新房vs旧房 奥斯丁

1)买房要考虑买新房吗？

我们老中买自住房， 在预算允许的情况下， 第一挑选的是学区。古有孟母三迁的佳话，今有学区房的神奇。 好的学区不仅对小孩子的学业前途有帮助，而且让他们有良好成长环境，结交好的朋友，避免接触不好的社会群体，所以买房先选学区是明智之举。老中， 老印，和韩国人多的社区，学校肯定好， 因为这是三个在下一代学习上不惜工本的移民族。

老中买房第二考虑的是房子的新旧。 总体而言，新房采用新科技建筑材料，绝热节能效果好，设计风格更加新颖，布局/采光通风安排佳。从建筑商买全新房，有更多的挑选余地，比如房子的朝向，房间布局的变化，室内装潢材料，色彩的搭配可以完全如购房者的喜好。二手房，几乎没有可能挑选到同时合乎以上条件的房子。而且新建的房不用担心以前的住户的疏忽或其他事宜。新房比旧房的保修期(warranty)更长， 一般二手房，卖家会从某服务公司购买一年的家电空调保修。新房，建筑商会保修新房内所有一切一年，保修家电空调卫浴排水两年，结构地基10年。所以选择新房，不但可以享用全新卫浴家电，且不用担心质量问题。

就目前（2013年5月）的奥斯丁房市而言，新房并不比旧房价格高多少，所以买房时一定要考虑新房。 因为我个人觉得好学区的新房是最佳选择。

2)买新房需要中介吗？

没有中介，你会损失２％的佣金回扣。

有朋友说我自己直接从建筑商买新房，没有中介可以得到更好的价格。这是完全不正确的理解。Google上有很多这个话题的讨论。结论是：几乎所有的建筑商多不会因为你没有中介给你额外的降价。有两个原因，1）建筑商90%的购房者是由中介带来的，如果它鼓励没有中介的购房者，这个建筑商会失去中介的支持，因为中介才是他们的主要客户来源。建筑商不敢这么做。2）建筑商给中介的佣金不算入建筑成本，而是计入他们的市场推销(marketing)成本。是否支付佣金对于和建筑商讨价还价，没有实际的好处，因为建筑商对于某新房的最低价格是和佣金没有关系，他们考虑的是建筑成本和利润(margin)。以上两条是很多建筑商销售人员亲口告诉我的。欢迎大家去新房销售点验证。

在此， 我给所有的打算购买新房的老中的建议，第一次跟建筑商见面时要询问没有中介是否有额外折扣，如果没有要告诉他们你有中介。有些建筑商第一次见面就会要你填写客户信息表， 如果第一次没有写有中介，他们以后会不允许你加入中介。(不相信请google).  这样你也拿不到佣金回扣。你不需要选我做中介，尽管我会给你2% commission 的回扣，但你一定不要不用中介。

不要忘记中介还可以帮助你跟建筑商讨价还价，及解决其他很多很多问题。

3) 德州其他城市的朋友可以用你做中介吗？

如果有朋友不在奥斯丁， 在德州其他城市购买新房，我也可以做你们的中介。我的执照是德州通用的。虽然我建议你用当地的中介这样可以见面，但如果你以前买过房，不需要我到场，我可以电话，email和你及建筑商交流，帮助你完成所有的文件和其他事宜。

关于如何保证你的2% 回扣，请你不用担心，我有很多老中客户可以作为reference. 而且2%佣金回扣会写在合同上，这样白纸黑字有法律约束力。

如果你有任何问题或想和我谈谈看是否合适做你的agent，请到下面我的官方网站和我联系。我会很高兴和你通电话。

http://www.georgewangaustin.com

祝平安。