首先声明一下，我自己没有做过hard money lending，无论是做为lender还是borrower，所以这又是我的杜撰（杜撰的事我干过不少次啦）。
Hard money lending主要是提供短期贷款给flipper或做BRRRR的房产投资者等需要短期资金的投资者，贷款期限一般是一年以内，多是半年或一年。一般的借贷成本是1~6的点数（point），大多情况是2~3点，利率大约是8~12%。
我以前对Hard money lending有些误解，认为做Hard money lender的回报率不会太高。但大约一年前我在BiggerPockets上看了一次讨论，贴主说他在过去几年做Hard money lending每年的回报率在30%以上，还有几个跟帖的网友也说每年做到20~30%的回报率不难，这彻底颠覆了我的认知，饶是咱这点小智商怎么也想不明白：就算是6的点数，加12的利率，两者加起来才18，怎么可能超过20%呢，况且还有资金闲置的时候。后来多读了些文章，又听了几个采访Hard money lending专家的播客，才恍然大糊涂：原来真正做得好的Hard money lender靠的是赚取点数和费用，而不是利息！
比如说如果点数是3，利率是10，如果借贷期是一年，每年的回报率是 3+10=13%；但如果借贷期是半年，年回报率是 3*2+10=16%；但如果借贷期是3个月，年回报率则是3*4+10=22%。有的还收取其它费用。
有一个lender说他借出过很多点数是4~6的，借出对象都是熟悉的老顾客，要求资金需要在一两天内到账，所以不在意高点数。
我以前以为lender肯定会想借出资金的时间越长越好，免得有空闲期。现在才知道，lender和borrower都想还回资金的时间越短越好。做为borrower，当然想贷款的期限长一些，以给自己预留足够的时间空间，但他们肯定想还回资金越快越好。若无特殊情况，如果一个Flipper 3个月能完成一个flipping，他绝不想拖到一年，哪怕他的贷款期限有一年，因为持有时间越久持有成本越高。所以，在还回资金越快越好这一点上，lender和borrower的利益竟然是出奇的一直，这一点真是出乎我的预料！
所以，我感觉，单从数字分析上来看，如果高手可以轻易做到20%以上，一般人如果肯静下心努力的话，做到15%的年回报率也应该不难。
当然，hard money lending也受供求关系影响。 近几年，Fed印了那么多钱，有很多人有闲置资金，可能生意也不是很容易做。
另外， 我想说一下那些专业Hard money lender的募资成本。大多专业Hard money lender，自己不可能有那么资金，也需要筹集资金。有一个从事地产行业近40多年且非常成功的Hard money lender（同时也是builder和realtor），Jay Hinrichs，在2019年10月写过一篇文章，说Hard money lender的资金来源主要有三种：
1）银行的business line of credit（Jay Hinrichs的公司用此），利率一般是5.5~7%， 这个当然需要公司具备一定经济实力才能借到。
2）私募（private placement memorandum）
3）众筹（crowdfunding）
其中私募和众筹的利率大约是7~12%。 这里给出这些数字主要是做为参考，知道lender的借入成本（5.5~12%），从而知道他们借出的回报必须要达到多少才有可能盈利。
前面讲的主要是Hard money lending，并且职业做Hard money lending在大多州都需要像贷款经纪一样的license，尤其是对owner occupied properties。而做Commercial properties则不需要（有的州把residential rental property 也算做commercial）license， 所以具体得看各州的法规。
不要被前面提到的license吓到，如果说Hard money lending是专业的话，那么她的姊妹private money lending, 则不需要license。 Private money lending主要是个人借给个人的，比如你借给亲戚朋友肯定不需要license， 而且这里也有模糊空间，比如说你在地产投资俱乐部遇到一个投资者要你借钱给他，在这种情况下，没有license一般问题不大，除非你大张旗鼓地到处做广告和宣传，这就成了Hard money lending，所以这两者的界线非常模糊。 由于Private money lending大多是自己的钱，会比较灵活，大多情况利率比Hard money lending要稍微低些，但其它跟Hard money lending差不多。
其实，有很多人，并不是专门做Hard money lending的。 比如，有些买投资房出租的，有些资金短期内排不上用场，其他投资者短期需要资金，就可以借出去。
任何投资都有风险，Hard money lending也不例外，但可以采取一些控制措施： 1) 要用first lien做抵押；2) 控制LTV，比如借出额不超过修好后房子估值的80%；3）做好Due diligence， 人和房子都要靠谱。 最坏的情况就是borrower还不起时foreclosure他的房子。实际上，前面提到的Jay Hinrichs在次贷危机时就在中西部被迫收回了约200个房子， 出了一大笔血！
要想做好hard/private money lending， 要多参加当地投资俱乐部多认识投资者，或者地产投资网站BiggerPockets等多结交各种从事地产业的，有很多flipper 或做BRRRR的等需要资金。
这篇文章的目的，不是鼓励人去做Hard/private money lending，而是说在有些niche，要做到超越标普指数的回报率是可能的，当然这需要时间和精力。当然，对一些对此感兴趣的朋友，也算是抛砖引玉，可以再去做些更深入的研究。毕竟我也就是个耍嘴皮子的，也欢迎专家批评指正！
建宁 2022/3/18
