小湘是我多年的客户，湖南辣妹子。初到多伦多时听了我的劝告，存款加贷款30万购买了一栋独立房自住。几年后收入增长，自住房价格也涨了不少，用自住房做加按再贷款购入一套40万的联排镇屋做投资房。这几波操作下来小湘的财富迅速增涨。
2020年的秋天，小湘打来电话要我帮她出租那套联排投资房。
即便是疫情期间我也随时可以进入工作状态。老朋友了，彼此非常了解，谈话直接切入主题。“可以的。租客什么时候搬走？房子什么时候可以准备好上市？”
“租客已经搬走半年多了，房子是空的，你过来看看还有没有需要整理的。”
我满头问号：“这么空了这么长时间？前面的租客有什么问题吗？”
小湘就给我讲了这个租客的事情。
这个租客是四五年前我帮她找的，一直住在这里没有变。客观地说，租客还是不错的，按时交租金，维护房子也中规中矩。期间小湘陆续更换了洗衣机，炉灶和冰箱，租客对小湘这个房东也很满意，双方相处还算愉快。唯一让小湘纠结的是房租太低了。当时租金的市场价是$1900。租客一直不变的话，每年只能按照政府规定涨幅很小，几年下来小湘的租金远远落后于市场价，尤其是有一天得知邻居同样大小的房子居然租了$2700,一年就相差将近一万，感觉不平衡了。曾经电话里问过我能否可以增加房租或者换一个租客。
每年安省政府都根据通货膨胀水平发布租金上涨比例。房租上涨在政府规定幅度之内是不需要经过租客同意的，但是要提前90天通知租客。政府规定的租金上涨限定很低，远远赶不上市场变化。以近几年为例，2019年租金上涨最大幅度1.8%；2020年为2.2%；2021年为0，因为疫情期间政府不允许房主涨租；2022年为1.2%；2023年为2.5%。按这样的比例涨租金，与多伦多现实房租市场租金差距非常大，如果不换租客的话，租金肯定远远赶不上市场价格，并且差距会越来越大。相关数据可以到安省房租局官网查找。
我当时回答她，安省法律不允许因为房租低就驱赶租客。如果屋主要自用这套房产，可以请租客离开；如果仅仅是租金太低，可以跟租客商量，对方同意的话可以高于政府对租金上浮的限制。
小湘很犹豫，一方面觉得租客还不错，彼此相处还算融洽，另一方面特别希望租客可以接受涨租。但是周围朋友纷纷给她出主意。“租金太低了，肯定要换租客才行。”“跟租客再怎么谈也拿不到现在的市场价。”“别跟租客谈涨房租，租客肯定不会同意的。”“租客知道是房租低的原因要他搬家，将来赶都赶不走。”等等。
正巧姐姐的孩子要来多伦多上学，她就以此为由给租客发出终止租约的通知。租客当然知道目前的租金远远低于市场价值，非常不希望搬走。但小湘自用的理由租客也无可奈何。租客非常辛苦地在附近找房子，可是只能勉强找到一套两卧两卫的公寓。从大换小让租客很难受，于是再向小湘争取留下来。小湘非常坚决地请租客按时搬家，于是双方不欢而散。租客虽然离开了但是欠了一个月的租金，留下许多垃圾没有清理，墙面和踢脚板也有破损。小湘打电话给租客请他处理，前两通电话还接通了，答应马上处理。再往后索性电话和短信都拉黑了，无法再联系上。
小湘估计收不到租客的补偿了，干脆请人彻底收拾了房子，打算继续出租。又听朋友讲至少要等一年以后才能够出租，否则前租客会因为房东没有自住而起诉房东。小湘有些紧张。不过事已至此只能多等一些时间。
紧接着蔓延全球的疫情到来，人们纷纷离开大城市，搬迁至郊区，农村，小城镇。多伦多的房产需求一下子极度萎缩，房租市场大幅下跌，许多房子待租，房租也大幅下降。
小湘这时候有些心里发慌。原本的操作是为了得到更高的租金，没想到租金反而降了。资金方面小湘倒是没有问题，自住房子的地下室依然分租有租金收入，政府也给补贴，贷款利息也降了，还贷少了一些，再加上房产买得早，房价早就涨上去了，按2020年的市场价值估计，这套联排房产至少值75万，小湘心里很踏实。
这样房子空了大半年，前面的租客没有消息，小湘觉得应该没事了，决定把房子租出去，毕竟可以得到不少现金流。于是开始找租客。
基于一贯地小心谨慎，我特别跟小湘确认两个事情。其一，姐姐的孩子确实计划来多伦多读书，但是因为疫情原因无法成行，只能选择在国内上网课。其二，前面房客确实承认欠租以及房子需要打扫，而且同意补偿，所有这些都在电话短信中有沟通记录。
根据我的经验整个过程有很多隐患。我提醒小湘把所有相关短信截屏保存下来。既然目前改变自用的计划准备重新出租，最好先通知以前的租客，他可以优先回来租住。“他都把我拉黑了，想找他也找不到。”小湘很不在意地说。
“按他以前的电话发短信通知他。如果没有回复，把短信截屏留档。”
所有准备工作完成之后，房子终于挂牌上市。因为房子的状况以及地点都很好，上市不到两周就以$2600成功租出去了。小湘很开心，每个月增加了$2600的收入，用不了多久就可以考虑第二个投资房了。
不料几个月后的一天我突然地接到小湘的电话，她被前房客投诉了。
房租局给她打电话，通知她目前收到一份来自前的房客投诉，称小湘欺骗性地让租客 搬走，以获得更高的租金。租客要求小湘赔偿一年的租金差价，以每个月700元计算，共$8400。房租局的官员告诉小湘，调解会议安排在一个月之后。因为疫情原因，会议将以三方通话的形式进行。同时官员告知如果调解不成功，会进入审判阶段。
这是以前从未遇到的情况，小湘惊慌起来不知所措的找到了我。我请她冷静下来，帮她分析整个事件。
首先小湘应该确认，她没有做错事情。
- 房子收回来是为了姐姐的孩子上学居住，有学校录取通知书为证。
- 给租客足够长的时间请他搬离。有N12表格为证。
- 突发疫情导致学生无法在校学习，所以只能在中国上网课。
- 等候了半年的时间，疫情仍然继续并且没有短时间结束的迹象，所以决定重新出租。
- 曾经联系前房客，告知准备重新出租并欢迎他回来租住，但是没有得到回复，有短信记录为证。
- 我们已经做了我们所有能够想到的，不认为有错误。
- 前租客目前仍然有一个月的欠租未付，并且离开的时候房子有损坏。前租客知道而且同意补偿，但至今没有做到。有短信记录为证。
我建议小湘把这些理由都罗列出来，配合相关证据都准备好。最好请律师帮助，因为律师才是专业人士。经过我的分析小湘觉得心里有数了，答应马上做准备，同时联系房租局和律师。
过了几天小湘告诉我，她已经做好答辩准备。问了一些朋友，觉得不用请律师，自己出马就可以了。反正所有证据都在，对方无非就是想蒙些钱。
最后双方调解成功，签署了调解协议。事后小湘告诉我更多的细节。这位租客从小湘这里搬到一间两室公寓，使用面积减少了一半，而且房子状况比较差，满心不高兴。加上疫情原因，租客的收入降低很多。偶然到小区来找朋友，发现房子仍然是空的，就动了心思，拍了照片做证据。还没来得及投诉，发现有新租客入住就更加觉得有理了。千方百计打听之下得知新的租金已经达到$2600。就投诉了。
调解会也很顺利。小湘把所有理由有条不紊地讲出来并一一出示证据。最后调解结果是小湘放弃追究租客的欠租和房屋修缮清理费用，而租客放弃索赔租金差额。一切都和投诉之前一样。小湘觉得开心之余还有些小小失落。终究租客的欠租没有收回来。不过，租客的资金状况比较艰难，如果坚持追讨需要花几个月的时间和精力，得不偿失，作罢了事。
总结整个过程，小湘体会到做房东也是技术活。一定要按照法律规定操作，并且保留好证据，方可保护自己的权益。
