房屋拍卖（Auction）(1)

一提到拍卖（Auction），人们就会联想到银行的房，其实拍卖只是一种买卖的销售手段。下面我们来看一看这些术语：

一）房地产拍卖（Auction）定义

拍卖是一种买卖方式，以公开竞价，将房屋和地产售给最高应价者的买卖的方式。被这种方式进行买卖的房叫做被“拍卖的房”。被“拍卖的房”不一定是银行的房，任何想卖房的人都可以有拍卖的形式来出售自己的房。因为拍卖公司的大量广告，可能会吸引到很多买主，而且几天或几个小时就见效。雇佣专门经营拍卖公司来卖房，对卖家来讲，费用相对是比较低的，如果成交，买家要出5%的手续费。

二）房产的拍卖（Real Estate Auction）的几种行式

绝对的拍卖：（Absolute Auction）

•    不事先设定卖价，不管最后到时出的最高价是多少，三捶定音！决对出售。
•    因为保证绝对出售，从而吸引众多的买家，这种形式的拍卖吸引最多的买家的参与。
•    这种市场行为是最吸引买主一种的推销的形式，被共认唯一的拍卖方式能真正反映出售房实际的市场的价值。
•    绝对的拍卖形式是各种拍卖形式中成交的效果最好的，许多卖家, 其中包括各种银行，政府所属机构，越来越多地采用这种拍卖方式.

有底价的拍卖：（Minimum Bid Auction）

•    卖家事先定有底价，也就是最低卖价，这个底价一早就在各种媒介公布于众.
•    这种方法对卖家来讲减少了万一没拍到要卖的价的风险.
•    买家预先知道卖家的最低价，如果价钱不合适，买家也不用浪费时间来竞拍，但是这种方式的定价很难掌握，如果太高没人来竞拍，人为的定价，不能顺应真正的市场价，不能保证一定能售出。

有保留的拍卖（Reserve Auction）

•    出的最高价并不意味着成交。
•    卖家的最低价不是公开的，卖主有权在拍卖时间结束后的72小时内接受或拒绝拍出的最高价。
•    价是事先定的，卖家有100%的决定权：卖还是不卖。
•    这种拍卖的形式的缺点：买主没太大的兴趣去研究要拍的地产，因为不想浪费时间做这种蒙在鼓里没有一点自主权的买卖，除非很想试试。这种所谓的定价是强奸市场价值的价位，只能人为的保护卖家，没什么真正市场价值的理由。

银行收回房的拍卖（Foreclosure Auction）

•    房屋因房主逾期不交月供，被贷款公司用法侓手段强行进行拍卖，拍卖前要事先用法律行文通知违约的房主，同时在地方的报纸上反复登多次要将此房进行拍卖的消息，并指定拍卖的时段和日期到政府法庭外叫卖。
•    这种拍卖前的助卖广告会打的相对广泛和详细，拍卖的地点和时段有时也会比较机动。
•    拍卖价的高低不会受某个人把控，但是在场的反映产生的最终的结果还是要卖主同意才能真正的成交。

三）拍卖的实施方法（Auction Formats）

•    一个卖家拍卖多栋房地产 (Portfolio Sale)
可在某一个地段，锁定时间，有一个屋主拍N个房。

•    多家卖主联合拍卖（Multiple Seller/ Multiple Property Auction）
多家卖主联合可以搞的规模大一些，广告大一些，多一些，被拍的房屋选择更多，更能吸引眼球，招来更多买家。

•    密封式出价（Sealed Bid Offerings）
买家在事先准备好的表格内填好要出的价，然后直接送给卖主，卖主可以接受或拒绝。

•    可转换的密封式出价（Sealed Bid Convertible）
一开盘先是用不公开的各填各的表格形式，然后在根据出价的情况在必要时改为开放式。

四）作为买家进拍卖场前必要的准备

1）注意被拍的房是否允许贷款，如果是cash only 请准备现金。

2）拍下来的价钱要加上5%的手续费，比如你是50万拿到的，加上5%手续费，那你的买价是52万5千。

3）定下了，你不能退了，如果不过户，5%的押金没了,还有10% (or at least $5,000.00)的诚信金也会丢失。

4）没有任何保障，从房产到房的本身的状况。一般买家都是在开拍之前就要到房子那先看一看，花钱查一下Title (gsccca.org)，或亲自去County可以免费查，心里有数了以后，给自己定一个最高价的限制，再进场。

5）注意房产产权的形式，如果是给的Quick claim deed, 这种产权Quick claim deed是买不到产权保险的，如果你没去查产权（Title）你不知道这个房有多大的其它债务 ( 2nd mortgage, IRS Lien，or something else)，拍卖公司是第一顺位贷款（first mortgage)来拍的，只是来收它的那部分的。）你不知道你最后会有多大的麻烦。

五）真实生活体验举例。

１）小试牛刀：某个体试用“拍卖”方法卖房经过。

一天，我的一个客人，小嘉，很兴奋的告诉我一个“好消息”！她在某个网站上发现在Marietta的好学区有一栋很不错的房，竟然叫价才12万多！明天ＯＰＥＮ　ＨＯＵＳＥ！她把地址发给了我。我马上做了个调查：这栋房是2005年用28万多买的，现欠贷款25万左右。。我自己在琢磨：是short sale？我很疑惑！！即使是short sale差那么多！能谈成的机会也是寥寥。
一是很好奇，二是也拗不过小嘉的一再要求，那去看看吧！小嘉怕给别人抢了，必须得赶早！第二天正好是星期六，我们一大早9点正就到了那间要“贱”卖的房。
门是虚掩的，几句“Hello，anybody home？”后，有一个中年男子，“白”先生迎了上来，壮壮的身材，严肃的表情。。把我们领到一张桌子面前，桌子上摆了一些表格，还有几本书。。我们先登记一下（还挺正规的）。我把我的名片给了他，他没给我们他的名片，我猜他大概是屋主吧！肯定不是房产经纪！
在允许我们自由活动以后，我和小嘉仔仔细细，前前后后的把那房好好的过了一遍，八几年建的房，这在EAST COBB 很常见的，老区吗，没什么地可盖了，新房在这个区最少也要七十多万起价！
4个卧室，2个半厕所，两个车库，每个房间都有精心的布置过，很温馨，前院和后院都打理的没什么可挑剔的，小嘉越看越喜欢，乐得一个劲的说赶快出价，快！快！我还是顶着一大脑门子？？？，没能弄明白，真有这般好事？
回到“白”先生那儿，一楼，我们看到陆陆续续的来了不少人。。。我走近“白”先生，和他的聊起来。我说你定的这个价是根据什么？我告诉他，我知道他欠多少，他这个价不可能还掉他的欠款。。他说这是起价，他是用拍卖的方法来卖房，他指给我看桌子上摆着的书，书名“How to sell your house in 3 days”,说他是按照书上介绍的方法来操作的，截止到明天下午６点，大家可以竞标。。。
我想了一下，问了小嘉，最多她愿意出多少？她说不要超出20万。 我心理有数了。
我和“白”先生商量，我们不准备现在出价，但是我许愿：我们会比明天6点前出的最高价多两千美金，不管最高价是多少！以示诚意我放了一分钱为诚意金。（不准笑，一分钱也是钱！！）
“白”先生同意了，收了那一分钱，答应会给我电话。
小嘉有点儿忐忑，她说万一别人出很高价怎么办？
我说，把心放到肚子里吧！等着瞧！
星期天，也就是第二天下午，过了6点不到10分钟，“白”先生来电话了，告诉了我最高价出了19万多， 我问他怎么办？他说：you know my mortgage amount, I cannot sell below my mortgage…
So，Game is over!!

事后小嘉问我，你怎么就有把握不会超出我要的价呢？我告诉她“白”先生在定起价时犯了一个错，他定的太低了，来看12万房价的人，一般不会出高于20万的价，他应该定20万，这样可能会BID到25万以上。。他的价定的很低，是吸引了一堆人，但不是买他想要卖出的价的买家！