杂说长岛大颈 （房地产、学区）

杂说长岛大颈 （Great Neck, Long Island）（第一章： 引子）
发表于 2011-8-3 11:40 作者：宋唐牧

有这么一篇短篇小说，被列为美国高中、大学文学课的标准教材之一，而且经常有人把它称为20世纪100年里最伟大的英文小说之一。这部短篇小说叫《了不起的盖茨比》(The Great Gatsby），出版于1925年，是美国作家斯科特•菲茨杰拉德（F. Scott Fitzgerald）所写的一部以20世纪20年代的纽约市(New York City)及长岛(Long Island)为背景的短篇小说。

这篇短篇小說描述了美国紐約市上流社会的奢华生活。小说提到两个蛋 （ 指两个地方）－ 东蛋 （East Egg) 和 西蛋 ( West Egg). 这两个地方就象北京王府井和西单，住在这些地方的人非富既贵。更确切地说，住在东蛋的，都是些继承祖上遗产，很有钱的人，是一批贵族。住在西蛋的，是新近发财的暴发户。

东蛋这个地方，就是现在位于長島 (Long Island) 华盛顿港镇 （Port Washington）的绅士点村 （ Sands Point）。 别小瞧村子，美国富人都是住在村庄或乡村。至于西蛋，就是今天位于長島大颈镇 (Great Neck) 最里面的国王点 村（Kings Point). 时间一眨眼，从20世纪20年代的1920年就到了２１世纪的２０１１年。

九十多年过去了。现在这两个地方怎么样了？东蛋－長島绅士点村仍是美国最好的地方之一。它被列为十大美国最昂贵的小镇之一。西蛋大颈镇的国王点村就更了不得了，它被列为全美国最昂贵的小镇排名第三。镇里的平均房子价格是两百四十万美元。国王点村里面甚至有一条街，就叫盖茨比小径。国王点村里面有長島最美丽的公园之一：踏脚石公园（Steppingstone Park），能容纳３００多条游艇。也有１７５英母的大公园－国王点公园（Kings Point Park）。

现在回头再说说短篇小說《了不起的盖茨比》的作者－斯科特。他在１９２０年代就住在長島大颈镇。具体地说，地址是 6 Gateway Drive in Great Neck Estates 11021。这个 Great Neck Estates，翻译成中文叫大颈庄园，是大颈镇的一个村庄。邮编是１１０２１（对于这个邮编号，后面还有更精彩的故事）。

大颈镇里面有好几个村庄社区，比如刚才提到的国王点村 (Sands Point)和大颈庄园村(Great Neck Estates)。还有成功湖村(Lake Success)，罗素花园村 (Russell Garden)，和托马斯村( Thomaston)等。斯科特之所以把沙点村和国王点村描述成两个蛋，这是跟两个地方的地理形状有关。長島是一个很大的岛屿，象一个长条面包,在纽约的东面，细长向东延伸。绅士点村和大颈镇都是長島上的半岛，三面临海，一面与長島这个大岛相联。所以，绅士点村和大颈镇象长在长条面包上,两个延伸出去的大鸡蛋。

美国长岛就不用多说了，下面集中力量说長島大颈镇。

我们怎么知道哪些地方是最好的，最适合居住的呢？有一个简单的方法：美国最富的人住在哪儿，基本上那个地方就差不多是最好的。每年国家都有统计，比如哪个镇收入最多，哪个镇平均房价最贵。我且不用这些统计数据，我要用一个家欲户晓的大骗子的故事来回答这个问题。

伯納德•馬多夫（Bernard L. Madoff）是美国有史以来最大的一个金融巨骗。他令投資者損失500億美元以上，其中包括众多大型金融機構。有资格能被他骗的个人，都不是一般人。他骗的这些人都是些什么人呢？我这儿有一分文件。文件里面列出了所有前二十名住址邮编号码。这些住址邮编号码都是那些有资格能被他骗的富人的家庭住址。

被馬多夫骗的最多的富人的家庭住址
10022 (350) / NEW YORK/NY
11021 (339) / GREAT NECK/NY
33480 (337) / PALM BEACH/FL
10021 (245) / NEW YORK/NY
10016 (164) / NEW YORK/NY
10019 (138) / NEW YORK/NY
07024 (116) / FORT LEE/NJ
10017 (115) / NEW YORK/NY
33496 (89) / BOCA RATON/FL
33434 (85) / BOCA RATON/FL
11747 (77) / MELVILLE/NY
11576 (73) / ROSLYN/NY
10028 (71) / NEW YORK/NY
10023 (68) / NEW YORK/NY
11050 (66) / PORT WASHINGTON/NY
10583 (65) / SCARSDALE/NY
11791 (62) / MUTTONTOWN/NY
11030 (62) / MANHASSET/NY
33319 (59) / TAMARAC/FL
33432 (56) / BOCA RATON/FL

从这分名单上可以看出，住在邮编号码 １００２２ 纽约曼哈顿的富人被骗的最多，总共有３５０人上当。住在邮编号码 １１０２１的富人是第二位。总共有３３９个富人上当。还记得这个邮编号码 １１０２１吗？对。就是長島大颈镇（西蛋）。其他的，诸如１１５７６ Roslyn, 11050 Port Washington, 11030 Manhasset 等地方都是属于长岛北岸，既是闻名世界的长岛黄金海岸。值得一提的是，邮编号码 11050 的地方是华盛顿港（Port Washington）。华盛顿港包括绅士点村（东蛋 ）。绕了一圈儿，又都回来了。

大颈镇的村庄有十几个。下面是全部名单。
Village of Great Neck Estates （大颈庄园村）
Hamlet of Great Neck Gardens （大颈花园村）
Village of Great Neck Plaza （大颈广场村）
Hamlet of Harbor Hills （港山村庄）
Village of Kensington （肯辛顿村）
Village of Kings Point （国王点村）
Village of Lake Success （成功湖村）
Village of Russell Gardens（罗素花园村）
Village of Saddle Rock （马鞍石村）
Hamlet of Saddle Rock Estates （马鞍石庄园村庄）
Village of Thomaston （托马斯村）
Hamlet of University Gardens （大学花园村）
Village of Great Neck （大颈村，注意：大颈村只是大颈镇的一个村庄而已）

每次列出这些村庄，总是我想起《水浒》这部小说里提到的宋江三打祝家庄。那时候的祝家庄，又富有美，有山有水，正是好地方！由此推理，总觉得生活在宋代的中国人恐怕是世界上最幸福的。

在下面的话题里主要的村子会有详细的介绍。在这里提一下，大颈镇100年来，历来都是一个高尚住宅区，是有较强经济能力和社会能力的新移民（暴发户）所喜欢的地方。在斯科特描述的1920年代，许多商界的爆发户, 很大一部分是从布鲁克林 （Brooklyn）和 布朗士 （Bronx）迁移到西蛋 （West Egg）大颈镇的犹太富豪，在大颈镇大兴土木，建造豪宅。

二次世界大战结束，德国猶太人後裔大量移民到大颈镇。1980年代，伊朗犹太人开始到大颈镇居住。1990年代末期，大颈镇上又来了一大批前苏联共和国的犹太人。同时，来自东亚的香港人，台湾人和韩国人开始从纽约皇后区的法拉盛和贝赛搬到大颈镇居住。近年，来自中国大陆的移民向潮水般涌入大颈镇。这些移民大都是来自本国的受教育程度很高或是很富有的阶层。大颈镇北面以犹太人为多；南面以华人和韩国人为多数。

需要说明的是：现在，大颈镇虽然仍有许多富人和大商人，但是主体还是以中上产家庭（Upper Middle Class）为主，包括医生，律师，金融人士，专业人士等家庭。跟上个世纪20年代的《了不起的盖茨比》时代相比，现在是更中产阶级化了。有一首诗，多多少少能反映时代变迁的现实。

乌衣巷 刘禹锡
朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。

总之，长岛大颈是闻名世界的长岛北岸黄金海岸的起头的地方。１００年来，它一直是一个高尚住宅区。这个地方是交通枢纽，汽车，高速公路，长岛火车，四通八达。如果坐长岛火车，距离纽约市只有２０多分钟。到华人集中地－纽约皇后区的法拉盛只有１０几分钟（别小瞧这个，华人的生活饮食离不开法拉盛，君不见有多少周末从新泽西大老远开车到法拉盛买菜吃饭的华人）。这个地方的学区，教育，医疗，社区娱乐等方面更是了不得。经过１００年来新移民，特别是犹太人的规范建设，长岛大颈已经是纽约华人（特别是有小孩的家庭）首选之一。

杂说长岛大颈 （Great Neck, Long Island）（第二章： 房地产)

一般而言，华人喜欢的村子有：肯辛顿村（Kensington），成功湖村（Lake Success），国王点村（Kings Point），托马斯村（Thomaston），和罗素花园村（Russell Gardens）。2007年金融危机后，很多成交的房屋都有华人的身影。一般来说，60万到80万美元以下的独立屋是大颈独立屋的起步价。80万到100万算是中价位，100万以上可以看成高价位。纽约华人买房有几个特点，自己总结的，不免有不足甚至错误，请不要太认真。

一是必须是好学区；长岛的大颈, Jericho 和Syosset 是三个华人喜欢的地方，皆因这三个地方的学区都是顶尖学区。至于大颈的学区，下面会有最详细的介绍。

二是越贵越买，越扎堆的地方越要抢；许多华人，无论是新一代的大陆留学生，还是港台的老一辈，都比较喜欢在有老中的地方相邻。这样发展的结果，无论是纽约皇后区的法拉盛和贝赛，还是今天的热门之地-大颈，都是一窝蜂地抢。华人削尖了脑袋也要往华人集中而且热门的地方挤。

三是华人买房，对生活品质的不断追究是沿着犹太人的足迹前进。过去，华人先在纽约皇后区的法拉盛和中国城落脚，然后，迁移到皇后区的贝赛。最后，到长岛大颈买更好的房子。这些地方，过去都是犹太人集中的地方，现在，随着华人经济力量的壮大，就需要住进更好品质的社区和更好的学区。而在大纽约区，几乎所有最好的地方，凡是华人喜欢的，几乎十有八九就是以犹太人为主的社区。可能是因为俩个种族都重视教育，重视家庭和与本民族的联系。这一点，印度移民也是这样。

四是越来越能一步到位。如前所述，过去华人没有那么大的经济力量和社会地位，所以需要一步一步地“换”房子。现在，中国大陆的一些新移民和新留学生都比过去的老一代移民有很大飞跃，所以，就有了能力一步到位，直接购买高档社区-大颈的房子。

五是新一波中国大陆富豪移民正在兴起无论是纽约皇后区的法拉盛，长岛大颈， 还是新泽西的 小矮山 (Short Hill, New Jersey),在这些地方，房地产经纪人的确感受到了新一波中国大陆富豪移民的浪潮。大陆移民用100万美元现金购买独立屋， 在大颈已经不是什么新鲜事了。

六是金融危机后，华人在纽约大颈房地产市场上独花一放。其他一般的地方的房价已经大跌了很多，大颈房地产2007年才开始下降，接着2008年开始金融危机。大颈的房价与高峰相比，下降了至少20%。大颈中低档房在2008年年底和2009年上半年跌到最低点。2010年到现在2011年，这两年中低档房，价格持平，甚至有所上升。尤其是南学区的房子，非常抢手，让人不敢相信现在到底是买方市场还是卖方市场。每次看房的人，大部分多是华人。可是，高档房（100万以上的）还是疲软，特别是北学区的房子，不是太乐观。

在大颈买房窍门如下。一家之言，不可照搬。

一是买在镇子中心的房子要比买镇子四周边缘的房子好。按照这个理论，在大颈买房，买靠近小颈 (Little Neck)的房子，如 Nassau Rd 的房子，不如买靠近大颈火车站的房子。

二是买属于大颈镇村子管理的房子（Incorporated by village），要比买不属于大颈镇村子管理的房子（Unincorporated area）好。有些房子位于一些不属于大颈镇村子管理得地方 （Unincorporated），比如 Jayson Ave, Tobin Ave, Westminster Rd 等街道。这些街道既不归罗素花园村 (Russell Garden) 管理，也不归大学花园村 (University Gardens)管理。当然，这些地点和大颈边缘的房子也不便宜，至少也是60多万美元。因为这些地点与其他地方比较，已经是上等的了 （也是大颈学区的）。

三是最好买位于村子中心一些的房子。如果在托马斯村买房子，从地理位置来说，位于村子中间的房子可能更好一些，如 Windsor Rd, Lincoln Rd, Avalon Rd 等。

四是好地点里面还有个比较。如果钱多，上选是国王点村，肯辛顿村，成功湖村。次选是罗素花园村，大学花园村。再次是托马斯村，最次是不属于大颈镇村子管理得地方和镇子四周边缘的房子。当然，具体到每一个房子，价格又不一样了。这就是 地点，地点，再地点 (Location， Location, and Location).

五是基本相同的房子，离大颈火车站近的房子一定贵，离大颈火车站远的也不一定便宜。离大颈火车站近，能步行走到的只有四个村子：肯辛顿村，大颈庄园村，罗素花园村 和托马斯村。还有一个村子，大颈广场村 （Great Neck Plaza），大部分是公寓，出租屋，和商业房。所以可以将大颈广场村排除在外（太近大颈火车站也不行）。这四个村子， 除了托马斯村有低于80万以下的房子，其他三个村子很难找到低于100万以下的房子。如果有，也是破破烂烂。

买房子也有一个定理：在美国，自住房要到最好的区，买一栋最破烂的房子 （当然最好地要大，地是真正有投资价值的东西，不是房子，房子可以推到重建，地，在大都会里是不可再生的稀缺资源）。Jayson Ave 和 Nassau Rd 等不属于大颈镇村子管理得地方，房子 小，地也小，虽然比较而言，不如属于村子管理得的房子，但是距离大颈或是小颈火车站近，能步行道火车站。而且也是大颈南学区（华人至爱）。这也是解释为什么这些地方的房价也很贵。未来，能源紧缺，家庭两个人都要上班，这些因素会使能步行道火车站的地点更贵。

六是属于南学区和大颈镇车站南面的地点会更有升值空间。大颈镇车站南面的房子，基本上都属于大颈南学区。南学区里面的大颈南高中已经是至少５０％的亚洲学生了（大颈南高中校长在最近的大颈地区华人联谊会组织地联欢晚会上说得）。

还记得华人买房子越贵越抢吗？大颈镇车站北面，肯辛顿村和大学花园村也可以南北学区任意选择。这个政策也许有一天会结束，既是让住在肯辛顿村和大颈庄园村的学生只能到北学区上学。到那时，肯辛顿村和大学花园村房价也许会受影响。但是，也许到大颈南学区上学的亚洲学生太多了，每年去常春藤名校的亚裔有一点的比例名额，也就是在大颈南高中，不管有多少亚裔学生，常春藤名校每年只有相对固定数量的名额会落到亚裔学生身上。也许华人会更多地关注到大颈镇车站北面的房子　（现在还是犹太人的天下，亚洲学生相对较少，易于取得好成绩，易于去常春藤名校）。无论如何，肯辛顿村和大颈庄园村的一栋栋豪宅，不会不让人心动的。

七是北方大道南面的不属于大颈镇村子管理得地方（比如Manor Dr，Summer Ave, Udall Rd等）。这部分也算是未来会更有升值空间的地点。有相当数量的非洲裔美国人在此居住。近年，亚裔也陆续搬进此地（学区属于大颈南学区）。

八是成功湖小山（Lake Success Hill）和新海德公园（New Hype Park）属于大颈南学区的部分。成功湖小山和成功湖村只是多了一个字：Hill，但是大不一样。成功湖村是湖光美色之地，是有钱人享受高尔夫球的地方，是真正的好地角。成功湖小山，是不属于大颈镇村子管理得地方，是镇子四周边缘的地角。注意，这只是相对而言。成功湖小山的房子也是至少５０万或是６０万。新海德公园也有属于大颈南学区的部分。只是离大颈火车站太远。但是价格比较合理。

第九：同样的房子，占地如果是方方正正（或是前宽后深），平平整整的，那么要超值至少几万快钱，甚至几十万。

第十，买房子是选地点，选地点，选地点 （Location, Location and Location） 。不是选地点，选房子，选装修 （Location, House, Renovation）。说得极端一点，在买自住房时，选房子和选装修这两项，甚至都不值一提。

最后，长岛房地产有北贵南贱，西高东低的说法。北贵南贱指的是：长岛北面的比长岛中间的贵，长岛中间的比长岛南面的贵。西高东低指的是：长岛北岸，从大颈，Manhasset， Roslyn, 等 纳苏郡 （ Nassau County）等好地点， 一直到长岛东面的 Stony Brook， 房地产价格是基本上越来越便宜。

杂说长岛大颈（Great Neck, Long Island）（第三章： 学区）

前面已经提到长岛大颈学区很多次了，这是因为学区是老中买房最重要的考虑因素之一。大家都知道长岛大颈学区好。甚至大陆富豪新移民都知道。

长岛大颈学区到底好到什么程度？举个例子，十几年前，刚到美国时候，到老中朋友家做客，他家在皇后区贝赛（Bayside）。当时大部分老中能住进贝赛的，都是老一辈的台湾和香港人。我现在还记得这位友人当时自豪的说道：“我买的这个房子，是极好的地点。学区超棒，大名鼎鼎的卡多索高中就在我家门口。”

的确，即使是现在，皇后区贝赛的房子也是坚挺，绝对是华人热点。可是，皇后区贝赛就像是即将过气的大美女，而随着华人经济能力的提高，不出十几年时间，长岛大颈就是今天的贝赛。必将成为华人社区的上选佳丽。这贝赛的卡多索高中已经是非常出色的学校了 （打个比方，相当于长春市最好的高中）。但是，如果和长岛大颈的南北高中（相当于北京市前几名）比较，那就是锦鸡和孔雀比试羽毛，大雁和天鹅比试优雅。当然，只是开个玩笑，实际上学习与成就，还是因人而异。

言归正传，经过100年来新移民，特别是犹太人的鼎力建设，长岛大颈学区是全美国最好的之一。它不同于纽约市里的超级好学校，比如Stuyvesant High School.这些学校全市选拔最好的学生，学生们来自纽约市各个地方，每天早晨做地铁，天不亮就奔波在路上了，夜晚披星戴月，很是辛苦。换句话说，多少有穷人的孩子早当家的意思。上大颈的南北高中的学生都是住在本地，或是在大颈租房子的孩子。大颈孩子本身素质不像Stuyvesant的学生那么整齐（没有经过选拔），但是大颈孩子父母的素质和家庭实力，从总体上说，肯定不差。况且老中和犹太人都极其热衷于小孩教育，又舍得给孩子花钱。再有，孩子培养的最终体现还是经济实力，也就是砸钱。这就是为什么大颈学区是真正好学区的原因，无他，只是因为住在这个区的人都有很强的经济能力去培养小孩，都特别热衷于小孩教育。很多父母都是高知高收入一族。

凡事有利就有弊。生长在富裕家庭的孩子，很容易不思进取。这也是为什么大颈高中的孩子也有更多被宠坏的。即使富裕家庭的父母会有意识不让小孩过于物质化，可是架不住生活环境太好，很难体会到“穷人的孩子早当家”的奋斗经历。这也是为什么富贵不过三代的道理。在这一点上，犹太人做的比老中好，需要我们华人家长好好学习。当然，大部分大颈的学生都不甘示弱，奋发学习和参与社区活动，加上全美国最好的老师 （进大颈当老师的，也是师资里面的骨干力量，很多也是犹太人）和家长资源和素质，取得今天的成绩。

权威的US　Ｎｅｗｓ把大颈南高中排在６１名次　（全美国有３万多中学，可想而知，能排进１００名的，是多么不简单）。大颈南北高中排名似乎有年年下降的趋势，不代表实力差了，而是有更多好的公立学校转向选拔制。

大颈南高中，南学区是华人至爱，这就不由多说了。特别值得一提的是：大颈有四个公立小学，各个出类拔萃。美国评价学校有一个Ｂｌｕｅ　Ｒｉｂｂｏｎ　Ｒｅｗａｒｄ的项目，凡是能获得这个奖项的，都不是一般的学校。大部分是著名的高中才能上榜。比如大颈南高中。大颈有四个公立小学，其中有两个也拿过这个荣誉：Ｌａｋｖｉｌｌｅ　Ｓｃｈｏｏｌ　ａｎｄ　Ｓａｄｄｌｅ　Ｒｏｃｋ　Ｓｃｈｏｏｌ．这　Ｓａｄｄｌｅ　Ｒｏｃｋ　Ｓｃｈｏｏｌ　小学是好学校。小班，师资力量强，教室大。