BRRRR策略也是在BiggerPockets上面学习来的一种概念，虽然名字很新，但是装得却是旧酒，前辈们不知道用过多少遍了。BRRRR是由五个英文单词的第一个字母组成的组合，也是具体的五个步骤：
Buy: 买个低于市场价的房子
Rehab: 维修
Rent: 出租
Refinance: 重新贷款套现
Repeat: 继续重复
举个简单的例子就比较容易理解了： 假定你花了10万美金买个低于市场价的房子（为啥会低于市场价呢，这原因也就多了：比如房子内部装修条件不好；有人去世离婚着急处理；交不起贷款进入法拍等等），你投入了2万维修，持有成本5千，相当于房子的总成本就变成了12.5万； 修好后你就可以把它租出去赚取租金；尽管你投入房子总成本是12.5万， 修好后的房子的市场价格如果能达到17万，由于美国大多银行都允许把投资房净值的75%给拿出来，也就是说17万净值的房子重新贷款后可以拿出12.75万现金来，然后房子继续以房养贷， 相当于自己的成本完全回笼，正好是下一个房子重复的成本吗？
BRRRR模式的理论很简单： 只要你把买房， 加上维修控制的成本保持在维修后房价的75%以内，这个模式就可以无限继续下去，即便大市保持不变；同时你又不断地给自己增加优质资产（因为是在自己手里完成的装修，知根知底），房客继续帮你还贷款，30年后，你多了一套没有贷款的房。
理论好像很简单，稍微思索一下就会发现不是那么容易，最重要的问题是这个低于市场价的房子怎么找呢？有人常说已经到了MLS的房子就已经不是deal了，所以他们走非常规的路子：去敲门直接询问，发邮件“骚扰”，找各种中介寻找信息，调法院文件看哪些家庭要离婚，有人离去等等，总之花样五花八门，各显神通；其次的问题是如果找到房源后这个房子的资金又从哪里去筹备呢？即使买房能够使用一些非常规或者常规的贷款，那些维修的费用一般还是得从自己的钱包里掏，有人走hard money loan，这算一种短期贷款，可能是六个月或者一年，利息可能高达10%，所以房产在自己手里每压一天都是钱；出租倒还好理解，自己挂广告招租，或者交给管理公司也都可以。贷款套现却更是把决定权交到银行手里，那个估价师出现在你的房产里可能也就5-10分钟，然后有可能得出比你想象中低得多的价格，这样你希望的完全回笼成本的情况变成了压了一部分在这个房产里，那最后还能重复吗?
但是风险总是与利润并存的，在我们家里，我就是比较容易患得患失的那一个，而领导是有大局观，一往无前的那位；所以分工合作，我做数据分析，而领导做重要的商业决定。今年年初到现在正好完成了一个BRRRR的流程，自己总结一下，也是与诸君共享。
买房来源：法拍房。法拍房也就是前任房主还不了贷款，银行收回赎回权，拿到市场上公开拍卖的房子。拍卖的过程跟卖菜相比复杂不了哪里去，拍卖员念完一通法律文件，给出一个起拍价，然后有意者就举手，每次加一千（或不同数值，看房价），直到不再有人加价为止。这个法拍房正好在领导买的第一个小房的同小区的一个两室一厅公寓，LOCATION当然是太熟门熟路，对于这里房屋正常的出售价格（比如拍卖当时两室一厅最高市场价卖到$23.5万）和租金（约$1700) 非常清楚。法拍房起拍价12.75万，共有12位豪杰参与竞拍，价格一路飙升，到达15万的时候，美国投资者们已经开始观望，不再加价了，只剩我们和一位印度人，这个印度人算是小区的“地头蛇”，已经持有十个公寓，不知不觉我们已经出到了我们心目的最高价16.6万（也就是市场价的70%，这里基本已经没给装修留太多空间了），印度人不假思索的给出了16.7万，领导毫不犹豫地就撤了，于是参加的第一次拍卖当场宣告失败。有一个情况忘记了说， 为什么美国投资者们都如此谨慎，有一个重要原因：这个房子是occupied，也就是前任房主还住在里面。在麻省这种蓝州，驱逐 (eviction) 的程序有可能长达半年到一年，但是每个月的成本照样是新任房主的问题，这些都是需要考虑进去的风险；比如半年后这个小区出了另外一个法拍房，由于是空的，最近成拍价居然接近市场价的90%。。。
买房经历：现场拍卖过了整整一个月，突然接到拍卖公司的电话，说是竞拍最高价的印度人退出了，问第二最高竞价的我们是否有意接手。这时患得患失的我马上陷入深深的思考：为什么他会退出呢，会不会是title 有问题呢？会不会是前房主欠了联邦税州税各种税都捆绑在房子上(lien)？虽然我们已经用了各种方式把前房主的信息查了个遍，对她是否欠税以及欠多少税有了相当的了解，但是毕竟没有花钱做title search，也不知道这里面有没有幺蛾子。于是领导决定直接找到该地头蛇印度人，费尽心思地磨他，终于从他口中套出原因是因为资金有困难，好像不是title的问题。领导经过思考决定接手，接手就得赶紧凑钱，用了家里房子的HELOC和领导的401K loan甚至还有一些存款，然后联系房产律师，一个月准时close.
与前房主打交道：虽然房契上面的名字已经更换，但是你也不能冲进这个自家的房产，把前房主赶到街头上去，还是得走正当程序。领导接手当天就发短信给前房主希望见面详谈，见面在第二天进行，前房主是个很正派的美国中年白女，我们问你之后有何打算？人家说需要三到四个星期搬家，会搬去跟爸妈一起住。我们问你需要帮助吗？比如搬家的车什么的？人家说不需要，我会有朋友来帮我，我只是想move on。于是我们给了她四个星期的时间，中间也没有再打扰她，等到约定的周六一到，我们赶去接收房子，人家已经搬得干干净净，一点垃圾都没有留下。所以这次与前房主打交道我们是非常幸运的，比如原本计划了一万块钱来处理前房主的问题：不管是用现金让她搬出去 (cash for key)，还是走法律程序，但是非常正派的她只是增加了我们一个月的持有成本，也就约一千块左右，就告别了自己买下来当了十四年的家。当然如果以后还有这样的前房主住在里面的法拍房情况，我觉得分析还是要慎重，还是那句话，风险与利润并存。
装修： 自住房虽然也小小地装修过厨房，但是这样整体的两室一厅的还真没太多经验，最早预算是一万三到一万五左右，心想全部换掉也不过如此。但是进来一看，还是大吃一惊, 厨房非常老旧，地毯非常脏，连窗户门都是坏的，浴盆也不能用，所以也就不用多说，全部拆掉，全部重做，请了两个师傅差不多总共做工十一天左右，以下是前后对比照：
不仅是厨房厕所从头换到脚，踢脚板全换，重新刷了漆，甚至还换了三个窗户五个门，所有的电源插座，所有的灯具，所有的衣橱架子，居住空间的地板换的是luxury vinyl plank, 厨房厕所用的是瓷砖。最后实际花销连工带料2.1万。
所以这时我们的成本投入已经是$16.6+2.1+0.6（这里的$0.6万是closing cost和两个月的持有成本）=$19.3万。然后就是上市招租，因为是全新，来看的人络绎不绝，最后租到了$1,875（周围招租的最高价也才$1,750，这里也推荐我使用的租金分析网站rentometer (非广告，也不是信息就完全相信，也得比照位置面积等条件进一步分析)。
然后进入下一个R，也就是贷款套现，我们做了两次贷款，做第一次贷款是装修完立即就做的，因为这时离我们购房时间也才两三个月，不够seasoning的时间（这个意思是指一般购房后需要6个月的所谓seasoning时间才能重新贷款），银行只能贷给$16.6万（购买价）的75%，也就是$12.45万，我们把第一笔钱拿出来的主要目的是还一还401K（领导换工作需要把这个货款还回去），还有部分HELOC（这样不耽误看下一个房）。第一次贷款利率较高（5.99%，所以不仅没有closing cost, 还倒收900块）, 除去贷款，每个月的现金流是$900。第一次贷款结束再过四个月，才能进行第二次也就是正常贷款，这时就能贷出市场价的75%。为此我们精心准备，打印了彩色的各种图片，还把小区最近卖出的最高价房屋的信息也打印出来供估价师参考（这时小区两室一厅最高价刚卖出了25.5万），最后估价师估价25万，所以能拿出$18.75万，减去之前的欠款还有$2,200的closing cost，拿到手约5.9万。
综合算一算大概成本产出：18.75万（最终拿出的贷款额）+ 0.09x5 (五个月的现金流）-19.3 （成本）+0.09 (第一次贷款的closing cost) -0.22（第二次贷款的closing cost) ，几乎收支相抵，约摸自己押了两三千块自己的钱在这个 房子里。所以从整个BRRRR的策略来说，我们还算成功地把自己的成本几乎全部拿出来，同时我们得了一套全新的两室一厅做为自己的资产，第二次贷款之后，每个月扣除开销（贷款， HOA费，保险，房产税等）的现金流还有$350块，所以再经营一年，我们在这个房子里就没有任何自己的钱了。整体总结而言我们从这个房子上赚了6万块左右，这6万块以这个房子首付25%的方式（$6.25万）压在了房子里, 良好的装修给我们带来了整体比较好的房客可供选择 （后来的故事是出租6个月后，租客需要提前搬走，于是我们赶紧重新打广告秀房筛选找到下家，同样价格出租，最后做到无缝链接（就是前一家头天搬走；后一家第二天入住），所以良好的装修对找租客也是非常有帮助的，同时每个月还能继续有不错的现金流（$350/month)。
于是到了最后一个R，也就是能不能重复呢？在我们这个法拍房第二次贷款 close的当天，我们同时close 一个四家庭的新购房产，正是用的是领导坚持做第一次贷款拿出来的钱作为首付，这个新的四家庭在一个传统好区，既能租得好，也能涨得好，我们约摸准备投入4-5万块钱做装修，然后好好经营一两年，然后再重新贷款把成本拿出来，就能再来一次循环。
这就是我们第一个BRRRR的故事。
