[林修荣]买屋第四步：水到渠成

水到渠成



在选择好房子后，便要开始办理贷款。您可以回到发出「预先批准信」的机构，您
亦可以选择其他机构。有些人喜欢自己向银行申请贷款，但最好到几家银行去查一
下贷款条件。比较方便的是聘用贷款经纪，但最好是由朋友介绍相熟的经纪。由于
买屋有规定成交日，贷款必须在一段时间内完成，故聘用信得过的经纪是很重要的。


房屋贷款经纪与银行的分别
大家借钱买屋，或为房屋贷款作重贷时，都要找一间贷款机构来办理。与房贷有关
三种机构的英文名称，都是以「B」字作开端。

第一是房贷经纪(Mortgage Broker)、第二是房贷银行(Mortgage Bank)、第三是一
般银行(Banks) 。



至于三者之间有那些分别？有那些长短处？原来房贷经纪本身并非贷款机构，但它
与多家银行或贷款机构有联系，好处是可以在不同贷款机构当中，为客户找到适合
的贷款；而坏处是有小部分经纪，经营手法有问题，可能手续费高昂，甚或最后做
不成贷款。所以用房贷经纪前，最好先咨询用过的人，确定该公司是诚实及做事妥
当。

房贷银行本身是贷款机构，但他们做完贷款后，便会百分之一百将有关贷款卖给其
他投资者或政府，令客户将来与他们没有业务上关系。房贷银行的好处是可能产品
较多元化，而且他们只做房屋贷款，通常都相当专业。

普通银行或储贷会，当然会提供房屋贷款，有时他们会把有关贷款卖出，但也有可
能将贷款留在银行内。所以，当他们要推广某类贷款时，会把申请条件变得灵活；
但缺点是只有他们自己银行的产品，令客户选择的机会减少

做房贷时不要报假资料
申请房屋贷款当然要提供各样的个人财务资料，包括收入、资产、债务等。即使该
贷款是所谓不查核收入的贷款，大家亦需要填写收入资料。有一些贷款申请人为了
得到贷款，或者有一些贷款经纪，希望可以帮助客户成功申请贷款，就会在贷款申
请表上填写虚假资料，包括夸大收入、隐瞒债务、虚报头款来源，或者将出租物业
报为自住等。有一些不良经纪，还替申请人提供假的收入证明。

在办理房贷的时候提供虚假的资料，是可能有严重的后果，这些的后果是需要由贷
款申请人来承担。由于银行存款是由联邦政府保证，任何欺骗银行的行为，都会涉
及联邦法例。被发现虚报资料，银行是有权要求马上清还贷款，甚至会被民事或刑
事起诉。

有些银行会在贷款的时候，要求申请人填写一分税局第4506号表格，这一分表格是
授权银行向国税局拿取申请人过去的报税记录，来与申请人在申请表上所填写的收
入作比较。虽然银行未必一定会拿取申请人的记录，但是若申请人虚报收入资料，
是有可能会被发觉。所以最好在申请贷款时，要如事实报上。

「小额」与「大额」房屋贷款



八成以上房屋贷款其实都是由联邦政府属下贷款机构借出，银行多是作中介角色，
以上「小额」金额便是由政府规定，只有「小额」贷款才能卖给政府，「大额」贷
款要由银行自行保留，或卖给私人投资机构。「小额」贷款利息由于有联邦政府作
后盾，利率比较低，比其他所谓「大额房屋贷款」(JUMBO LOAN)低0.25-0.5%，甚至
可以三十年固定不变。但是，「小额」贷款批核比较严格，尤其在「收入证明」和
「头款来源」方面，都有清楚规定。「大额」贷款批核较有灵活性，但较难取得优
惠的固定利率。



「小额贷款」最高金额每年都会稍为提高，由零五年开始，一个单位的住宅，最高
贷款金额是々々$359,650，两个单位的住宅贷款金额是々$464,400，三个单位是$556,500。
此外，这些机构也向银行提供固定利率净值贷款(EQUITY LOAN)，限额是$179,825。




假如贷款金额稍微超过「小额贷款」限额的话，贷款人可以考虑将贷款分为两个贷
款，第一贷款不超过以上限额，第二贷款就是净值贷款。即使第二贷款利率稍高，
整体来说平均利息支出可能比一个「大额贷款」为低。



将房屋贷款一分为二(Piggy-Back Loan)
以前做房屋贷款，通常只能借到屋价的八成，而现在则只要有百分之三的头款，便
有可能借到高达屋价百分之九十七的贷款。但当借款超过屋价的八成，贷款机构一
般都规定大家要买一种叫做私人贷款保险(PMI)，保费最少是贷款金额的半个百分点，
即借二十万贷款，PMI的保费一年就要一千多元以上。

要避免PMI，借款又要超过屋价的八成，就要考虑将贷款一分为二，分成第一及第二
贷款。第一贷款不超过八成，就避免了PMI，而其余的贷款金额，就采用一个第二贷
款方式，就没有PMI。可是，第二贷款的利息，当然会比第一贷款为高。

究竟用一个贷款而买PMI、或多付利息而分为两个贷款避免PMI，那一种有利？就必
须计算后才能作出决定。分开两个贷款，如果第二贷款所要多付的利息，是比PMI的
保费为低，当然是分开两个贷款有利；何况利息是可以减税，但PMI保费却不能减税。


百分之百的房屋贷款



有些股票经纪行为客户提供「百分之百」的房屋贷款，完全不需要头款，而是由经
纪行用股票帐户内的投资项目作抵押，给予贷款，然后再按房屋价值借出房屋抵押
贷款。两个贷款加起来是房价的百分之一百。



这样做的好处是可以免头款，亦可以避免要购买「私人抵押保险」(PMI)。此外，用
投资项目作抵押的贷款，利率是浮动的，目前比固定利率低。



可是，这种贷款的风险不可被忽略，由于投资价值会有波动，假如价钱下跌超过某
一金额，借贷人便要注入现金或增加投资价值，不然经纪行有权马上将帐户投资项
目出销，这种情况，与借Margin Loan无异。



有些借贷者为了减少利息支出，两个贷款都用浮动利率，这样做风险更高，将来假
如利率上升，并同时投资项目价值下跌，便双重不利。假如万一不能维持房屋贷款
供款的话，便有可能会损失投资项目和房屋。



要考虑用这种方式借贷，必须先了解这种贷款的风险。



锁定房屋贷款利率
最近固定房屋贷款利率不断下跌，令一些朋友做完一次重贷又再做重贷。有些人更
重贷三四次，成为重贷专家。近来流行不需要付出任何Points和手续费的房屋贷款，
所以有时利率稍为低一点，重贷是会有好处。

但是由于房屋贷款的利率，每日甚至每分秒都可以在变动，如果不锁定利率，在将
来完成贷款手续，要签文件的时候，真正获得的利率可能会有不同。

如果大家不锁定利率，就即是选择将利率变成浮动(Float)。完成货款的时候，真正
的利率可能比现在的高或低。若你不希望碰上这个风险，就一定要锁定利率，现在
大多数的贷款机构，都愿意免费给你锁定三十日利率。然而由于很多人办理重贷，
贷款机构和产权公司都很忙碌，很多时候三十日锁定期是不足够的，最好能够锁定
四十五日。

锁定之后，如果市场利率显著下跌，那应该如何处之？贷款机构当然希望你不要改
变计划，但是作为精明的理财者，是没有理由不向贷款机构要求降低利率的。

估值对房屋买卖很重要



大家向银行借贷购买房屋，银行都会指派估值师到您家中进行估值。估出的价值假
如低于买价，银行计算借贷金额便可能要降低，甚至可能令买卖不能完成。由于往
往买卖合约内可能订明，估值低于买价是买家可以退出合约的一个理由，估值不足
对买卖双方来说都不是一个好消息。



地产估值APPRAISAL并不是一个科学的程序，估值师会查阅起码三间附近同类房屋的
交易价钱，再按房屋面积等情况作出调整，然后得出一个估值，不同估值师得出的
结果都不一样。通常估值师估价时都会询问买卖双方议订的价钱，在可能范围内，
估值师都会尽量接近议订的买卖价。



对卖家来说，将房屋内外整理妥当，给予估值师一个良好的印象是最起码的。有时
地产经纪比估值师更熟悉该区市场状况，卖家透过地产经纪，可以供给估值师一些
有用的资料也是可行的。估值时，不妨要求地产经纪也在场，到时对估值师要客气，
但不必跟著他，也不应该试图与估值师就房屋价钱讨价还价。



向发展商贷款买屋



大家购买新屋，有时发展商会建议您通过某贷款机构借贷，往往这个机构是发展商
的附属公司，起码是与发展商有密切关系。



向这个类构借贷应该注意什么？



首先，联邦法例规定，发展商不能硬性规定您必须透过这些机构办理贷款，即是买
屋者有自由选择贷款机构，和产权保险公司和交收(ESCROW)公司。同时，发展商不
能将不向它贷款者推高房价。



使用这类贷款机构的好处，是通常发展商都会给予优惠，例如：房子加建(UPGRADE)费
用折扣，赠送家□或家具等。此外，由于发展商与贷款单位是同一个机构，办理贷
款可能有一些方便。



可是，大家都要看清楚贷款条件，由其是利率和费用，是否比一般贷款稍高。有时，
羊毛出在羊身上，拿了发展商一些优惠，但要付出较高的利率或费用便不值了。



所以，即使发展商有推荐贷款计划，也应该自己去一两家银行查询，去比较一下发
展商给予的贷款条件。



房屋贷款的「预缴帐户」



有些读者的房屋贷款供款内，包括预缴的物业税金和房屋保险保费，这笔款项由贷
款机构保管，并按时为借贷人缴付税金保费。这种「预缴帐户」或「代存帐户」(Escrow
Account)一旦开始，借贷人在贷款期内是无法要求取消的。通常贷款机构在税金和
保费之上，再增加约一成金额，理由是要保证有足够的款项按时缴付税金与保费，
令银行权益受到保障，但另一个原因是这种帐户不付任何利息，为贷款机构带来额
外利润。



法例没有规定借贷人必须设立「预缴帐户」，故这种安排完全是双方自行同意的。
要避免「预缴帐户」，必须在办理贷款时商议，有些银行为信用记录良好的借贷人
或长期客户免除该项要求。另一个避免设立「预缴帐户」的方法，是在寻找贷款机
构的过程中，避免要求这种帐户的贷款机构。



政府规定「预缴帐户」不可加收超过两个月预缴金额，也规定每年要发出年结单，
让借贷人知道帐户款项进出情况。借贷人如发觉帐户出现问题时，应马上向贷款机
构查询，法例规定机构要在二十天内给予答覆。



应选择15年或30年房贷？



固定利率房屋贷款，通常分为十五年或三十年，利率以十五年贷款较低，与三十年
贷款利率相差大约半厘。不要小看半厘息差，每十万元贷款，利息差别每年便是五
百元。



当然，十五年贷款每月供款较高，以十万元贷款计算，每月供款比三十年贷款要超
出约二百五十元。由于贷款时银行按收入和与住屋有关的费用，来计算可以借贷的
最高金额，有些家庭为了增加借贷金额，不得不选择三十年贷款；有些家庭被迫选
择只有几年固定期的利率，甚至浮动利率，去进一步减低每月供款。



有能力负担较高供款的借贷人，都应该考虑十五年利率，除了贷款本身利率较低外，
整体利息支出也低很多。十万元房屋贷款，假定年利率为六厘，三十年内需付出接
近十一万六千元利息，比原来贷款金额还要高。假如使用十五贷款，以五厘半年息
计算，每月多供二百多元，十五年内只付出四万七千元利息而已。



借贷的时候即使被迫要选择三十年贷款，你只要多付一些本金，便一样可以缩短还
款期，和节省贷款利息。



选择房贷利率



如今联储局已经九次增加短期利率，最优惠利率升至6.25%，用浮动利率的房屋贷款，
利率也上升了超过两厘。看来联储局可能再继续将短期利率调高，所以浮动利率再
上升的机会相当高。



另一方面，长期利率依然保持在6%以下，比年初时还要稍低，亦是接近几十年来的
最低点。所以现在进行借贷的朋友，除非您准备在短期内卖屋或归还贷款，似乎没
有理由不利用固定利率贷款。



有一些借贷者想省一点利息，但又不想用浮动利率，便可以考虑用固定五年或七年
的贷款，可以在固定利率时期每年省下大约半厘或以上利率。当然，固定期之后贷
款利率便转为浮动，但如果您打算几年后换屋，便应该考虑用这类贷款。



近年亦有一些可以让您选择不同还款金额的贷款，但一般它的利率都是浮动的，假
如您选择低的还款金额，有可能连利息也没有付足，未付的利息便加在本金上，所
以有可能贷款越借越多。要用这类贷款者必须了解贷款的规则。



浮动利率都有一个基本利率(BASE RATE)，可能是Prime利率，可能是银行平均存款
成本利率，亦可能是短期联邦公债利率。每逢短期利率增高，浮动房贷利率亦会加
高，有些基本利率增加得比较快，有些比较慢，但肯定会被调高。



最近一份统计报告指出，许多低收入和少数俗裔家庭利用浮动利率贷款，一方面是
因为较低的利率让这些家庭可以借多点贷款，另一方面，可能这些家庭不明白利率
上升时他们面对的风险。此外，贷款公司近年向这类家庭大力促销浮动利率贷款。




假如您准备几年后便将房子出售，浮动利率的风险便较低，您亦可选择有五年或七
年固定利率的贷款，利率虽然较浮动利率稍高，但起码有几年不用担心利率上涨。
但假如您准备长期拥有该物业，便最好趁目前固定利率依然相当低的时候，去锁定
房贷利率。



小心特低房贷利率



一位读者本来有一个房屋贷款，七年固定利率4.875%。有一个他不认识的贷款经纪
多次打电话到他家，向他促销一个利率只有1.95% 的贷款，而且可以分四十年还款，
每个月供款减少几乎一千元。由于条件太优厚，这位读者便付出四千多元费用去进
行重贷。



重贷之后，他才发觉原来贷款利率不是1.95%，而是五年固定5.25%，比以前七年固
定还要高。那么1.95%是什么呢？原来只是用来计算开头几年的每月的最低还款金额。
贷款还款期加长到四十年，再加上暂时只付1.95%利息，当然每月供款小了许多。



可是，由于真正利率是5.25%，与1.95%相差的利率不是免除，而是按月加上贷款金
额，加上每月供款内完全没有归还本金，贷款金额便越来越高。



这位读者发觉后，已经不能去透重贷去回复以前的贷款利率，因为市场利率已经升
高，加上原来这个新的贷款有三年提前还款罚金，要重贷的话便要付八千元罚金。




大家不论贷款或做投资，见到条件特别优厚时更不要盲目作决定，一定要看清楚。




看清楚房屋贷款费用



进行房屋贷款时，不论是重贷抑或是首次贷款，都要面对各种贷款费用（Closing
Costs），可能高达数千元。假如银行或贷款经纪与贷款人事先没有充分的沟通，到
要签贷款文件时便可能有争议；对重贷者来说，还可以在签字后三天之内取消重贷，
但对购买房屋的贷款人，由于有房屋成交限期，往往没有取消或转变贷款机构的空
间。不论重贷或购屋贷款，事先都应该查清楚贷款费用。



近年政府觉察到这类争议投诉个案增加，所以有意修改条例，让贷款费用更清楚和
划一，可惜到目前仍无法定案，贷款者只好自己谨慎。联邦政府HUD部门订下的「地
产交割程序法案」（RESPA）已经规定，贷款机构要在贷款申请书递交后三天内，将
一份费用估计文件（Good Faith Estimate）给予贷款人，文件上应清楚列明所有与
贷款有关的费用。虽然这只是一份估计，但与真正费用不应相差超过百分之五。



贷款正式签字前，贷款人有权要求贷款机构（通常是透过交收公司Escrow Agent）
提供一份HUD-1报告书，上面列出所有贷款费用，这些费用不再是估计，而是确定的，
贷款人应该在签字前数天向中介公司要求HUD-1报告，然后小心审查清楚才到交收公
司签字。



屋主应该买「产权保险」吗？



向银行申请房屋借贷，不论是购买房子抑或重贷，银行都会要求您购买「产权保险」
(Title Insurance)，目的是万一发觉房子产权出现问题，令银行权益受到影响和有
损失，产权保险公司便会赔偿银行。这个保险是保障贷款机构，与业主无关。



买屋时，产权保险公司会为业主提供「业主产权保险」，费用比「借贷机构产权保
险」还要贵，但屋主都应该选择购买产权保险，因为即使购买房屋手续都办得清清
楚楚，甚至购买的是新建房子，都难保房屋或土地产权没有隐蔽的问题，例如以前
房屋买卖交易中有假冒签字，或有欠税或欠债等情况，都可能影响您的产权。房屋
价钱高达数十万元，花小许保费去确保产权没有问题，是值得的。



「业主产权保险」只需要在购屋时购买一次，以后一直都有效，所以重贷时不需要
再买。可是，重贷时即使是在同一家借贷机构，也会被要求再次购买产权保险，这
是不可避免的，但如果用同一家保险公司，便应该查询是否有折扣。



IMPOUND户口是甚么？



银行批准房屋贷款时，可能会同时要求借贷人，先把两个月的地税及火险费，存入
一个Impound户口中，以后每个月供款时，亦要预先交付地税及保险费用，将来地税
及保险到期，则由银行代为缴交，这些规则通常由贷款开始，直至还清贷款才完结。




这些预先缴交的资金，银行不会提供利息，所以对贷款人来说，是一种额外负担。
为何银行要求借贷人预先缴交有关费用？表面上，这些措施是保护贷款机构的权益，
因为万一借贷人不按时交地税或保险费用，对房屋作为抵押品的价值带来影响。事
实上，只有少数贷款人不交地税及保险费用，特别是该房屋已供了一段时间，房屋
的价值增高，借贷人就更不会不缴交有关费用。



其实很多贷款机构用这些Impound户口来赚取多些利益，因为该等户口是没有利息的。
有些银行，若客户要求不采用Impound户口，他们就会在贷款时增收一些费用，一些
银行只会向头款不足百分之二十贷款者，要求用Impound户口。



按法例规定，银行每年要向客户提供一张清单，将Impound户口内的资金及已缴交的
费用，清楚列明；当大家收到该清单时，要小心细看，因为银行有时也会出错。




TRUST DEED是甚么？



借钱买屋时，在Escrow公司签订借贷文件，包括一份名为Trust Deed的借贷文件。
虽然这份文件叫做信托(Trust)，而内容中有指定的受托人，但大家切勿将它与其他
信托，如生前信托等混淆。



您向银行贷款买屋，必须以房屋作为抵押，这份Trust Deed就是让您将房屋的抵押
权交给银行，虽然您仍然是该房屋的主人，但实际上该房屋的产权，是受到受托人
(Trustee)所管制。受托人平常没有甚么功用，但万一借贷人不还款，受托人就有权
代银行接收房屋，同时将该房屋出售，把所得款项还给银行。



还清银行贷款后，受托人就会代银行将房屋的产权交还给业主，做法通常是以一份
称为Deed of Full Reconveyance的文件，来证明已还清贷款，并有关抵押权已由受
托人交回业主。



加州法例中，没有规定