让人悲喜的40年，房地产成为国民经济支柱产业的前前后后
当今中国，房地产这个话题，永远是人们不会结束争论的重点，它牵扯太多方面，关乎国家形象，关乎民生疾苦，更关乎每个人最现实的衣食住行。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。一千多年前，杜甫的诗句幻想的情怀至今没有实现。自古至今，“居者有其屋”是大多数政治家、知识分子和普通老百姓的梦想。房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬，人们对此的努力从未间断过。
“密密麻麻的高楼大厦，找不到我的家。在人来人往的拥挤街道，浪迹天涯。我身上背着重重的壳，努力往上爬，却永永远远跟不上，飞涨的房价……”
1992年，台湾歌手郑智化的一曲《蜗牛的家》，道尽了台北无房者的心酸与渴盼。彼时的大陆吃瓜群众，还觉得这些情景距离自己似乎很遥远，那些听着郑智化歌曲长大的孩子们，完全没有想到自己也会有一天，也会像歌曲中唱的那样在大城市里流浪，上无片瓦盖顶，下无立锥之地。
2009年一部《蜗居》，把整个漂泊在外的孩子们整个城市奋斗历程刻画的比现实更真实。随着房地产市场的发展，越来越多的投资者把目光投向房地产业，炒房的巨大利润也让房价随之飞速上升。房价的非理性上涨，让众多老百姓一次又一次望房兴叹。
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第一声惊雷
没有当时的“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。
中国的房改从1978年便开始酝酿，但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始。
1980年4月的某天，邓小平登上了北京前门附近的一座高楼。他鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，说：要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算……这次谈话是中国房地产市场的“第一声惊雷”，以后的近40年时间里，住房问题的解决始终是在邓小平此次画的这个圈里兜兜转转。
1980年，当全国还热衷于理论争鸣时，深圳经济特区已经在房改方面“超英赶美”了——特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地、对方出钱，共同开发了罗湖小区。
一年后，中国第一个准商品房小区“东湖丽苑”建成销售。这个小区创造了中国房地产业的很多个“第一”，比如住房商品化、按揭贷款、物业管理等。但因为土地还是政府划拨的，所以还算不上完全意义上的商品房。
土地竞拍在7年之后悄然而至。1987年12月，新中国土地市场发生了“惊天”之变——深圳会堂700人的会场座无虚席，轰动全国的第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”，是因为在当时此举有“违宪”之嫌。当时的《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但当年深圳的发展急需资金，邓小平的一句“中央没有钱，要深圳自己去搞，杀出一条血路来”，让当时的特区没有了顾忌。
而在4个月后，《中华人民共和国宪法》相关条款才得以修改，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议召开。提出了我国房改的整体构想，勾勒出新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行。于是，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。
也就是在这一年，新中国第一个“土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售”的完全意义上的商品房小区——“东晓花园”在深圳竣工。该项目单价每平方米1600元，上市后即销售一空。
但天公不作美，1988严重的通货膨胀袭击了中国，通货膨胀率一度高达18.5%，甚至很多地方都重新打开了尘封已久的官办粮店，开仓放低价粮食，这让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。
1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。这份决定正式开启了城镇住房制度的改革之路。
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全面市场化
中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。
1997年11月的一天，时任总理的朱镕基来到深圳视察工作，当时还是万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时，万科已经是一家房地产特征很明显的公司，他的发言引起朱镕基的兴趣。
原本，王石认为，两三年内，住宅产业不可能成为中国经济的支柱产业。
“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基发问。
“不能。”王石的回答很干脆。
“如果金融市场开放呢？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
“两年内不行。”直到这句话出口，王石的观点仍未改变。
“两年内，一定要把住宅行业做成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
当时，中国已经实行了近50年的福利分房，房改酝酿了10多年，在天津、烟台等城市也都在搞试点。朱镕基此前在多个场合表示，要把住房建设作为新的经济增长点。十几年前，邓小平曾提出：“建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。”
对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言，很难想象商品房发轫之难——从20世纪80年代开始探讨，直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场，恐怕商品房还会继续纸上谈兵。
而房改具有里程碑意义的文件则是1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始被进入买房市场。
1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。据相关资料显示：1998年全国住房贷款余额是426亿元，此后呈爆炸性增长，1999年达到1358亿元，2002年便激增至8253亿元。
一个全新的市场——房地产市场，从此在中国燃起熊熊火焰。前中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架“发动机”是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让；“燃料库”则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能贷款买房。
地产造富
但令人遗憾的是，在商品房改革过程中仍然走了不少弯路。首先是商品房改革不彻底、产权不完善，甚至《物权法》的出台也没能解决产权不完全的问题。
其次没有严格区分商品房与保障房。2003年，商品房市场出现大转折，政府放弃了对保障住房的承诺，将绝大多数人推入商品房市场，由此导致房价直线上升。推波助澜的是，土地的垄断与土地价格的非市场化，与较为彻底的放松管制的商品房定价，使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构，成为同一利益链条上牢不可破的联盟。
如此一来，房改成了“潘多拉魔盒”，既带来了楼市繁荣、居住改善，也带来了房价的扶摇直上。21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在3%-4%，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番。
2004年7月，国土资源部、监察部发布第71号文，规定从同年8月31日起，采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败，但结果消除了制度性腐败，却伴生了地价飞升、房价急涨的副作用。
随着2005年宏观调控的来临，相关的房地产政策也接踵而至。老百姓的感觉则是“按下葫芦浮起瓢”。从2006年开始，北京、广州、深圳等地房价一飞冲天。到2007年，同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。
2007年的房地产已经发生异化，这个行业几乎沦落为造富的热土。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地，而其购买土地的真正目的，并不是为了及时建设可售房源，而是获得从证券市场圈钱的筹码，其模式就是:“圈地——上市/增发——圈钱——再圈地”。
在当年的10月8日和10日，《福布斯》中国富豪排行榜和胡润百富榜相继出炉。人们发现，在这两份榜单上，中国房地产大亨“多得离谱”。纵观胡润百富榜，在前25位的巨富当中，业务主攻房地产或兼营房地产的有20位之多，占总数的80%。
在2007年第九届中国（北京）国际住宅与建筑科技展览会上，一位戴着“房奴”二字枷锁的特殊参观者引起了观众的注意。和他一样的大量“房奴”们为高房价付出了生活质量大大下降的代价，一有风吹草动便提心吊胆，担心生病、失业，神经总是紧绷的。
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拐点与拐点
无论是上升的拐点还是下降的拐点，都伴随着经济环境的变化和政策调整。
2007年7月11日，北京大学教授徐滇庆表示，深圳房价肯定要涨，“我们不妨再豪放一点——如果明年深圳的房价比现在低一分钱，我一定向深圳市民道歉。”
此话很快得到财经评论人牛刀的回应。牛刀认为深圳市一年内房价一定是跌的。于是两人设立了一场赌局，以一年为限，谁输了就在媒体上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日，这个赌局的最后期限终于到来了，结果是徐滇庆以道歉而告终。而这场赌局，成为了当时毫无生气的楼市几乎唯一一抹生动的色彩。
2008年1月，王石抛出了“拐点论”，这招致大部分房地产商的普遍反对。而房价下跌，带来的是一波汹涌的退房潮，其中受关注最多的莫过于万科退房风波。9月，万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”，一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“丧失商业诚信”的万科。
而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕，在此阶断进行了疯狂的土地扩张。但是地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑，地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的美好愿望，甚至陷入危局之中难以自拔。
事情似乎在转瞬间便走到了完全相反的极端。从2008下半年开始，房地产政策方向已经发生变化，一些有利于行业发展的新政策相继出台。2009年初，政府和舆论的焦点，已经从不久前的打压变成了救市，大家都开始讨论：如何拉动国内内需以应付全球性的金融危机？房地产市场自然是重点之一。
此后的房地产发展就是伴随着暴涨，打压，救市、再暴涨的轮回中一直向前走，房价也在螺旋式的上升，波浪式的前进。
2015年，深圳楼市给了房地产市场一个大大的惊叹号，房价轻松“破三闯四”成全国涨幅领头羊。“一年不买房，一年又白忙”的感慨似乎已过时，有网友吐槽：“一年不买房，白干20年！”
到了2016年，全国多地的房价和成交量都继续地打破着纪录，创造历史新高。这一波行情，一方面是在国家“去库存”政策的引导下、受宽松的货币政策影响涨起来的，另一方面，也是由于实体经济发展动力不足，资本市场的收益率开始走低所造成的资金涌入效应。
经过多年投资教育，人们终于明白：在整个中国——特别是在北上广深：房子依旧是最具保值、最能抵御通胀的投资标的。另一方面，房子也是最兼具实用性的投资标的。生活虽然复杂，但依然需要从每天最为现实的居住开始。房价上涨何时结束谁也不知道，但工作中和股市里赚的钱，如果最终不能化为一套房产，那么只能算是纸上富贵。
物质决定意识，畸高房价已经在有意无意间改变了一代人的爱情观、婚姻观、伦理亲情观，影响着社会的公序良俗。但是这些普通百姓没有错，毕竟现实使然，风气使然。
未来的房地产路在何方，作为小民的我们，根本不知道，也无法判断。
可是买涨不买跌的投资惯性以及从众的羊群心理，和其他各种因素叠加起来，形成一种楼市必然上涨的共识而无分歧之时，这才是真正令人恐怖的局面。
从这一点来说，楼市的奇观和压力恐怕远远还在后面。
但对一个国家来说，不可能长期依赖虚无缥缈的过度炒作的房价指标上，实体经济的坚实，才是根本。全民炒房炒股，投机兴风作浪，也使得社会资本和聪明才智的投向发生扭曲。
