[林修荣]小心购买「接收楼宇」FORECLOSED PROPERTY

有些事情表面好似很简单，但真正做起来一点不简单。购买「接收楼宇」(FORECLOSED
PROPERTY)便是如此 ─ 许多人以为可以轻易以低价买入「接收楼宇」，然后装修一
下，便可以自住或卖出图利。事实上，这门生意风险相当高。



「接收楼宇」的来源，通常是屋主因财务困难未能按时供款，被借贷机构追数。通
常银行在借贷人迟付三个月后，便会发出一份「不履行合约通知」(NOTICE OF DEFAULT)
。九十天后仍未收到欠款，便会发出一份「拍卖通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE)，
之后大约几个星期后便会将房屋拍卖。



大多数参予竞投者都是职业买家，他们不单经验丰富，而且有充足的资金去以现金
支付，一般小投资者是很难与职业买家竞争的。即使是职业买家，一不小心也会
「阴沟里翻船」。



第一个风险是与产权有关。买家可以从公众记录中，去查到该业主的欠款金额，但
有些其它影响产权(TITLE)的问题，他不一定可以查出来；例如，物业可能有欠税，
或者有其他扣押权(LIEN)，将来都要新业主负责。有时，即使买家在产权报告上看
到资料，也未必能完全了解该物业真正欠下多少贷款，一旦分析错误，便会损失惨
重。



购买接收楼宇，除了产权风险之外，还有其他风险。



第一，购买者是无法预先检查。在未完成拍卖前，房屋产权依然属于现任业主，他
绝不会容许竞投者进入房屋去作检查，所以买家只能从外表去估计修理费用，也很
容易失预算。此外，房子既然要被债主拍卖，业主肯定不会悉心去维修房子，甚至
可能故意破坏，故房子真正状况往往比预期差。



第二，购买者无法作房屋贷款。由于买入「接收楼宇」后马上要付现金，一般买家
无法申请银行贷款，因为申请过程要一段时间。要预先安排房屋贷款也有困难，因
为银行必定要有房屋估值书，既然无法对「接收楼宇」作检查，估价师没有办法预
先对房子作估值。



最后，收屋可能有困难。即使竞投成功，也不一定可以马上接收，尤其是假如住客
是租客，「逐客过程」(EVICTION)可能相当长，而且要通过法庭办理，花费可能不
少。



总而言之，普通民众不宜购买「接收楼宇」，即使买到手也未必是「平货」。职业
买家对市场情况较熟悉，对维修估计和成本控制也较有把握，普通买家一不留神，
可能付出过高价钱。