“鸟巢理论”助长了楼市泡沫
也谈中国楼市必将崩盘的判断
我也来蹭一下最近烂尾楼集体断供事态的热度。为了集中话题，今天重点讨论一个议题，“鸟巢理论“误导了中国人对于住房的观念，是烂尾楼的主要诱因之一。
咱们先倒推一下。断供的原因是烂尾，烂尾的原因是开发商资金断裂，开发商资金断裂的原因是楼市泡沫，楼市泡沫的原因是全民信仰买房。买房的动力是基于“刚需”，刚需来自于一个基本信仰“人人都要有个窝”。这就催生了“鸟巢理论“。这个信念的推理是这样的，鸟有巢人有窝。连鸟都知道给自己搭个窝，难道人还不如动物，结婚时不该有个住房吗？没有自己的房子，那还叫“家”吗？其实，中国有很多类似的比喻（比如，大河没水小河干），所有人都不假思索地接受，并奉为神明。其实，这些信条首先经不起推敲，反而你去实践了，会带来巨大的社会问题。“鸟巢理论”就是最荒谬的一个。
第一个，“鸟巢理论”的荒谬之处，在于不能把自然界的现象简单类比人类行为。这本来是常识，但是，用在住房问题上，就被人们“刚性“地硬套在头上，没有任何的分析与反思。动物有的人类就一定而且必须有吗？宠物狗随意在公园里拉屎，人可以吗？老鼠可以在别人家俱里面做自己的家，人可以随意在别人床底下睡觉吗？小鸟可以飞到情侣的窗台上，观赏他们的亲密全过程，你可以吗？人类是一种高级动物，有着深刻的文明进步，具有非常强的社会性，不能简单地与动物类比。平时我们看看《动物世界》，调养一下心情，是一个乐趣，但你看了动物行为，就要把它们的行为硬套在人类生活中，并奉为“指导思想”，那就不对了。
第二点，不是所有的鸟都筑巢的。比如企鹅就没有巢穴，这个大家都在电视里看到了。还有杜鹃就不筑巢，而是把蛋产在其它鸟类的巢里，由他人代为哺育。这一条人类也不能“抄作业”；
第三点，鸟类筑巢没有人类的复杂性，比如市政工程，七通一平，房地产税，更没有房贷这一说。一切都是天性与本能，想搭就搭，自生自灭。这种丛林法则就不适用人类，无论是政府开发地产，还是个人买房，必须要综合考虑许多因素。即便与人类自身相比，现代住房与原始社会洞穴而居也是有本质区别的；
第四点，鸟巢千差万别，但有一点是共同的，即满足基本需求即可。鸟类没有“比尔盖茨”级的豪宅，所有的鸟巢都是本着够住即可的基本原则。人类就没有上限喽。那些不断打破天花板的天价“豪宅”，远远超越了栖身的基本需求，而是更多体现了成功者的任性，对社会追求不切实际幻想的思潮起到了推波助澜的作用。一个简单的问题，被中国人给放大了，即人均住房面积多大才算是合理的？看看香港，看看东京，多少人住在“鸽子笼”甚至是“棺材屋”里面？其实，谁也没有资格规定别人应该住多大的房子，但是，国际上有一个通行的三原则，第一，房价与年收入的倍数，第二，租售比，第三，月供占家庭收入比。三条中国全都违背了。中国人讲的这个窝，一定是社会普遍“面子“的最低点，而不是自身需求与能力的最低。这样就会导致过度消费，导致后来的金融危机。
第五点，有窝就必须买房吗？租房不算有窝吗？鸟类不具有人类的社会性，不用交租金，但它们一定不会在乎新房还是二手房。美国自有住房率为65%，中国城镇自有住房率为96%，而且大都是新房。美国经济总量世界第一已经近100年了，中国改革开放40年，一下子超越了美国这么多年的积累，背后一定有隐情。在这样一个“超高有房率”的压力下，可怜的那4%的人简直无地自容。
第六点，鸟类不“炒窝”，更没有人类对房屋升值的贪婪预期。当今的中国，人们谈资中最得意的就是二条，第一，我买了楼，第二，我的房子升值了。殊不知，这个升值正是万恶之源，是楼市泡沫的起点，也是泡沫破裂的起点。由于升值预期，购房不考虑自己的需求与能力，一律都是买最大值，巨大的风险，被升值预期给淹没了。一旦出现经济衰退，麻烦就凸显出来了。
这就引发一个关联问题，鸟类不需付按揭，对鸟巢自由进出，分文不付。而人就不同了，那个对“家”的满足，是以30年沉重的月供为代价的。这个代价被“楼价必涨，收入必增”假定预设给预付了。一旦这二个前提有一个崩溃，整个人生的大楼就倒塌了。
第七点，鸟巢非常单纯，它仅仅是一个栖身之地，而非商品，没有听说哪个鸟飞走之后把鸟巢卖给下一个鸟的。但住房就不同了，而且在不同的国家，其商品属性亦相差巨大。比如，在美国，房子就是纯粹的商品，不像中国那样，开发商，银行，政府三者深度绑定。在中国，房地产是支撑国民经济的巨大杠杆，这只杠杆在吱吱作响，因为即便是一颗大树，也只能承受鸟类巢穴的重量，假如你在大树上建大楼，大树也撑不住呀。
第八点，鸟类对鸟巢拥有永久产权，而人类未必。鸟类从来不会失业，而人类必须面对经济的起伏，30年的房贷，其前提是30年内业主都必须有足够的收入供楼，最好房子还天天升值。但是，谁能做出这个保证呢？政府吗？呵呵，它自己债台高筑，还不知道咋办呢。
我不是反对房地产发展，也没有劝别人去租房的意思。而是反对买房的动机受“鸟巢”原则的驱使，自己更是鸟巢理论的传承者。国民被动地在舆论的压力下在不恰当的时间去购置不切合自己支付能力的房子，基于“鸟巢理论”推高的房地产市场，最后的崩盘只是时间问题。
