澳洲的租赁市场目前比较好，“空房率”降低到历史最低点，通常一个租赁房开放时，超过十组以上看房者不是罕见现象。于是租金普遍上扬，推高的通胀指数，储行要对付通胀，就加息。利息高攀，投资者承受不了，就加租金。于是新一轮的恶性循环开始，没完没了。
所以政府和老百姓对投资房不进入租赁市场流通很恼火，这几年对海外投资者的空置物业采取特别严厉的措施，那就是增设“空置税”，只要房子空着被举报，立案调查，最终就抽这种特别的税。
原来这种情况还不少，澳洲容许海外人士（不光是大陆投资者）在澳洲投资房地产购置新房。过去政策也比较宽松，转钱来澳洲或是在澳洲贷款都很容易。很多人都是用亚洲国家“炒房”的理念在澳洲投资：买了新房把房门一锁，连水电煤都不接，等着房价上涨翻倍再把房子抛出去。这种现象在澳洲几大城市的CBD和一些新区的公寓尤其突出。我曾经看一个新闻综述的节目报道，到了晚上去一个新区，一大半新房是没有电灯的，都是海外人士这种“炒房”的结果。这引起当地民众的公愤，有小痞子就专门找这些长期没人住的新房下手，橇门入室偷盗，或者恶作剧把窗户砸了。现在政府引入了“空置税”，要是一个房子长期没有人住，政府会收不低的额外费用。
很多新来的朋友就问我：澳洲人的投资理念是什么？其实并不在乎哪里的“理念”，所谓“投资”就要考虑回报，资产的不亏本。所以在澳洲的朋友买了投资房，基本上都会出租。这也是政府提倡的，因为出租房可以减缓居民住房紧张的问题，任何一个地方并不是所有居民都会买房子的，政府也可以得到一些税收，把资源利用起来。当投资者将投资房出租后就有租金的收入，这就是平时的“投资回报”。政府在税务上还给予投资者优惠措施。要是看得准，买到理想的房子，有租金收入，还会带来长远的资产增值，这才是真正的“投资”赢家。但是“投资回报”和“资产增值”总是逆向而行，现实中很难找到一类房子平时的“租金回报”相当高，而有天一旦把房子卖掉，房价翻倍，让“资产增值”可观，很难兼顾。
房屋租赁投资
另外在澳洲投资房地产，一定要知道这个重要的概念：澳洲规定，每个居民在任何时候，只能有一个“自住房”，除此之外的任何地产都作为“投资房”。简单来说“自住房”是自己住的，没有收入，也用不着交税，最终卖了也不会抽“资产增值税”，但不可以退税；“投资房”的收入部分要交税，每年要抽地税，房子卖了要交“资产增值税”，但维持/维修这个房子的开支，银行利息，中介管理费是可以抵税的。
因为个人的搬迁或者调整，可以在“自住房”和“投资房”之间更换，但因为各州的税制不一样，要请过户师办一些手续，交部分印花税。很多新来的朋友心想我买房子，你怎么知道？当然知道，当你买房卖房时要过户，到州地税局SRO过户注册，你何时买房？多少钱买房？买的什么房？什么人名下的？所有信息一清二楚，要是数个投资房，每年还会收到一个土地税的单子，这是按照总资产台阶式抽税的，总资产越高，抽税越高，不成比例的，但有一个起点门槛。而且地税局显示的资产是和各机构联通的，资产和租金收入超过一定的额度，不但拿不到补助，甚至连退休金都没有。很多新移民用所在国的概念来理解澳洲，会很被动。
既然要将房子出租，这就牵涉到投资房的租赁和管理问题。所谓投资房的管理就是指一个房子从登广告找租客；审理租客以往租赁历史和财政状况；租赁合同的签署；租客押金收取和存储；租赁期间租金的收取和转账；租赁期间房屋的检查；租赁期间房客出现问题的解决；租赁结束屋况的检查；租赁合同结尾的手续；押金的退还等一系列问题，这就构成出租房的管理运作链。
A: 出租房的管理方式：
第一种是自行管理：
在一个租赁循环的各个环节里，自己动手，自己登广告招租，自己收房租，房客有问题直接找房东，基本上都是一对一的交往。这种形式比较灵活机动，开支也很省，而且租客通常付现金，所以在财务安排上比较随意。早年很多初期投资物业的朋友，都采用这种形式，加快原始积累的速度。
近年来出现airbnb（华人俗称“民宿”），这属于自行管理的带家具短租形式，和上面谈到的情况有些不一样。回报更高，但管理的事情更多，比如一个年度长租，12个月只面对一个租客，而airbnb两三天换租客，一年要换上百个租客，不是一点点的多，而是相当频繁，这需要足够的管理时间和经验，相当的心理素质。本文主要介绍长租赁的情况。
第二种是请地产管理中介全面管理：
很多朋友在处理一两个投资房时用上面的方法，没有问题，但随着投资的扩大，很多朋友因着资金的积累，投了数个，甚至一二十个投资房；或者自己身在海外，无法监控物业；或者自己还有专业工作和别的生意要打理等，要是靠前面第一种方法，几乎是不可能的。于是就聘用挂牌地产管理中介来处理整个租赁循环中的事务，减轻很多的工作量。
介于两者之间：
介于这两者中间还有一种请中介做租赁工作，打广告，找房客，验证申请者相关的个人资料，签约。等到租客搬进房子之后，了断中介的关系，不必再付佣金，由房东自己接手管理。通常这种形式的租赁手续费就比较高，一般会收到相当于3-4个星期租金的佣金。
说明：不少朋友问起澳洲的出租房是不是要求带家具的？
绝大多数的出租房都不带家具的，一个空壳子。但都会包括内部的设施，比如窗帘、空调、炉灶、热水系统等。对于可移动的家具，比如冰箱、洗衣机、床、座椅等，可以在广告中说明，该住房是完全带家具、还是部分带家具，完全带家具的相对来说要贵一点。下篇我会介绍什么样的房子适合带家具，税务上的安排如何，以及如何计算折旧等因素。除了短期居住的租客，或是刚刚移民留学的租客，大部分人并不喜欢带家具，特别是再次搬家的租客，自己都有家具。以前我就遇到这样的租客，留学结束要回国，希望把部分家具留下来给以后的租客，他们可以省事一点。这是不可以的，中介会请搬家公司处理掉，其费用还是要原租客出。房地产租赁交接是这个原则：当一个租客搬进来时是什么样子，室内带什么东西？搬出去应该还是什么样子。
B：聘用中介管理有几个好处：
1、减轻很多房东的工作量。2、正规公司对房客有一定的威慑力，专业操作。3、地产管理公司是房东和租客之间的一个屏障，不会把房东的个人隐私暴露出去，租客有问题找中介，房东要涨租金，可以由中介发通知。4、做租赁时，按照物业管理程序，中介要检查申请者的工作，收入，以往的租赁历史，推荐信，还要去一个“欠债数据库”查询，是不是有财务上的不良劣迹等等。5、租客平时到中介去付租金，或者把租金转账到中介的账户上，最终再转给房东。租金不到位，中介会去催债。6、房客出现问题要报告中介，经验丰富的中介会判断是哪一方的责任？属于租客负责的部分，中介会告诉租客自行处理；属于房东的责任，会及时转达房东，要是房东无法自己修理解决，中介会请相关的维修公司上门修理。7、很多中介还有定期的查房，大多数半年一次，给房东一个清单，属于房客或是房东的责任，都写得清清楚楚。8、很多中介可以帮助房东预付房屋账单，最后在租金里扣除结算。9、一旦出现租客和房东的纠纷，中介会代表房东去法院参与仲裁。10、通常地产管理只是地产公司的一个部门，一般同一公司还有销售部门。所以未来这个房子要卖，可以请同样的公司卖。
但是启用中介也有一些缺点，因为中介过往的账目都是正规的，转帐的租金都有记录，中介的佣金也要报税，年度结束还会给房东一个税务报告，所以要想偷税漏税是非常危险的。另外就是开支比较大，一般中介都要收佣金，最便宜的都要收租金的5%，再加消费税，总计5.5%。每次做新租赁合同要收2-3周租金的佣金。特别是一些修理事项，要是自己不会，或者自己没有修理公司，或者自己偷懒，不愿意或者不知道哪里请修理公司，那就挨宰。通常地产中介介绍的维修公司不便宜，这就是贪图省事换来的代价。
C: 租客源的问题：
澳洲由于受限于一些法律条文的限制，不要以为自己是业主就可以为所欲为。特别是在选择租客时要注意不能因为种族、年龄和性别等因素来随意筛选租客，随便不租给申请者甚至会告上法庭。
平时也不能随便上门和租客交往，有很多细则要遵守。这点要是委托中介管理的话，他们会从专业的角度处理这些细节。
下面我大致上列举一些租客的特征（仅仅是一点共性，并不代表个性）：
1、澳洲本地人主要分为学生和常住人口。学生的稳定性比较差，年轻人比较凌乱。家庭型的常住人口比较稳定，对房屋的照顾一般比较好，干净整洁。但租金就很难说，因为各种因素拖欠租金的情况时有发生。甚至累计拖欠几个月之后就逃跑的。还有一个就是语言沟通的问题。所以住在西人区，肯定大多数租客都是西人，那就要请中介仔细审查把关。2、澳洲华人也是分为学生和常住人口。学生的稳定性比较差，很乱。家庭型的比较整洁，但很多因为节省开支，会招收租客做“二房东”，厅里面搭个床，招个海外学生很普遍。租金基本上没有拖欠的现象，沟通也很方便。但华人租客普遍起油锅炒菜，厨房油腻很难清理。3、韩国，日本人韩国租客是所有租客中最好的，不拖欠租金，室内保持的干净整洁。但很多韩国租客很挑剔，一点小问题就要修理，要求很多。日本人以学生为主，短期居住，也不错的。4、港台东南亚大多以学生为主，稳定性比较差。租金不会拖欠，室内保持也还可以。但近年来要求饲养宠物的租客很多，因为室内宠物很可能会破坏设施，所以一般中介会要求多收一倍的押金。5、印度巴基斯坦学生和家庭都会出现，租金拖欠基本上没有，设施保护也可以，但比较脏。因为烹饪的咖喱味，基本上会停留很久，对后继租客的招收都有影响。因为民族习俗，很多租客不太注意卫生，通常地毯会变色，用蒸汽清理地毯都还有臭味。还有一个普遍问题就是密度大，两睡房的公寓，注册时住2人，通常会住到6-8个人，设施严重超载。6、俄罗斯欧洲以学生和青年专业工作者为多，基本上不自己开伙，不会拖欠租金，室内保持还可以，基本上都会布置的不错。7、加拿大美国以学生和青年专业工作者为多，基本上不自己开伙，不会拖欠租金，室内不会有什么布置，流动性更大。8、非洲裔阿拉伯裔在澳洲并不多，很多非洲裔和阿拉伯难民都是由政府安排难民楼的，不会直接进入租赁市场。对业主在筛选时，可能注重在收入上。
当然每个租客都有自己的个性，都有自己的背景，文化程度，职业和经济条件，一般经济条件不错的长期居住者，过度一段时间就会买房子搬出去。有些实在无法容忍的，可以提出来辞退，但一定要好好沟通。
我曾经遇到一位斯里兰卡的博士生，在墨大做研究，人非常好。当时是我自己管理的，他的房租也按期交，室内也打理很整洁。但他是一位反战人士，绿色和平主义者，这个公寓地处墨尔本CBD最中心的二楼，他在落地玻璃窗上横挂巨幅反战标语，非常出格。我和他谈这是民用出租房，不能用作政治宣传用途。他表示非常理解，但坚持要是他住在这里，就要挂横幅，不然他可以离开，最后物业管理也不同意，他就搬走了，自始至终都是非常友好地处理这些事情。
总之进入租赁市场投资的业主，要学习很多功课，但不管了解再多，实际情况不尽相同，所以也是一直在积累经验。最终做一个真正的“投资”者，而不是一个危险的“投机者”。但各位做好思想准备，即便是一种良好的“投资”产品，都不可能是“十全十美”的，也不会包赚不赔，只有花时间了解，积累的经验更丰富，最终才能成为“赢家”。
注：
本文不构成投资建议，我也不是地产中介招揽生意。只是个人的一些理解和经验，让一些在地产租赁投资的朋友或者准备在澳洲投资的朋友有个概念，减少挣扎。当然侧重在澳洲租赁投资的例子，但我相信全球各地的租赁地产投资情况，八九不离十，作为参考吧。
