1）需求：
a）刚需：人口增长，人口流入，人口密集的地方，空间就是资产；经济发展，收入提高(初次购房者和无房者进入市场，市场存货减少；出租市场活跃，租金上涨)；
b）虚需：金融杠杆的使用，利息的降低（利息减半，买家的借贷能力支付能力就加倍，房价也会跟着加倍）；内部资金（产业提升者和降级套利者入场）或外来资金流入房地产市场（地产投资者入场；高通膨低利息加上高租金回报吸引各种国内外外来资金入场）；消费者提高生活质量的欲望不断提高；
2）通货膨胀：土地成本，建造成本，劳动成本因通货膨胀不断上涨，造成新房成本不断上涨。政府在许多国家都是主要的土地供应者，他们总是幻想调节市场，而且还会以维护国家资产的名义，他们只在房地产市场火热时才推出更多土地，好卖出高价，增加收入，还能美其名曰给市场降温。这无形中给房地产市场制造更大的动荡，加剧土地成本上升。
3）房屋持有的金融成本，税务，维修成本以及交易成本，需要转嫁给买家；
4）发展商定价：除了因通货膨胀造成新房成本不断上涨，地产商一般根据市场上的房子的房价，再加xx%来决定新房子的售价；发展商一般财力雄厚，具有很强大的市场定价权；房主和投资者也利用发展商的定价权而跟风，哄抬房价，从中获利；
5）估价杠杆效应：少量转售价，决定整个地区所有房子的估价，估价定价存在巨大的杠杆效应。6）以上积极因素会让杠杆效应用在正方向，就有可能产生房地产泡沫；一旦以上正的因数消失，或负因数出现，杠杆效应会变成负杠杆效应，有可能会带来地产泡沫破裂，金融危机。
