陈劲松：金融海啸暗藏玄机 房地产需自己救自己

陈劲松：金融海啸暗藏玄机 房地产需自己救自己


www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年10月14日16:33 来源：房地产门户搜房网

　　[提要]10月14日，2008中国房产•家居新趋势高峰论坛于上海国际会议中心隆重举行，世联地产董事长陈劲松先生发表了题为“未来几年中国房地产的走势和发展机会”的演讲。


演讲嘉宾：深圳世联地产股份有限公司董事长陈劲松

华尔街已经消失 房地产业需要自己救自己

国际金融海啸第一件事就是华尔街的消失，华尔街消失对世界意味着什么？对中国房地产意味着什么，这件事很多人认为是和我们没有关系，因为我们资本不开放。但是，从根本上来说，华尔街的消失意味着投资银行彻底的消灭和转型；意味着金融衍生产品在未来相当一段时间内出现了根本性的问题，而最主要的问题是评级机构的完全不负责任，然后金融的创新在全球范围内开始停止。而对于中国房地产界来说，则意味着原先我们所期待的各种事情都将终止。

这些问题主要包括：第一，资产证券化，第二，变相零首付；第三，信托集成产品。这些事情的发生，使中国房地产企业募集资金只有三条，一是上市，第二是销售回款，第三就是银行借款。而所谓的创新渠道则完全终止。

AIG和银行相继破产 中国信贷环境压力增大

目前国际金融海啸发生的第二件事叫做AIG和银行的相继破产，这些银行都不是小银行，都是大银行，而且是世界顶级的银行。那么，这又怎么样影响中国房地产了呢？

我们看到，这些银行目前破产最主要的原因是资产和现金流的问题。目前银行最顶不住的就是去杠杆化。全球流动性泛滥到流动性萎缩短短半年发生了根本性的变化，对中国房地产意味着什么？意味着我们的信贷环境在几个方向可能出现问题。

第一，信用贷款开始终止；第二，我们所期待的开发贷和消费者首付的杠杆比例是不可能放松了；第三，我们可能要修改我们一系列的规则，包括我们的楼宇改革。

金融危机以后，香港地产受到了巨大的影响，用资产作为还贷保证的借款，这点对于银行而言，是再也不相信了。比如某人有市价1亿的房子，但是他现在要想借1000万是借不到的，即使再缩小借率，100万都不可能借到，想借款，只有拿收入证明来看。第二，香港采取必买必卖合同，即明文规定不能退房。如果断供，银行拍卖所得款项与房价的差额，短供者还是得交。于是，对于香港而言，房地产业的情况发生了根本性的变化。二对于中国银行界而言，尚不知这条路会否成为借鉴。

底特律的消失 意味着整个全世界消费观的变化

国际金融海啸发生的第三件事是底特律的消失，也就是通用和福特汽车公司。这两家估计挺不过目前这个季度。而这件事有对楼市产生了什么意义？

意义即在于持续十年左右的豪华奢侈品市场戛然而止，提前消费模式结束，分期贷款消费模式结束，底特律的大排量的汽车陷入了死胡同。这个消费模式的终止。意味着整个全世界消费观的变化。那么，对于那些不是名牌、不是SUV的企业来说，则意味着更大的麻烦。

全球股市爆跌 定价和估值标准发生变化

第四件事是全球股市爆跌。这涉及到两个问题，这两个问题我认为和中国房地产直接相关，也就是我们的定价尺度和我们的估值的标准将发生巨大变化。举个例子，为什么去年50倍市盈率大家觉得还可以涨，今年10倍市盈率大家觉得还得跌呢？这是因为估值标准发生了剧变。这个市场的转变对于中国来讲涉及到两个问题。一个是我们行业的发展观必须转变，另一个是我们必须适应整个消费观念的转变。