多种房价统计数据，包括最新的Freddie Mac房价指数、Case-Shiller房价指数以及贷款分析公司Black Knight的数据都显示，美国的全国平均房价已开始下跌，数据显示全国平均最高点在六月份。
很多分析还指出，本次全国平均房价的下跌幅度，很可能会是近一个世纪以来，仅次于大萧条和次贷危机的幅度。也就是说，这次的全国平均房价下跌幅度，在近一百年来，很可能排在第三。这么一说，很多朋友可能会有些许担忧：这是不是说明问题很严重？其实，与其说排在第三问题很严重，倒不如说，这是因为，全国平均房价下跌的情况很少发生（如果排除季节性波动和偶尔的微幅波动），尽管各地的房价经常有起伏。在过去的近半个世纪，美国全国平均房价下跌的情形，可能只发生过三次，除了幅度很大的次贷危机，还有八十年代初和九十年代初发生的两次，并且后两次的幅度都非常之小，尽管在一些局部地区，比如九十年代初的加州和东部的新英格兰地区，其房价下跌幅度都非常大，但平均到全国范围，就已经隐入烟尘，基本察觉不出来了。所以这个第三名听起来挺吓人，但可能跟前两名不是一个量级的，有时候铜牌跟金牌的水平相差还是很大的！
美国的房价，短期内将会遭受先后两波打击。第一波就是正在进行的高利率的打击。说起来呢，单纯的高利率，不应该对房市有很大的冲击，因为大部分人都已经锁定了低利率，受影响的也就是极少数现在要买房子的人，只要大家都有工作，应该能顶得住。但即便这样，目前有些泡沫严重的地区，新房的房价跌幅也已经快接近20%了，尽管旧房的跌幅还没这么大。
第二波将会是经济，准确地说是增高的失业率的冲击。联储会的几个高官们都已先后表态，在持续的高通胀面前，现在唯一的解决办法就是以牺牲经济为代价。前几天联储会其中一个分行的行长还表示，到明年底失业率很可能会从现在的3.7%（今天已降到3.5%）提高到4.5%。高利率是一回事，没有工作了是另一回事儿，工作没有了低利率也白搭。所以现在的问题是失业率到底会提高多少，这会更直接地影响到房市。
加州向来是美国房产的风向球，一般会领先其它地区半年、甚至一年以上。加州有强大的经济，它的房产业基本可以说是我的命运我做主，其波动会处在一种不受外界影响的自然状态，不像加州周边地区以及佛州等地区，容易受其它地区的影响，并且它的高科技经济对经济周期比较敏感，房价的波动性也比较大。加州以外的地区，要想知道何时是进场的好时机，只要盯着加州的趋势就行了。当然，房产有一个好处，一个趋势一旦生成，不会马上终止，一般情况下即便晚进场也不见得有太大影响。
在目前利空的情况下，养精蓄锐是上策，静观其变不是不做为。
前几天有网友问，是否该做cashout？如果不缺现金储备，拿出来的现金又没有地方投资的话，现在这么高的利率，我不赞成cashout，但我觉得可以做HELOC，尽管出租房的HELOC现在比较难做。
有的朋友会说，HELOC到时很可能会被关闭。当然，这种可能不能完全被排除掉。但是，现在跟次贷危机不同，次贷危机低谷时，很多重灾区，包括加州内陆、维加斯以及凤凰城等地区，房价的跌幅在70%以上。加州内陆地区有很多最高时是40万的房子，最后跌到不到10万，原来20万以上的HELOC，银行当然会给你关了。但这次，不可能有这么大的跌幅，如果跌幅没那么大，被关闭的可能性也就小多了。
另外，我不知道像在次贷危机时，在李曼兄弟倒掉的第二天，HELOC会不会马上就被关掉，也就是说敌人有没有留给我们迅速行动的空间? 哪怕只有一天！
再说，即便HELOC被关了也不见得有什么大的损失，只是失掉了机会。
投资房做HELOC比较难，并且做的大多是地区小银行，BiggerPockets有个可以做的银行清单：
Need help with HELOC on rental property....can this be done?
前面说了，这次下跌做为第三名，尽管可能无法跟前两名相提并论，但毕竟是第三名，奥运会要拿个铜牌也不是一般人能做到的，所以对没有抓住上次机会又有耐心的人来说，一两年后也许就是另一次机会，尽管次贷危机那样的机会，是可能一辈子都不会再碰到了。
一孔之见，一孔之见，一孔之见！
建宁 2022/10/07
