一个利用高利贷投资的实例分析

一个月前我刚刚过户一个房子，买入价$450K。这个房子的卖主是一个3个人的合伙LLC。过户时我看到HUD-1显示那个房子上有3个mortgage，都是私人的名字。我就问了一下卖主怎么回事。他说他们是用的hard money. 在我们这里附近有个投资俱乐部，那里有放贷人，也有借款人，他说如果需要的话他可以带我去参加会议。放贷人一般都是有点积蓄的中老年人士，退休金帐号内的几十万资金可以动用，就是所谓的自主控制下的房地产投资基金之类的。



我的卖主以10%的利率借贷2年，买地皮建房子花了半年左右，房子建好后出租一年半，卖掉，再还本金，保留利润。具体的数字大概是：



买地皮，建房子总投资：35万（借贷总额）

两年利息支出：7万

地产税：忽略不计（新房10年免税）

管理费：自己管理

修理费： 新房保修一年



出售价：45万

一年半房租收入：8.6万

过户费及手续费： 2.5万



净收入：9.1万。



使用高利贷空手套白狼，两年之内盈利9万元。如果以0为分母的话，收益率是无穷大。



我接下来将要买的他翻新的一个房子也是这么做的，借贷30万买一个房子翻新，出租一年后卖出，售价50万。净利润超过10万元。