比较忙,简单说两句
最近有不少新闻关于房产被坏人非法侵占的。
这些非法侵占房产的人叫做“SQUATTER”。 有人说应该是叫ILLEGAL SQUATTER。 实际上,SQUATTER没有LEGAL的,因为它的含义便是非法侵占不动产者。
美国很多州都有奇葩法律ADVERSE POCESSION. 这法律说的是,如果有人在不知情的情况下占有他人不动产,然后住满一定年限(各州不同,有些州10年就可以,有些州30年),原主人没有提出异议,那么占有的不动产就可以转移到占有者的名下。
我个人估计,最初,这条法律的产生是为了殖民者占有原住民的土地。在殖民者到来前,美国的土地并不是没有主人,只不过主人是印第安人。殖民者到来后赶走印第安人,就占领了原住民的土地。有了这么一条法律,可以在法律层面把这种行为合法化。你把印第安人都赶西部去了,印第安人还能回来说这块地是他的吗?有什么证据?于是白人就合法地成为了地主。
到了工业化社会,这条法律仍然存在,是因为还有它的意义。大家想,如果一块土地或者房屋空置30年,被人占了,业主还没有去法院提出异议,那么大多情况是业主要么不在了,要么不CARE。 那么为了更有效地利用土地和不动产资源,当然有人能利用这些不动产,并给当地政府交地税,更加符合当地经济发展的利益。
现在新闻里讲的这些SQUATTER, 他们想利用这条法律的漏洞,但是现实中很大概率产权所有人会对他们非法占用地行为提出异议。所以他们想长期合法占有不动产是不可能的。但是,目前主要的问题是某些蓝州对驱逐(EVICTION)的案件排期很长,有的甚至长达数年。那么原房主要驱逐非法侵占者,不仅仅要花钱花精力,还要等上很久很久才能拿到法院判决。非法侵占者就利用这段时间免费住在别人的房子里面,吸毒,搞派对,把房子搞得一塌糊涂。甚至在某些州,明明房子被人非法侵占,房主还不能擅自切断房子的水电供应,不能取消房子的取暖,否则会被非法侵占者反告。
所以,各位华人如果有不住的房子,一定要采取下面措施防止被人非法侵占。否则一旦被侵占,要付出巨大的时间精力和财富来处理。
1. 空置的房子最好出租出去。不论是长租还是短租,只要有人居住,就不容易被非法侵占。
2. 如果不想租出去,那么车道里一定要停一辆车,并且不定时地换位置。临街的房间要有程序控制的灯,在傍晚的时候点亮。如果有可以网络控制的音箱,也可以时不时地放音乐, 音量大到街上能听到就可以。
3. 门前和后院的草坪一定要雇人打理好。偷房集团经常会到各个地区开车转悠,看看哪家的草坪没人打理。由此判断有没有人住。
4. 装监控录像并安装警告牌。最好在门前车道都安装有监控的警告牌。有些保安公司比如ADT虽然有点贵,但是有人随时盯着,有情况直接通知警察局并告知屋主。这样就算有窃屋贼进入,也会被警察及时请出来。一般来说,窃屋贼得先在房子里SETTLEDOWN,才能跟警察撒谎说租住在这里。否则都不清楚房子的结构,警察一问三不知。如果刚进入屋子就碰到警察,一般他们都会落荒而逃。而且,聪明点的窃屋贼见到有监控的房子都会绕着走。
5. 养看家的狗。如果屋主不住在房子,需要每天有人去遛狗喂食。这也是一种开销。
6. 跟邻居搞好关系。如果要离开房子一段时间,可以让邻居帮忙盯着点。
最后希望美国各地政府能及时注意到这个问题,修改已有法律或者制定新法律来保护业主权益。不仅仅要有法律,法院的执行力度和速度也同样重要。希望各地法院能为某些情况下的驱逐案例开辟一条快车道。
最后祝大家愚人节愉快!
![](/upload/album/10/3c/7f/42cd2a6c6242sA4ZuwCl.jpeg)