用现金买房还是贷款买房合算?

喜欢胡思乱想,想过的事,忘了,隔不久又会重新想一遍,为此浪费很多宝贵时间。建个博客写下来,免得忘了。
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用现金买房还是贷款买房合算?

[财务杠杆是一把双刃剑,在市场向上的时候,它对你有利,当市场向下的时候会给你带来更大的风险。本文的前提是:你是在判断市场是向上的情况下,才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行,是考虑要不要买的问题,而不是用现金买还是贷款买的问题]

刚才为回一坛友的贴,谈到了用现金买房还是贷款买房哪种方法合算的问题,由于时间紧,没有把问题谈透。这也是一个我常问自己的问题,最好有个量化的概念。所以,我把自己对这个问题的思考理了理,记录在下面,为自己也为坛友提供个参考。

用现金买房的好处:( 1 )可以快速成交过户,有利于谈判时压低房价;( 2 )如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流(并不代表有盈利)。

用现金买房的坏处是:( 1 )没有利用杠杆作用,是一种低效率的操作;( 2 )机会成本太 高,把大量现金捆绑进不动产,失去投入另外高回报的项目的机会;( 3 )所有风险自担,没有拍屁股走人的可能;( 4 )没有享受利息免税的好处;( 5 )捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑,通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ,你进不动产的现金损失是每年 3% ,需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。

贷款买房的好处:( 1 )利用了杠杆作用,是一种高效率的操作;( 2 )机会成本低,可把剩余现金投入另外高回报的项目;( 3 )银行和个人共同承担风险,万一情况不妙,可以屁股走人,只损失头款;( 4 )享受利息免税的好处;( 5 )通胀是你的朋友。

你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * ( 1 - 免税率) - 通胀率。假如贷款利率 6% ,通胀率为 3% ,利息免税回报为 30% ,你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式,切记。注意,要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话,你就等于白借钱了,这个道理很多人不明白。

贷款买房的坏处:( 1 )不利于谈判时压低房价;( 2 )如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流(并不代表没有盈利,这个不在这里讨论);(3)高杠杆带来的高风险。

现在量化一下:假设平均年通胀率为 3% ,平均贷款利率为 6% ,平均年房价增长率为 6% ,利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产,和付 2 万头款,贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明: 15 年后,现金购买的实际总回报率只有 54% ,而用贷款购买的总回报率为 747% 。 请特别注意,表中的年份表明贷款的年限,5年表示还款期为5年,15年表示还款期为15年,表中的负债成本是考虑到30%利息免税,和3%通胀调整后的数字,真实利率为1.2%。不是mortgage账面负债支出。按3%通胀计算,你现在的1000元只等于15年前的640元。既表中现金购房成本的20万,相当于在15年后付了31万,而贷款成本中的18万,虽然按6%(免税后4.2%)不做通胀校正来算在15年后为33万3(180,000*1.042^15)但考虑通胀后所付款只相当于15年前的21万5(180,000*1.012^15,即表中数据),贷款者得了通胀的好处,因为真实贷款利率只有1.2%, 既以较小的代价获得了1:10的杠杆。

Term(year)
 Using 100% Cash 10% Down Payment and  90% Loan
RE PriceInflation adjusted Cash CostProfitReturn %Inflation adjusted Cash CostInflation adjusted Debt CostProfitReturn %
0$200,000$200,000$00$20,000$180,000$00
5$267,645$231,855$35,79015$23,185$191,062$53,397230
10$358,170$268,783$89,38633$26,878$202,805$128,487478
15$479,312$311,593$167,71854$31,159$215,268$232,884747

有些坛友对我把通胀率进行校正的做法感到迷惑,另外,对非常规的数据表达方式不适应,所以,我下面假设没有通胀作用,由于房屋保险,房产税两边相同所以不计,贷款方面换成20%(4万)头款省去贷款保险麻烦,而且是用常规的Mortgage表达方式来简化一下:现金购买成本20万,15年盈利为(47.9万-20万)/20万=140%;贷款16万15年固定6%(免税后4.2%),本金加利息每月付1199.60,15年共付21.6万,盈利为(47.9万-21.6万-4万)/4万=557.5%。 如果购买的是出租房,那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1万,那么现金购房15年赢利为(47.9万-20万+15万)/20万=210%;而贷款买房赢利为  (47.9万-21.6万-4万+15万)/4万=932%。请注意:这个利率是15年的总回报,每年大概在16%。

如果用同样的20万为头款,购买5座同样的出租房,那么收益就要再乘以5倍了。而现金买则只能买一座。虽然实际操作不这么简单,但理论上就是这个道理。由于有租金收入,信用度提高,你借贷越多,导致房子越多,反而越容易贷到款。

贷款买房之所以优于全现金购房(在房屋市场向上的条件下),主要是两个原因,一是贷款购房的高杠杆(这是主要的),二是,在贷款利率固定的情况下(加了这个前提就容易理解了),随后发生的通胀是贷款购房者的朋友,却是现金购房者的敌人(这一点弄不明白就算了)。

当然,特别需要指出的是,高杠杆是双刃剑,以上的盈利模式只在房产价格上升的趋势中才有效。另外,房产增值率不能低于贷款利率等等。

——万枫

万枫 发表评论于
回复老老夫子的评论:疏忽了,没学会计,但不应该犯这种低级错误。已经改成10% 。另外,本人不是房产经纪,但投资房地产,所写的东西只是自己的经验。你说的对,这些都是理论上的东西,遇到具体问题要具体对待。
老老夫子 发表评论于
20万的20% downpayment = 20000? 你真的学过accounting 吗?请不要用经纪的口吻来忽悠买房人 :(
贷款的真谛在于用高风险的代价来增加自己的现金流,使得你本来只有买一套房的本钱,可以去搏数套(5套甚至更多)或作其他投资,以高风险求得高回报。
现实中各种参数都是在变的:利率、通胀率、房价、政策、经济大环境、小环境等等,所以你所假设的条件基本上永远不成立。
susu8 发表评论于
正要问这方面的事,学习了。谢谢。
keiko333 发表评论于
万枫,谢谢分享!好文!
也谢谢梦想的blog推荐,让我看到万枫的好文章。
万枫 发表评论于
兔妈牛爸:谢谢留言。如果房产增值率几乎为0甚至下跌,就不该买。但谁也不知道今后如何。如果不是投资而是自住,则以需要为主。至于,是否贷款,要根据你的情况,但我也建议,保留一定的现金储备,以备不测,现在毕竟还处在经济危机之中。
兔妈牛爸 发表评论于
那想请问,如果象现在这种房市,房产增值率几乎为0。用现金买房还是贷款买房好呢?

谢谢。
怀着我的梦想 发表评论于
谢谢分享,受益菲浅!
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