许多人关注房地产，那我们就来看看美国房地产的前景zt

来源: murmur.on.hudson

迄今为止，美国1992年至今的房地产价格几乎重复着日本1977-1995年的老路：




资产泡沫破裂之后，日本把利率降低并长期保持为零，如今美国也把利率降低到近乎零的水平，那么零利率对各自的经济起到了什么作用呢？

在日本房地产价格从1990年开始至今持续下跌的20年里，日本的经济在政府宽松政策的刺激下实际上是一直在增长的：




而美国经济在零利率政策实行了两年之后，失业率和工业生产水平仍然没有太大的起色：




在今后若干年里，世界经济的总体趋势也看不到强劲增长的希望：




这是因为虽然美国政府向经济和金融体系灌注了大量的低息流动资金，但无奈银行就是不肯发放贷款出去，大小企业和消费者们正在忙于还债，也不会愿意去银行借钱再增加债务负担：




归根结底，房地产的真实价值是与就业率和经济增长的整体状况密切相关的，毕竟只有工作稳定、对前途乐观的人才会考虑买房子。因此在长期高失业率的大环境下，房地产价格很有可能会下降，最好的情况也就是保持不变。

总有些人会争辩说，通货膨胀迟早是会到来的，通货膨胀一来，房地产价格就会上涨。可是用房地产和30年贷款利率的长期历史数据做出的研究表明，房地产能够抵御通货膨胀的观点实际上是错误的，正相反，房地产的真实价值在通货膨胀时期是总体下降的，只有在利率走低的时期才会上涨：




关于房地产的实际价值与30年贷款利率关系的全篇研究报告在下面的链接里，建议所有关注房地产的人都仔细读读，我只把结论部分大体上翻译一下吧：

http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation-of-mortgage-rates-with-real.html

结论

鉴于未来通货膨胀的危险，房地产最多不过是个不好的投资、最坏则是灾难性的。虽然不想耸人听闻，但下跌的可能性是很明显的。单从利好的角度来说，房地产的实际价格可能保持不变，但其价格的下限会到哪里非常令人担忧。

"Conclusion

Given the risk of future inflation, housing is a poor bet at best and a catastrophe at worst. While not wanting to sound alarm bells, the potential on the downside is apparent. On the upside, the real housing prices stay flat but the lower bounds are quite concerning."


那么需要等多久美国的利率政策才能恢复正常呢？在与2008年经济大衰退最相似的1929年经济大萧条之后，美国的利率花费了三十年时间才恢复到萧条之前的水平：




在本质上，炒房地产的人和炒股票的人并没有什么两样，基本上都是在贪婪和恐惧的情绪之间交相轮回的动物：




综上所述，我们现在所处的时代是个变化越来越快的时代，曾几何时(也不过是四、五年前)，倒卖房地产在美国的某些地区几乎成为了全民运动，而正是由於那个时候众多不理智的人们跟着自己 animal spirit 的感觉走，把房价炒上了天，才被华尔街的天才们所利用，成为了2008年美国金融大危机和经济大衰退的主因。所以如今，投资人也应当紧紧跟上时代的变化，把资金投入到最有效率的地方去。


今天对於想买房子自己住的人来说，可能是个没有多少竞争者机会；但对於想把房地产作为长期投资的人来说，我的忠告也与之前给炒股人的类似：房市有风险，投资要谨慎。