场。
三月之后，大部分的州都有一定时间的Eviction Moratorium （驱逐暂缓令），原因也好理解，疫情重创消费型为主的美国经济，中低产好多人失去了工作，虽然有一轮失业救助计划，但是已经在七月底到期，本来就没有什么存钱习惯的若干美国租客还没有恢复工作，只拿着州里最低的失业救济金，生活已经有困难，可能确实没法（全额）支付租金，如果按正常程序驱逐，可能会有些人流落街头。。。 我不得不说按照我们老中的思维是很难全部理解以上这些的，比如你失去了以前的工作，比如餐饮服务业，或者旅游服务业也好，甚至短期都看不到复苏的迹象，但是人贵在自助，疫情下并不是没有招工，但凡人有手有脚，都会想办法去寻求新的机会；人也要调整自己的生活目标，如果生活收入下降，其实就可以考虑搬去稍微便宜的地方等等，难道真的如左派媒体所说，这三四千万自我认知付租困难的人群，一旦正常驱逐开始，就都会睡在大街上吗？
像我这样的老中思维是一回事，当然出于稳定社会的政客在选票的考虑下的政客思维是另一回事，咱继续说。七八月开始复工以来，很多州已经放开了驱逐暂缓令，于是好像确实出现了大量的法院申请（完全也有可能是前好几个月积压的结果），但是若干蓝州比如像我身处的麻州却再一次将驱逐暂缓令延长到十月份，小地主组织控告州政府的诉讼还在进行中，也不是特别顺利；另一方面加州的某议员的激进议案之前也引起轩然大波，但是好像最近参众两院协调也有了一个合理的似乎并没有太损害单方面利益的法案出台。然后川大总统突然又下了行政命令，当然借了CDC这个他之前大骂也并不信任的机构的名义，以公共健康安全为前提，在全国范围内暂缓了驱逐程序，目前的截至日期是今年底12月31日 ，理由自然是冠冕堂皇：驱逐会迫使人们在疫情下搬家，或者投亲靠友，或者群居从而加大疫情传播风险。
此一命令一出，那些出于保护租客或者为低收入人群站街的人道主义人士当然奔走相靠，弹冠相庆，觉得该政策真的是极大地缓解了很多失业的交不起租的人们的生存危机，于是他们也选择这样的画面：身患残疾的人士，带着若干小孩的单亲妈妈纷纷出镜，终于好几个月不用担心穷凶极恶的房东把他们扫地出门了。
当然同时房东圈子里也炸了锅了，不仅包括华人房东们，就是脸书上美国人的房东群里，也是各种各样的观点都有，有人信誓旦旦的说，自己的房子就算空也要空到驱逐暂缓令结束；有人已经决定搬进其中一个出租屋来抵抗风险, 因为实在找不到合适的租客；更多人的开始总结怎么样更加收紧租户申请的条件，只让完全符合条件的租客入住等等。
等一下，我们再多多研究一下这个政策，看是不是就是上面在告诉租客说，你可以完全不交房租，房东也不可以驱逐你，你也不用承担什么后果呢？
首先这个政策给出了对租客的一些要求：
1）个人年收入低于$99,000或者夫妻年收入低于$198,000
2) 租客由于疫情原因要么失去工作要么收入减少，从而无法付一部分甚至全部房租。
3）你已经尽全力地申请各种政府救助方案来支付方租
4）你要证明你无法支付房租确实是由疫情导致，至少你已经尽全力付出了一部分房租，而且如果你被驱逐，确实无处可去。
对于第一项收入的要求，我相信大部分的租客肯定符合收入要求的；而第二到四项是对租客的要求，他（们）需要向房东出据证明声明书表明他们符合这些条件，而这个正式的声明书的版本，CDC应该会在今天公布。所以所有的微小地主，可以稍微放下一点心，虽然疫情走势无法判断，保护租客的大势不可逆，但至少有指导意见如上，建议多多加强沟通，租客如果确实受疫情打击严重，能收一点是一点，两方好好协商一个推迟延期支付的方案，总好过破罐子破摔，虽然最终可能被打击最惨的是房客（驱逐记录和受损严重的信用分数会跟随他们好长时间），房东也免不了蚀把米，甚至有丢鸡的风险。
最后我还是想回到房东自救的问题上来，怎么样避免自己陷入一个与坏租客的拉据战，失去了自己投资房产的全部信心呢？结论就是好好筛选房客，尤其在当前不利的大环境下！房东收的是租子，那么很在意的一点就是减少空置，空置一天损失的都是房东的钱，所以往往租户更换的时候都有点大伤脑筋，本来房屋就需要维修清洁，需要安排秀房，需要背景调查，签署文件，最后希望安排尽早入往，所以就更着急地把房子租出去，于是对有些不太满意的房客开了绿灯，最后麻烦自然是无穷无尽。
我们有六户租客，每一户都是自己面试自己亲自选的，最近其中一户也给了我们一些小小挑战，所以实例说明谈谈感受。这一户是个阁楼一室一厅，虽然是全部重新装修，但有一些自身的缺陷，比如上楼楼梯比较多，采光不太好，厨房比较简单，夏天超级热。5月1号开始租给了一个单身的退伍老兵，租金1450块，老兵大胡子，有PTSD，带着一条service dog，开一辆巨吵的摩托车。本来一开始我对他不是很感冒，但是老兵非常有礼貌，加上也很认真地给我们提交资料，他自己有快餐店的固定工作，同时也有退伍老兵的固定收入，后者大概每个月3300块，看房的时候是女朋友陪着来的，看起来都是正派的人，所以最后签了一年合约。上阁楼的楼梯狭窄，大型家具没法上去，老兵还在自己屋里给自己做床，沙发和狗窝，确实是认认真真想好好住的租客。7月1号，老兵发短信，说自己的老兵补助没有按时发放，所以需要晚交房租。等了一个多星期，继续发短信跟老兵交流，老兵开始东拉西扯，反正不好好回答。所以我们到了15号，发出了late rent的申明书，因为我们州还在驱逐暂缓令下，其实这一纸申明书也没有什么法律效力，最多也就是一个证据。这里说明一下，我发任何给租客的文件，都是正式邮件一份，电子邮件一份，短信一份。然后又过了一个多星期，老兵才开始回复，他要跟女朋友结婚了，所以可能有想搬出去的意思。我们很通情达理，没问题，租金算到交钥匙的那天，也不多扣钱，于是老兵磨磨蹭蹭地7月27号搬了出去，交了钥匙，我们用押金扣掉了将近一个月的租金，剩下的返还给他，算是好聚好散。
虽说老兵的这件事情，提前跳出租约肯定不是一件让人愉悦的事情，而且我们也是有损失的，比如7月27号这户就一直空置到9月1号新的租客入住，空置了一个月有余，但是这个空置是两方面的原因造成的，第一我们等到拿到钥匙才能开始秀房，因为不确定他是否要搬什么时候搬；第二我们真是非常严格筛选房客，有任何让人不太舒服的房客都不选。不过值得提的一点是老兵在将近三个月的租约里，其实几乎没在这里住过，一直住在女朋友那里，所以也没有什么需要清洁的地方。
再回到筛选房客上来，可以简要说一下，首先我们都是自己打广告，五大渠道: Facebook marketplace, Zillow, Apartments.com, Turbotenant, Craigslist。最后一项Craigslist效果不是特别好，所以重点说前四个。脸书的marketplace自从去年第一次使用之后就非常喜欢，买卖二手货特别方便，还可以花钱助推，但是在租房市场上有明显的优缺点，优点就是可以很快地推送给很多人，尤其是年轻人；缺点其实也是这个，因为大部分的年轻人都不靠谱，要么收入信用收入不达标，还容易急，满嘴喷粪；要么说得好好地约好看房居然就是不来，也不打声招呼，总之千奇百态。不过脸书本身就是极好的筛选工具，因为你可以点击申请者的头像，看到他或者她的各种生活常态，他或者她是不是一个喜欢爬梯的人，是不是天天自怨自艾，是不是瘾君子或者抽烟抽大麻，稍微看一下，你都不知道人们是有多愿意把自己的各种生活常态和兴趣兴格暴露出来，所以那些让你不爽的就别招来了。而中间三个渠道zillow (似乎开始收费了）, apartments.com, Turbotenant.com，会招来更加认真找房，同时也更加正派一点的人群，他们会认真地写自己的情况和对房子的期望，会提供很多个人收入或者其它的证明。
其实不管什么渠道来的申请者，房东应该需要坚持至少三个要求，就能大大地减少麻烦租客的可能性：1）良好的信用分数（信用分是一个最好的发明，信用分数真的是一个数字反映了生活的各各方面，你的债务情况（那些背着不管是学生贷款还是信用卡贷款的人信用分数都很一般），还款信用和能力等等。这个标准自己定，我们现在的要求是600分，对的，90%的申请者连这个分数都没有，有些房东设置650分甚至700分）；2）足够的稳定收入（一般的要求是3倍于房租的税前收入，或者至少至少是2.5倍吧）；3）没有驱逐，破产，犯罪等黑历史。只有满足这些条件同时也愿意尽快入住的人，才能看到我们自己拍的virtual tour，对视频感兴趣的人群再安排实地秀房。秀房也是一个面试租客的时机，这个人是否准时，穿着谈吐卫生情况，是不是有责任心轻拿轻放等等，连面对未来房东都不愿意伪装的人，住进来了肯定不会好到哪里去。我们的经营理念并不是希望租客非得在这里租上个十年八年，最大限度地减少空置降低成本，即使价格远远低于市场价（另外我认为其实没有什么所谓的市场价，你能租出的就是市场价）。我们经营的都是好学区的“白玉房”，都是精装修，也都希望能招到积极工作，健康向上的young professional，互相尊重，好聚好散。若能住上两三年，就能有自己的积蓄出去买自住房，我们特别祝福，因为我们也不太担心我的房子会空置租不出去，因为the unit sells itself. 总之的总之这花费了我们一些精力的最后一个空置单元终于迎来租客9月1号搬入，是可爱的一对小夫妻，目前让我们非常满意。
既然是自己的实例，放两张这一户的照片，前三个星期秀房效果不好，来申请的人没有一百也有七八十了，但是各种不符合条件，或者符合条件的又有点嫌这个阁楼单元的各种小问题。于是第四个星期领导决定给客厅加一点家俱，抵消一些阁楼空间的不适感，增加一些舒适度，所以我们两个立马去宜家搬货再回来安装，忙活了两个晚上，配上了家具的客厅顿时效果好很好，就多了好几个像样的租客，那一个周末立马就租出去了。
祝各位劳动节愉快。
