在北美和澳新等地，华人一般并不是将投资公寓放在首位，因为地产的增值主要还是在土地增值上。公寓占地面积很小，所以资产增值没有地大的House。但公寓的回报和维护程度一般都要比地大House更占有优势。所以很难以偏概全，各有利弊。
现在很多早年投资地大house的朋友，逐渐进入低收入/无收入的退休年纪，另外老房子的维护工作量和维护成本都比较高，而恰恰公寓的在这方面更具有优势。所以老一辈的华人移民在做投资的转型，很多都关注公寓，并逐渐转向投公寓。
目前类似于澳洲墨尔本的房地产市场处于低迷时期，绝对是“买方市场”，但市面上的公寓房非常多，买什么房是大家关心的问题。尽管这个时期有很大的房源选择，讨价还价的空间相当大。大家希望除了公寓的“保值性”（也就说买了之后不能一路狂跌，或者根本租不出去）之外，还要注意什么地方？我个人认为需要注重房源的“稀缺性”和“避免缺陷”。
下面我问了ChatGPT几个问题，我们来看看AI是如何给我们建议的：
一、公寓的“稀缺性”是什么？
稀缺性是指某一类型公寓在市场中的供应有限，从而具有更高的投资回报和保值价值。公寓的稀缺性通常基于以下几个因素：
1. 地理位置
稀缺性公寓往往位于核心地段或特殊区域，比如市中心、临近地铁、靠近名校或自然景观等。这些位置的土地供应有限，周边需求旺盛，使得公寓更具竞争力。
2. 独特设计
设计精美、户型独特的公寓，或者由知名建筑师或开发商打造的项目，能在市场中脱颖而出，成为稀缺资源。
3. 配套设施
配套设施完善，如高端会所、泳池、健身房、儿童娱乐区等，也能提升公寓的稀缺性。
4. 开发数量限制
如果某区域限高、限建，或者严格控制开发数量，这会导致高质量公寓供应不足，进一步增强其稀缺性。
二、购买公寓需要避免的方面？
1. 不关注地段
如果公寓所处位置交通不便、生活配套不足或环境较差，其增值空间会受到限制。地段是购买的首要考虑因素。
2. 忽略楼盘质量
对开发商的信誉、施工质量和物业服务的忽视，可能会导致后续出现漏水、噪音、物业管理差等问题，影响居住体验和资产价值。
3. 不考虑市场需求
选择户型结构不合理（如大面积但少卧室，或者采光和通风差）的公寓，可能不符合主流市场需求，导致难以转售或出租。
4. 忽视周边规划
在不清楚未来区域发展规划的情况下购房，可能会面临环境恶化、公共设施不足或长期施工噪音等问题。
5. 过度关注“噱头”
一些开发商会宣传公寓的“智能化”或“景观设计”等卖点，但实际实用性可能不强，导致投入产出不成比例。
6. 投资心态不明确
如果购房是以投资为目的，应避免选择市场供过于求或变现能力弱的公寓；如果是自住，应更注重生活便利性和长期居住舒适度。
7. 忽略总成本
购房时不仅要看房价，还需考虑物业费、贷款利率、税费及装修成本。如果超出预算，可能会给生活带来财务压力。
三、公寓的“先天不足”是指什么？
以下是大楼公寓在设计和配置方面可能存在的“先天不足”，这些因素可能会影响居住体验和房产价值：
1. 朝向问题
- 采光不足：部分公寓由于朝向不佳（如北向或靠近高大建筑物），采光较差，导致室内长期昏暗。
- 通风不良：通风设计欠佳的单元，可能导致空气流通差，尤其在炎热季节显得闷热。
- 噪音干扰：面向街道、铁路或商业区的单元可能受到噪音污染。
2. 户型结构问题
- 布局不合理：例如客厅过大但卧室狭小，或厨房面积不足，导致空间利用率低。
- 动静分区不清晰：如主卧与客厅或卫生间紧邻，缺乏隐私性。
- 无独立玄关：没有设计玄关区域，导致居住舒适性不足。
- 缺乏储物空间：衣柜、储藏室等设计不足，影响日常收纳。
3. 公共区域设计问题
- 电梯数量不足：住户较多但电梯数量少，高峰期等待时间长，造成不便。
- 走廊采光差：公共走廊设计昏暗狭窄，给人压抑感。
- 楼梯间不实用：楼梯间过于狭窄或缺乏便捷通道，不符合紧急疏散需求。
4. 配套设施不足
- 停车位不足：车位与住户比例不匹配，导致停车难。
- 缺少绿化：公共区域绿化不足，整体环境缺乏美观性和舒适性。
- 无休闲设施：未配备健身房、游泳池、儿童娱乐区等生活设施，降低生活便利性。
5. 隔音效果差
- 墙体薄弱：隔音设计不够，容易听到邻居的声音或楼上脚步声。
- 水管噪音：上下水管道未做好隔音处理，可能影响安静的生活环境。
6. 采暖与空调问题
- 制冷/采暖不均：空调或采暖系统覆盖不全，部分房间温度不均匀。
- 能源效率低：采用落后的采暖或制冷系统，导致能源浪费和费用高。
7. 安全性设计缺陷
- 安保不足：监控摄像头数量少，或物业管理松散，导致安全隐患。
- 无紧急出口指引：火灾或地震时的逃生通道设计不完善。
8. 周边环境问题
- 周围视野受限：如建筑过于密集，缺乏景观视野或隐私性。
- 邻近不良设施：如垃圾处理站、高压线、工厂等，影响生活质量。
- 商业配套不足：周边缺少超市、餐馆或学校等，日常生活不便。
尽管我并非完全认同，这些AI的陈述也比较具有共同性，但很多方面可以提醒我们避免犯错误。
我在2022年的疫情后期，在墨尔本近郊最高的豪华大楼Sky One的32层买了一个2房2卫带阳台和车位的公寓，公共设施很完善。我配置了全套新家具，一直带家具出租，回报相当高，也很稳定。我请地产租赁公司管理，基本上没事。
下面一组照片是我们在租客没进入之前，来一次说走就走的“拎包入住”。有趣的是这个Sky One摩天大楼离我家只有500米。
这就是Sky One，32楼基本上在最顶几层
房东也来一趟“拎包入住”
进门的餐厅部分
带立地玻璃的客厅部分
可供多人使用的饭桌和学习桌子
厨房有煤气灶、洗碗机和烤箱
两个卫生间
配上洗衣机
电冰箱和微波炉
落地窗的主人房带浴室套间
另一间卧室在阳台后面，采光也不错
免费使用的健身房
游泳池（带有桑拿房和按摩水池）
室外烧烤设施和私人厨房等
公共会客厅
晨曦中的墨尔本CBD和左侧的飞利浦海湾
底楼拉面店的兰州牛肉面早餐
地下有7层保安车库
固定车位和储存室
每天的晚霞都不一样
说明：
这就是考虑“稀缺性”选择原则的例子。这个单元有大半天的直射太阳光，无遮挡可以看到墨尔本CBD和海湾远景。内部设计也很人性化，两个租客都有自己的独立卫生间。大楼每层都有丢生活垃圾的投放口，不必下楼。进入电梯和车库都需要门禁卡，也有监控设施，安全系数很高。租客可以自己开伙，楼下就是超市、商场和餐馆，此地的外卖非常便宜，很多家10块盒饭，质量还不错。附近就是交通枢纽中心，医院、诊所、商店和学校林立。
但缺点是该大楼的物业费是周围各大楼最贵的，因为内部的设施比较完全，所以维护费用也相对高一点。当然，该大楼公寓的租金也是周围各大楼中最高的，两者相抵，也没有什么大亏。
我最满意还是这个真正体现“稀缺性”的地方：这个大楼还有一个“空中花园”，就在我们32层，转个拐角就到。这个将近200平米的区域，有露天的花园，还有室内的会客空间。只有30楼以上的住家可以免费享受。
我是业主有门禁卡，即便不住在里面，还可以享受免费的游泳池健身房锻炼，特别是这个“空中花园”，有时我们也会进去坐坐，从来没看到有人。
所以花同样的钱，牢记寻找“稀缺性”，即便是高楼的公寓，同样可以买到“理想的投资房”。
顶层“空中花园”
