地产投资离你有多远？

地产投资离你有多远？

杨洪谈房地产投资层次理论

2007年冬日一个阳光明媚的下午, 恒生地产Broker杨洪开着车与一个从美国过来的客户徜徉在多伦多DownTown 的Yonge街上。在经过一个著名的酒店门口时，这个既是客户又是朋友的纽约上班族突然调侃式地指着那家正在经过的酒店对杨洪说：你知道吗？我的目标就是在有生之年买下这个酒店！

在别人听来，这似乎又是个天方夜谭，狂妄之语。但杨洪知道，如果操作得当，这个在纽约从事IT工作的年轻人是完全可能提前实现他的梦想的。因为他并不是在说笑， 他正一步一步地借助神奇而充满魅力的地产投资的杠杆迈向自己的目标。近几年在多伦多Downtown投资下去的十几套物业, 正在帮助这个年青人迅速地积累着财富！

地产投资的魅力在哪里？ 为什么地产投资能够帮助一些幸运的人积累财富？仅仅是因为这些人幸运吗？

那为什么又有许许多多的人投资地产一次又一次的失败，直至得出结论， 此物不可为！仅仅是他们时运不佳吗？

翻开报纸，打开电视，或者上上网，各种投资“机会”琳琅满目，似乎各个都是千载难逢。其实何尝不是仁者见仁，智者见智。那么如何区分良萎，寻找适合自己的投资？

杨洪认为：给自己定好位是第一步。定位不对，地产投资就无从下手。即使下手，结果可能就是血本无归！

本篇的目的就是希望读者了解地产投资的第一个秘密：地产投资层次的理性定位是决定你地产投资成功的第一步。

从事经济学或管理学研究的人可能读过美国心理学家马斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰写的《人类动机的理论》一书。书中首次提出了轰动世界的“需求层次理论”，将人类需求由简单到复杂、从低级到高级划分为五个层次。学习过计算机网络通讯的人也一定知道网络通讯七个层次的OSI模型。

房地产投资也有层次。杨洪将其分为七个层次，自下而上依次为：

最高层次： 地产投资基金

第六层次： 地产项目开发

第五层次： 整幢公寓大楼、写字楼或商场

第四层次： 商业用房或土地

第三层次： 住宅房投资

第二层次： 半以租养房

最低层次： 购买自住房

按照杨洪的理论，投资房地产，首先要理解：不同的层次，对资金调用、专业知识、精力投入、投资周期、乃至风险承受能力等的要求都不同。当然，回报率也不一样。与此同时，还要了解自己，做到自知之明。其实能做到这一点，并不容易。如果没有给自己定好位，比如你现在无论从资金还是能力都位于低层次，却好高骛远，想投资高层次，那无异于痴人说梦。同样，你处于高层次，由于定位不准，去从事低层次投资，那就是浪费资源，回报率也不会高。

原则就是：定位很重要。定位不准，投资绝不会成功！

很多的人并不了解房地产投资的真正魅力在哪里。人们通常看到的是一两年内的价格变动，如果你是投机者， 你会十分在意几个月之内或一两年的风吹草动。而真正的地产投资者看中的是长线回报，看中的是地产投资的Leverage(OPM: Other People’s Money), 看中的是地产投资所带来的在税收，及在个人信用积累和资本积累方面的综合收益。

人们通常想到买房子要付Mortgage, 要付利息。并没有想到Mortgage是世界上所有贷款种类中，成本最低的借贷。如果以后某一天需要钱的时候，房子就是你最便宜和最方便的“债主”。

人们还通常把地产投资与股票投资做比较。也许喜欢做这一比较的人并不知道地产投资比股票投资最大的优势就是：地产投资可以最低成本+最低风险地利用别人的钱为你“生钱“（OPM）。举例说明：你用000.00投资股票， 如果收益率为10%， 那么你赚了00.00；但是如果你用000.00投资地产， 如果收益率同样为10%，那么你能赚将近000.00。为什么？ 因为你能利用世界上信贷成本最低的Mortgage贷到0000.00，达到0000.00的投资规模！这个时候有人会说， 我一样也可以借钱炒股票，没错！可是别忘了，为炒股票借来的钱，借贷成本会高于Mortgage，同时股票价格的并非实体的本质属性（对未来价值的预期）决定了投资股票的高风险性。

现在让我们来研究一下如何正确地评价一个地产投资是否是一个好的投资。所谓投资成功，即投资获得了好的回报。那么房地产投资的真正收益应该在什么地方呢？什么才叫好的收益呢？
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