(本文于2007年2月24日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)
代理与中介的区别
最近对国内的房地产三级市场有了较深入的了解，感到国内的房地产经纪行业一直是使用中介这一词，但为什么不用代理而是用中介呢？从表面上两个词很相似甚至一致，但是从房地产的理论和运作机制上是根本不同的，这也是为什么美国不用中介而是用代理的原因。
(一) 美国最早期房地产经纪行业也是中介性质的
美国的房地产业在1900初期开始起步，1907年成立了全美房地产经纪人组织，那时各州均没有房地产法，经纪人与卖主的关系也以中介性质居多，直到1919年加州建立并实施了全美的第一个房地产执照法，1949年德克萨斯州也制定了类似的房地执照法(Texas Real Estate License Act),执照法的核心就是确定了房地产经纪人与卖主是代理关系而不是以往的中介关系，从用词上也从Dealer改成Agent.这种看起来微小的改动却奠定了美国房地产经纪行业成熟发展的理论基础，如果没有50年前的这种改变，就不可能有被称之为全世界最完善的美国房地产经纪产业。
目前，国内是使用中介这一词，这就像几十年前的美国一样，尽管我们有与美国几乎相同的物质生活水平，美国大众有的，我们都有。但在房地产经纪行业却相差非常大，经纪人不清楚自己与客户的关系，客户也不明白自己的义务，出了纠纷不知道是谁的责任，全都经纪人身上推，这种行业的混乱状态不是我们经纪人不好，也不是我们的客户差，根本问题在于把两者的关系定为中介性质造成的。
(二) 中介关系
中介关系的英文可以用Intermediary,来表达说的是不偏不依，居间的，中间的关系。在这种关系中，经纪人没有责任与义务来对卖主或买主负责。举例来说，你去买车，买电视机，卖给你的销售员并不代表你的利益，他只是把车或电视卖给你，他是制造商与买主的中间人，买回会出了问题你不会去找卖给你的售货员而是找厂家。
在日常生活中很多都是中介性质的，你与卖车票的，卖日用品的等等，中介关系的一个特点是你与对方可以是不认识，也不信任下完成的，但代理关系就与之相反。
(三) 代理关系
代理关系的英文是Fiduciary，说的是信任和委托两个含义，类似于信托关系。这种关系最重要的是信任，如果没有信任的话就不可能是代理关系。大家都知道，那些著名的影视名星都有经纪人，这些经纪人与名星的关系就是信任和委托的性质，名星们不会找一个中介性质的经纪人吧，那所有的秘密不都拿出去换钱了。再举一个例子，在亲属之间的关系也是代理关系，比如一个经纪人为他的妈妈买房子，那么这个经纪人一定会尽全力为了他妈妈的利益，他妈妈也一定是信任他的儿子不会去找别的经纪人，更不会跑单。
这里所讲的代理问题是指经纪人与买主或卖主的关系(一种雇佣关系)不是指房屋代理的行为，因为用词上一致，所以容易混淆。
(四) 代理与中介的划分
判断是否是代理关系的核心就是信任不信任，或者说信任度有多大，信任就是代理，反之就是中介。在中介状态下，经纪人没有责任和义务为客户负责，客户也同样不应对经纪人负责，因为两者之间不存在着信任关系。
由于房地产交易的复杂性，不同与一般的简单商品，房地产经纪人与买主或卖主的关系不能停留在中介水平，必须是一种信任和委托的关系，只有这样经纪人才可能全心全意地为卖主或买主服务，同时卖主或买主也要明确自己的义务即要付给信任委托人的酬劳。
代理关系就是你信任我，委托我买卖房子，我就全心全意地为了你的利益工作，也为我的行为负全部的责任，但你也要尊重我的劳动，不可以脚踩几条船，也不可以把我甩掉，为了有约束，空口无凭，我们都要签下君子协议，保证不违约，如果我做的不好，你可以去告我，如果你违约我也可以去告你。这样才能有效的保护经纪人的合法权益，但如果是中介关系，就很难签订这样的合约。
