美国的衣食住行（二）：屋超所值
洛山愚士
在本文第一部分《食在洛山》，北村侃得是吐沫星子横飞，有枣一杆没枣一棍稀里哗啦的，惹得在外州的哥儿们不乐意了。当年大学一个寝室的同学都去了美国：俺牛大在洛城，马二在伊州，吕三在密州，罗四在德州。这几个人纷纷来电邮谴责：你抖擞什么，敢跟咱比住吗？瞧你那豆腐干儿大点的“蜗居”！要说兄弟们横还真情有可原。前些日子，马二弟来洛城开会，带他去了几家餐馆，吃得是摇头摆尾，临走却说了这么一句：“这儿吃的是不错。不过俺那后院能开飞机跑道，你行吗？” 吕三弟祖上几辈都是贫农，三十多万美元买了一座房子，光后院的地就有四英亩，其中大部分租给当地的农民种黄豆，就这样闷不吭声地在美国当起了小地主。罗四弟也是一个“懒得劳动”(landlord)，不过他拥有的是一幢近五千尺的豪宅和几个出租公寓，还说啦，他那儿三千尺以下的就不叫房子。
显而易见，仅从居住面积来看，洛城是没什么好吹的，大部分的房子也就两千多尺大。然而一个地方的居住环境的好坏是诸多因素的组合，究竟如何，且听北村细细分解。
2．“屋”超所值
洛城房贵是众所周知的，在好区里一幢三千尺的房子加万把尺大的院子很容易就卖到九十至一百多万。那么洛城是否适宜居家，住在洛城有何好处，而在此买房是否值得？本文将从这几面探讨。这里“洛城”泛指由几十个卫星城市组成的大洛杉矶地区（The Great Los Angeles Area）。
2．1． 牛氏指数
衡量一个地方是否适宜居家，北村一般采用自创的“牛氏居家适宜度综合指数”，简称“牛氏指数”。经济学家社会学家当然有更精准的理论，而美国的财经杂志也有行之有效的方法。对俺这个外行来说，牛氏指数简单好用就行了。牛氏指数通过以下四项来判断居住适宜度。
(I）住房价格
· 住宅每平方英尺价格不超过$250（此上限随通货膨胀率增长）
· 售租比（price-to-rent ratio）与本地15年的平均值相去不远
· 房屋售价不超过家庭年收入的四倍
· 合理的房地产税与有关保险费用
(II）生活便宜度
· 公交系统发达
· 看病方便，附近有良好的医院诊所
· 采买方便，附近有生活所必需的商店商场
· 吃做中餐方便，附近有不错的中餐馆华人超市
(III）自然环境
· 四季温和气候宜人
· 空气新鲜阳光充裕，适合户外活动
· 住宅区内无高层建筑，绿化面积比例较高
· 居住地区适宜常年栽种花卉蔬果树木
(IV）社会环境
· 社会秩序相对安定，犯罪率较低
· 完备的公共设施，可靠的通讯系统，优良的学校
· 足够的社交娱乐体育场所
· 较多的工作机会
给以上每项打一至三分：3分为优，2分为一般，1分为较差。将各项分数总和起来既得牛氏指数值。牛氏指数值在8到10为较适宜居家，若是11或12则为特别适宜居家。
以北村所在的城市为例：住房价格这项只有1分；生活便宜度和自然环境两项各得3分；社会环境良好至少2分。所以，北村居住地的牛氏指数为1+3+3+2=9，说明此地还是较适宜居家的。洛城当然还有许多地区适宜居家。
需要指出的是房价随时间变化。洛城的住房价格十年前还算合理，由于众所周知的原因，在2002至2007五年间翻了一倍多。《财富》杂志预期洛城的平均房价在2010年内继续下跌19%，之后在相当长一段时间里增长平缓。所以，受经济政治市场的约制，洛城的房价将向必较合理的方向调整。届时，洛城的居家适宜度还会增加。
2．2．居住洛城的好处
洛城的餐饮方便是有口皆碑的，见本文第一部分《食在洛城》。居住洛城还有其他各种好处。
（一）发达的公交系统
洛城的200路公共汽车、7条快速地铁线、和几十班城郊列车日以继夜地将乘客运往四面八方。这里的车票相当便宜：一张公车票$1.25不限站数；长者（62岁以上）和残障人士只需付$0.55或$0.25（非尖峰时期）；若是上班通勤，买月票不但有打折优惠，所在工作单位亦有补贴。北村一个邻居的工作单位距家18英里，乘共车上下班一月仅花费$70，省却了数倍的汽油费停车费和汽车保养费。除此之外，各城市还有服务于居民的面包车（Dial A Ride），随约随到，埠内任意地点上下，单程票价$1，老年残障人士仅$0.25。有了这些服务，没车或不能开车的人们外出就不必总依赖较昂贵的计程车。北村一位朋友的80岁老母，不会讲英文，却能在方圆好几英里的地区内自由往来，可见交通之便利。
（二）建全的医疗养老系统
依照法律，公司单位必须负担其雇员大部分的医疗保险，员工每月付几十到一两百美元不等，视投保人数和医疗服务种类而定。已退休的(65岁以上)，社安基金支付其80%的医疗费用，剩下20%则要自己解决。一种方法是买补充医疗保险(supplementary health insurance)来支付这20%的费用，为此一对70岁的夫妇一个月要花费一千元左右。无收入而存款在$2,000以下的老人，可用政府发放的红蓝白卡免费看病吃药住院，并且每月还能领到一定的生活费（几百到上千元不等）。对行动不动便无收入的老人，政府还派人（social workers）上门免费帮其料理生活（如做饭，买东西，洗澡，看病，等等）。加州的穷人医疗养老福利在全国是最好得的。
（三）多样的娱乐文体活动
洛城一年四季的气候都比较温和，不太冷也不太热。由于阳光充裕，大量的公园绿地、体育场馆、图书馆、电影院、歌舞剧院和其他设施给居民们提供了常年在户外活动与社交的机会。每天早上在公园里经常可看到身穿红色练功服的中老年华人打太极拳跳元极舞；以北村家为中心五分钟车程的区域内就有几十个网球场，免费对公众开放；政府赞助的老人活动中心免费对老人开放，并免费供应精美的早午餐。此外，好莱坞，环球影城，迪斯尼，自然历史博物馆，海洋世界，野生动物园等给家长们节假日里带孩子出去游玩提供了诸多的选择。如果想远离喧嚣的城市，花几百元购置一套行头（帐篷睡袋炊具等），或北上红杉国家公园（Sequoia National Park）或东行大峡谷（Grand Canyon），安营扎寨与大自然零距离接触。喜欢看体育比赛？您可找对地方了：洛城有荣获五次NBA冠军的湖人队（LA Lakers），在斯台普斯中心（Staples Center），您可以亲眼看到科比-布莱恩特灌篮；城东九十英里的Indian Wells市每年三月举行号称“第五满贯”的国际网球大赛，在那里您可以撞见费德勒、纳达尔、海宁、沙娃，还有李娜和郑洁。
（四）合理的社区建设
除了一些老城区外，洛城近五六十年发展起来的卫星城的办公商业住宅区之分布都比较合理。商店餐馆医院学校公园以及各种公共设施基本在十分钟车程之内；受分区制（zoning codes）的保护，住宅又能够在绿树成荫的街区里得到隐私与宁静。生活在这样的社区里即方便又安逸。
对亚裔移民而言，旅居洛城还有另外一个优点，那就是回母国比较便捷。
综上所述，洛城适合安家立业修生养息，也适宜退休颐养天年。洛城的房价虽比较贵，确实是“屋”超所值的。
2．3．如何应对洛城房贵
如果已经确定在洛城定居，以当下的市场，是否要买房？北村不是搞房地产的。下面谈一下自己的几点小见识，有些可能是老生常谈。
（1）判断某地房价的贵贱，可将售租比（price-to-rent ratio）与其15年的平均值比较。例如，洛城在2007年的售租比为26，而15年的平均值为16，说明那时房价很贵。洛城现在售租比为20左右，所以《财富》杂志预估洛城房价在2010年还要跌19%。售租比可在很多网站上查到，比如
http://money.cnn.com/magazines/fortune/price_rent_ratios/
（2）当售租比低于15年平均值时，买房合算；如售租比高出15年平均值的35-40%，租房合算。以洛城为例，
(a) 售租比小于16：买房
(b) 售租比大于22：租房
(c) 售租比介于16和22：买租因人而异。若是刚建立家庭并准备在洛城长住，则可买。如果已拥有一幢住宅，现在要买第二幢作为投资或是想个换大的，不妨再等一等。
（3）如果没有足够资金和收入买独立屋（single family house）,可先买城市屋（condominium）或者公寓（apartment），价格当然要合理。将来富裕了再换成独立屋。退休养老者亦可买城市屋或公寓，这样省钱省事。
（4）买房要量入为出，切忌当房奴。美国的房屋市场相对规范，2002-2007年间房价疯涨的现象在今后十几二十年不会再现。以长远的眼光看，美国的房价的平均年增长率大约为5%，仅比通货膨胀率高一个百分点左右。
2．4．结束语
只要安逸住哪儿都无所谓。还是那句话，习惯成自然。俺住在南加州，就念叨着此地的好处，过得自在。马吕罗老弟们待在外州，享尽了那里的海阔天空，活得潇洒。如果有一天三位老态龙钟实在割不动院子里的蒿草时，抑或在凛烈的寒风中铲不动齐腰的积雪时，就卖了房子揣着钞票来俺洛城吧。尔等可放辔尽兴西来，你牛老哥当在蜗居扫百花之榻，设醴相待。这样，咱们当年闻名于学生宿舍的“铁杆儿麻将四人帮”就又凑齐了。
[洛山愚士（原创）2010年1月1日。作者保留版权，引用请注明出处。]
