在澳洲的地产销售，通常有两种最主要的方式：
一种是“销售”：
英文称之为"for sale"，俗称“挂牌销售”：设定一个价格范围，慢慢卖，买家喜欢了就出价，再进行谈判。要是遇到几家同时出价，那就比较辛苦，来来回回要平衡。
但设定一个For Sale，上市没几天就卖了，房东高兴的不得了，其实这并不是好事，说明卖便宜了。
另一种是“拍卖”：
英文叫Auction：设定价格范围和拍卖时间，拍卖现场一锤定音。要是流拍了（Passed In），通常是改成前一种形式“For sale”。但也不能说“流拍”就一定坏事，很多“流拍”的房子，几天后有数位买家出价，高出保留价很多。
房屋销售中的"For Sale"和"Auction"是两种不同的销售方式，各自有一些利弊，但这是两种截然不同的销售形式，法律权限也有不同，无论买房者还是卖房者，都要非常小心区分。
除此之外还有一种类似于招标形式的买卖，叫“Sale by date”（或者叫sale by deadline），地产公司设定一个时间，买家在这个时间之前，将自己的出价和交割期限放在一个保密的信封里，届时由中介将各自的出价信封打开，谁达到卖家的要求，就算成交了，要是价格不到位，通常改成挂牌销售for sale。
一、"For Sale"（挂牌出售）
优点：
1、价格透明度比较好：公开标价，买家可以看到房屋的价位，并有更多的时间来看房、比较和制定购买方案。一般的情况下，实际价格会在广告标出的价格范围之内，甚至“一口价”；
2、谈判比较灵活：买卖双方可以通过谈判来确定最终的成交价，可以来回反复几个回合；
3、时间的灵活性：卖家可以更好地控制销售过程的时间，没有拍卖的那种时间限制；
缺点：
1、时间不确定性：对于卖家来说，可能需要更长的时间来找到买家，最终的成交价也可能会受到市场波动的影响；
2、谈判不确定性：买家和卖家之间的谈判可能需要较长时间，而最终结果并不总是确定的；
3、冷静期：通常成交签合同之后有“冷静期”，还可以设置附带条件，比如贷款能否到位？买家有权“反悔”。
通常西人中介都不太喜欢这种形式，来来回回太花时间，而且需要中介的谈判技巧。另外有可能带来中介的“黑箱操作”，我以前就遇到中介将出价故意压的很低，为的是帮助本族朋友购房，还好同时“杀出个程咬金”出来竞争，粉碎了该中介的如意算盘。
二、“Auction”（拍卖）
优点：
1、创造紧迫感：拍卖通常有一个明确的拍卖日期，并设立3-4周有限的开放日，可以创造买家之间的紧迫感，促使他们更快做出购买决定；
2、锁定真实价格：拍卖可以帮助确定市场对于该物业的实际价值，通过激烈的竞价过程，价格可能会反映比较真实的市场需求。一般情况下，实际价格会高出广告标出的价格范围之上，有时离谱的甚至高出广告价格的10%到20%以上；
3、没有冷静期：拍卖会上最终举手的买家，法律上必须买下，没有“冷静期”，也没有任何附加条件可言，而且需要立刻交10%房价的定金。
“一锤定音”没有冷静期缺点：
1、售价不确定性：对于卖家来说，拍卖的最终结果是不确定的，可能出现远远高出期望价格，但低于期望价格的情况也比比皆是；
2、压力：拍卖过程可能对卖家和买家都带来一定的压力，而且有些买家可能会因为竞价激烈而感到不安。有可能出现买家在拍卖前沉不住气，提前出价，一旦不接受，反而暴露了底线。也有激烈的竞拍导致有精神疾病、心脏病和高血压卖家崩溃；
选择"For Sale"还是"Auction"通常取决于卖家的偏好、市场条件和物业的特点等因素。一些卖家喜欢 "Auction"，因为它可以快速产生成交，不会拖泥带水。而另一些卖家则更喜欢"For Sale"，因为它提供更多的谈判空间和时间，具有一定的灵活性。在做决定之前，建议咨询本地区的专业房地产经纪人，以了解当地市场的动态和趋势。
下面谈谈我个人的意见（不构成普遍规律的建议，仅供参考）：
1、在卖方市场强硬时，使用“拍卖”比较好。这种情况通常房源供不应求，感兴趣的人比较多，设定快速的“拍卖”更为有效。
2、稀缺类型的房子，使用“拍卖”比较好。比如同一时期的同一市场上有很多房源，但大多数是高端豪华房源，或是低端公寓。对于中间类别的房子和价位比较抢手，设定“拍卖”更为有效。
3、周围有众多相似类型的房源，选择“挂牌销售”比较好。比如同一个区域内几十套公寓在市场上，很多房子连公开开放的时间都不安排，因为根本没人看房。这类房子即便是快速贱卖，也不能选择“拍卖”的形式。
4、华人多的区域，最好避免“拍卖”。华人买家普遍不喜欢抛头露面的公开竞价。另外也可能是语言的障碍，怕听不懂举手错了。但这个问题现在并不是主要因素，因为即便是西人拍卖师，在华人潜在买家多的情况下，基本上都会配备华人的拍卖助理，会即时翻译。
5、需要事先预测买家的客源。比如以年轻人为主，还是家庭型、或是老年人为主？族裔的因素，比如西人为主？华人为主、还是亚洲人为主？在选择房产经纪公司时，需要配备好中介的搭配。
6、要是选择“拍卖”，最好选择该公司持牌拍卖师作为该项目的主管销售经理，便于该拍卖师掌控整个销售环节。一些小公司，自己没有拍卖师，而是每次拍卖聘请外来拍卖师，对该房子的特点一无所知，这并不理想。
具体对我这次的房屋销售，我采用的是“拍卖”：
主要原因我充分了解市场后，觉得当时该房子在该价格范围内几乎没有第二家；经过装修，屋况和室内设施都比较现代化，比较新，有独特之处；该地区公共设施齐全，而且闹中取静，具有一定的稀缺性；该地区华人和西人大体上3：5，所以我聘用西人地产公司，由一位西人拍卖师亲自主管，但配一个业绩很好的华人销售助理。后面的销售-拍卖情况也证明，我的这个决策是正确的。
我就纳闷：为什么是买房者贴这个“Sold”标签？毫无疑问，房屋买卖对卖方是为了最大限度高价将房子卖掉，而买方也是最大限度低价买下一个心仪之房。没必要虚伪地遮遮掩掩，只要合理合法，尽管各自的目的不一样，最终都会找到一个平衡点。下次我再谈谈房屋销售中另一个非常重要的问题，那就是如何精确设立一个价格。
说明：
我不是地产中介，也不是财经博主，更不是投资教育家，和任何人都没有利益关系，也不构成投资建议，仅仅分享个人经验而已。
另外，本文谈到的仅仅是澳洲的情况，各国可能会有些不同，需要关注本地区的为主，但主干线八九不离十。
