围绕Shiller's Index Graph的思考（1）

Conehead 在他的文章（http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=242305）中，提出这个问题：

During Great Depression, deflation was in full force, and yet the house price not only didn't deflate, it actually increased more than 10%?



下面是我对这个问题的思考和分析，并张贴于原文后面作为跟帖。

我不知道这张图到底是怎么得出来的，但感觉上它反应的是房价与通胀之间的关系，而并不是指房价的升降。关键是怎样理解inflation adjusted这个概念，你看我这样画出这张图是否合理？

首先，把1890年的房价作为基点100。假如当年的通胀率是3%，如果1891年的房价是103，那么inflation adjusted的结果是 103/(1+3%)=100，在图上看就是没升没降。如果房价没变仍是100，那么调整后的结果是 100/(1+3%)=97，在图上看就是降了。相反，如果通缩了3%，房价即使没变，调整后的价格是 100/(1-3%)=103, 在图上看反而是升了。要是房价也跟着降了3%，在图上看还是100，没升没降。由此看来，如果在图上看，第二年比前一年上涨了，有可能是因为房价涨了而且涨幅比通胀率还高，也有可能是因为通缩了，房价没变抑或是跌了但跌幅比通缩率为低。因此，LZ的问题可以这样来解释，大萧条时期通缩率很高，房价有可能在下跌，但跌幅不如通缩大，所以在图上看反而是上升了10%。


那么我们能用这张图做什么呢？一大用处是用来衡量能否利用房子来对抗通胀。把图中任何一年（就是你买房的那年）作为基点，往后几年的index如果比你的基点值高，说明房价升幅超前于通胀，是好的hedge。如果几年下来都比你的基点值低，就说明不是好的保值工具。例如有人在1890年买的房，因为从 1890年到1945年之间，index都在100以下，所以房价涨幅落后于通胀（或是房价跌幅高于通缩），这50年间房子没有起到保值的作用。但如果有人是在1970年买的房（基点值110），图中显示最近40年来，index始终在110以上甚至高过很多，说明房子不仅保值了而且在增值，帮你在积累（创造？）财富。

楼上有人宣称，Housing will be down 70%. 为什么？难道房价（index）回到110才比较合理吗？为什么110比较合理呢？就因为最近50年来都是在他附近震荡吗？那么怎么解释1942年起从 70到110的那次急升，然后就再没回到70而维持在110附近震荡的事实呢？为什么这次急升之后就不能维持在180-200之间震荡个四，五十年呢？index维持在哪个水平是由国际形势，国家经济状况，人口增长，就业率，金融政策等因素综合起来所决定的，我感觉110水平的时代已经过去了。

看看图，琢磨一下，好玩而已，无法用来作为投资决定的依据。首先，这是一张全国统计数据图，而房地产is very local。再者，历史是在重复，但不是在exactly的重复，想凭历史数据来守株待兔，往往等来的不是兔子。来了一只野猪，你视而不见，放它过去。几年之后，幡然悔悟，shit, 野猪不是更大吗，我逮住它多好，干嘛要专心等兔子啊？~_~