来源：每日经济新闻
种种迹象显示，火爆５年的美国楼市已经开始降温。最新公布的数据表明，美国
７月份现房销售量较上月下降了２．９％，此外，市面上待售房数量已达到１７年以
来的最高水平，经济学家和分析师因此表达了对房价泡沫破灭的担忧。
美国全国房地产经纪人协会（ＮＡＲ）本周二公布的数据显示，经季节性因素调
整后，７月份现房销售量按年率计算为６７２万套；现房销售均价较去年同期大幅上
涨了１４．１％，达到２１．８万美元的历史最高水平；与此同时，市场待售现房供
应量也增至２７５万套，创下１９８８年５月以来的最高水平。
虽然较６月份创纪录的７３５万套已有明显减少，但在较低水平的住房抵押贷款
利率以及就业增长的拉动下，７月份美国现房销售量仍位居历史第三高水平，排在第
二位的是今年４月份的７１８万套。据了解，住房抵押贷款利率上升是打压当月现房
销售量的主要因素。７月份，美国主要用于购房的３０年期住房抵押贷款固定利率的
全国平均水平已从上月的５．５８％上升到了５．７０％。
目前最可能引发美国楼市崩塌的隐患就是市场上囤积的大量待售房。以７月份为
例，这一数量已经可供市场消耗４．６个月，这是自２００３年１１月以来的最长记
录，它甚至高于６月份的４．４个月。ＮＡＲ首席经济学家戴维·莱雷亚认为，由于
７月份待售房数量增长，现房销售价格继续上涨的动力可能会减弱很多，整个市场可
能会因此进入一条速度较慢但更具持续性的增长轨道。
但这种温和观点如今在很多人看来只不过是安抚那些害怕楼市一朝破灭人士的止
痛药。美国抵押贷款银行协会（ＭＢＡ）的首席分析师杜肯是持谨慎观望态度的代表
，这派人物坚称要紧紧抓住“就业与经济表现”两个关键因素不放，只要这两点没有
重大的变化，住房市场就不会大幅下滑。杜肯据此预测，随着抵押贷款利率上升，２
００６年房价上涨速度可能会大幅放缓。
“我们看到更多住房正源源不断地涌入市场，”这本身就是一种市场出现拐点的
迹象。对于美国楼市未来的走向，纽约国际财经资讯公司首席经济学家凯文·哈利斯
却清醒很多：“首先你会看到存量增加，紧接着价格开始起伏不定，然后人们会发现
卖方会越来越难，原因是买家们有了更多选择，对于住房商品越发挑剔。”
在４０年来最低利率水平的推动下，美国住房市场的繁荣今年已经进入了第五个
年头，在此期间美国的房价平均上涨了５０％，越来越多的人开始像买卖股票一样投
机房产。相应地人们也就越发担心楼市一旦破灭，会再次将好不容易步入正轨的美国
经济带进萧条。
受美国７月份现房销售量下降和国际市场油价波动的双重影响，２３日纽约股市
三大股指全线下行。美国商务部将在本周三发布７月份新房销售数据，彭博社预计该
数据将自６月１３７．４万套的创纪录高位有所下滑，按年率计算为１３２．８万套
。 英国楼市也显降温征兆
据英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯－苏格兰银行（ＨＢＯＳ）８月初发表的
报告显示，７月份英国房地产价格仅上涨０．２％，为９年多来最小的涨幅，这可以
认为是楼市明显降温的一大征兆。
此外，根据哈利法克斯－苏格兰银行的统计数字，今年第二季度英国房价同比增
长了２．３％，是１９９６年４月以来的最小季度增幅。
该行首席分析师埃斯利称，与英国百姓的平均收入相比，目前英国房地产价格仍
然偏高，而且英国居民的负债压力正在增加，可能带动房地产进一步降温。英国官方
统计部门近日公布的数据显示，今年第二季度，英格兰和威尔士地区无力偿还债务的
英国居民人数呈上升趋势。个人无力偿债案件达１５３９４宗，与一年前相比激增了
３６．８％，为１９６０年以来最高水平。
英国《金融时报》报道称，一些英国经济学家担心，多年来由楼市升温衍生的财
富效应会逐渐减弱，这可能会进一步抑制英国居民的消费开支，整体经济增长也会因
此被迫放缓。
目前，房屋是英国大部分家庭拥有的第一大资产。过去１０年中，英国房屋资产
净值快速增长，在今年第一季度时曾达创纪录的２．４万亿英镑，这意味着平均下来
每个英国家庭拥有价值９．５万英镑的房产。根据英国养老金委员会的统计资料，在
今年早些时候，英国家庭从房屋升值中获得的财富超过所获退休金和人寿保险累计收
入的４０％。
养老金委员会主席阿戴尔·特纳多次强调，只有保持房屋价格不断上涨，才能缓
解英国养老基金面临的巨大亏空危机。英国财政官员对此尚未作出明确表态，但在早
先的一份评估报告中，英国财政部称楼市财富削弱将对消费开支构成冲击。
另据英国研究机构ＨｏｍｅＴｒａｃｋ预计，今年年内英国房价将下跌５个百分
点
