虽然我不懂那么多人会对房地产有那么多的狂热, 但我想当人们真正了解没有一样成功的事是不需要代价的, 大家的热情可能会变得理智些. 希望这几篇短文能给大家一些参考.
这几篇短文将会陆续在这两个月写完
I. 目的篇
II. 庙算篇
III. 找房篇
IV. 找贷篇
V. 找客篇
VI. 管房篇
VII. 修房篇
VIII. 法律篇
IX. 上庭篇
X. 税算篇
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I. 目的篇
为什么要投资房地产? 通常的答案是为了多赚钱. 因为很多人看见了有些人在房地产疯涨的地方通过房产升值的再贷款, 利用杠杆作用以小搏大, 一下有了很多的房产. 变成了Instant Millionaire. 这种不劳而获的想法, 相信许多人有, 笔者也有. 但经过许多年的地产管理, 现已基本反璞归真, 相信这种现象只是在一定条件下的产物. 不能把它作为投资的一定结果.
笔者经营房地产是经过一个经济周期的, 亲身经历了经济和房产的萧条. 从十几年的一个周期中, 笔者体会到: 房产作为一种投资的手段, 有它的长处,也有短处.
房产的一般回报率(20% down payment), 在一个正常的经济环境下, 是在6%到8%之间. 在房产低潮时, 是在8%到12%之间. 当回报率低于3-5%时, 一般说明房价和投资的比例已不在正常范围内. 这时候的房地产, 用华尔街的术语来说, “The risk adjusted return is not attractive”.
回报率 = (Monthly Positive Cash Flow + Monthly Mortgage Pay Down) * 12 / Total Down Payment * 100%
例子:
Down Payment = $40,000
Monthly Rent = $1,500
Monthly Expenses = $1,300 (such as mortgage, insurance, tax, etc.)
Positive Cash Flow = $200
Mortgage Principle Pay Down (as a portion of mortgage payment) = $100
回报率 = (200+100) * 12 / 40000 * 100% = 9%
回报率在房贷的中后期, 会是非常高的. 因为这时的房贷月付中, 一大半是 Principle. 但那是在10-15年后的事. 在笔者遇到的房东中, 很少有人做了这么长的.
另外房地产的一般升值率, 比通货膨胀率高2-3% (Historic norm except coastal cities). 高于这个数值, 一般说明房地产有炒作的成分.
房地产的升值率 = (1+(通货膨胀率+3%))^N – 1, N: 年数
例子:
通货膨胀率 = 1%
注: FED GOV的通货膨胀率总是偏低的. 这对于政府债券的借贷利率和社会救济金的付出有着巨大的好处. 所以, 笔者一般在FED通货膨胀率上加两个百分点. 算出的房地产的升值率会比较接近实际情况.
时间 = 十年
房地产的升值率 = (1+(0.01+0.02+0.03)^10 – 1 = 79%
回到这一篇的主题上来, 为什么要投资房地产. 笔者个人认为, 投资房地产的主要目的是保值和抗通货膨胀, 其次是借银行贷款的杠杆作用(Leverage), 以达到以小搏大, 以较少资金, 在长期的投资项目中, 取得高效益的回报.
世界上的任何事, 都是有利有弊的. 投资房地产的利弊在哪里? 大多数人对利是心尚往之, 对弊大约是不胜了了. 这里谈些弊吧:
- 不能到别的城市找工作. (你和你的房地产结了婚). 想靠房地产经纪人来为你的Properties尽心尽力, 那你会非常失望的. 等你几年后回来一看, 房子已是破旧不堪. 修房的钱比这几年赚的钱还多. 并且房地产经纪人的费用会把回报率压低到不值得做这投资的地步. 例如, 如果马桶坏了, 自己修不过$15. 你人在远处, 房地产经纪叫别人修, $100. 换个热水器啊的什么的, 一年来个三五次, 就没有利润了.
- 一幢十年前十五万的房, 现在三十万, 赚了二十七万 (Down Pay $30k), 很高兴, 是吗? 这赚的二十七万, 除于十年, 每年赚了二万七. 这比一个Second Job只多一点. 如果你是一个事业有成的人, 投资在事业上的回报, 恐怕不止这二万七了. 另外, 你必需花很多的时间去管理这房子. 这样一来, 你不过是在打另一份工. 当然, 如果同时管理多幢房子, 那花的时间平均来说要少一些. 但你怎么上你的日常班呢?
- 做房东, 是Always on call的. 本来准备周末和家人出去的. 结果一个电话, 完了, 要修房去了. 家人的失望, 是不可以以钱来衡量的.
- 房产的空置, 是房东的心病. 往往一年的利润, 在一,两个月的空置时,就全花在油漆,维修和房贷上了. 这时, 你会问: 值吗?
