房主欠债。。有几种。MORTGAGE--这是锁定在TITLE上的。其他的都是LIEN。比如你装修房子，欠工人钱，工人告你，就是一个在房子上的mechanical lien。还有HOA，还有judgement lien。（这个很好玩。以后我有空写几个我看到的狗血lien）。然后就是TAX lien。
到了法拍的时候，我说的几个债权人都可以申请foreclosure。但是，你看到的大多数两种。一个是mortgage，还有一个tax..为什么呢？因为做foreclosure是个花费时间和钱很多的过程。需要律师来做。。小的债主做不了。就像这个HOA，三万块，律师费一半要8000刀。还有其他费用。所以，他们一半都把这个债折价卖给一些有财力的公司来做。。这就是新闻了说的卖给了vulture capital。。。。。
一个公司拥有lien。不代表他拥有房子。拥有房子，必须走法院。然后进入foreclose 程序，然后法拍。。这个程序通常要走1-2年。。无数次的给债权人发传票。。。。因为他们通常不回应。然后到最后一天，让律师发个信说是推迟啥的。。。
最后就是法拍。
到了你问的问题了。
通常，法拍的原告都是有律师的。。没看过个人。。律师必须做完全的LIEN AND TITLE SERRCH.不然，就像你想的一样，，要是卖的钱不过还债，偷鸡不成，蚀把米。如果房子上还有mortgage。律师必须和银行联系。像波大说的，商量一个价格，拍卖后，银行可以release mortgage。如果不能达成协议，银行不愿意release mortgage，title 不清。这个房子没人买。。因为买了也卖不出去，也做不了mortgage。。。
在拍卖中，债主会设定一个upset price，这就是最低价。这是和银行商量好的价格。
那你要问，如果有其他的lien呢？那就涉及到一个priority的问题。各州不一样。有的HOA 可以当super lien。这时候，他比mortgage等级高，拍卖之后，mortgage就可以直接抹掉。。其他的也是。
有时候mechanic lien最高。。。这就要看律师做的upset 价格怎么样了。
去拍卖的买家都是老手。。所有的lien and title 都做好功课的。有问题的，或价格高的，没人会买。
想又爹说的。。拍卖后，所有低等级的lien都会被抹掉。
那你又要问，买多出去的钱怎么办？ 法院规定，债权人只可以拿到所欠的钱，如果价格卖高了。多余的要还给欠债的人。童叟无欺。
也有个redemption time。。基本上是tax sale. mortgage sale, 没听过。
这中间的事情太多。。不是一两句就能说清。我大概讲下。。希望你看懂了。
