出租公寓尽职调查清单（供参考）

1. 基本描述

• 名称和地址
• 面积和户型
• 建筑年份和承建商信息
• 历史成交价

 

2. 出租信息和出租规则

• 租约汇总表(Rent Roll)
• 每户租约
• 租户的其他记录，包括：申请表、租户信用报告、押金、房屋检查和维修记录等。
• 租户入住批准规则、申请费和押金规则、租约长短规则、租约期满后押金扣除规则和步骤、宠物规则（数量、大小、收费）。
• 市场招租信息
• 市场招租计划
• 广告发布记录
• 网站等互联网宣传信息
• 周边竞争户型租金和入住率调研报告

 

4. 财务报表

• 近三年的年度损益表
• 近12个月的月度损益表
• 近6个月流水账
• 本年度预算
• 近两年的审计报告
• 近一年的租金迟交、欠缴报告
• 提前预付租金报告

 

5. 运营管理信息

• 近3年月度入住率信息
• 潜在租户询问报告(Traffic Report)
• 银行账户和报表

 

6. 市场调查

• 所在城市和周边社区研究。包括：居民人口密度、人口增长、平均收入、犯罪率、交通便利性、出入便利性、绿化噪音、就业区、商业服务配套等。
• 周边同类公寓租金和入住率
• 周边在建和规划建设公寓状况
• 最近几年租金和入住率变动情况
• 周边同类公寓售价，包括单位面积价格、资本化率(Cap Rate)

 

7. 运营成本

• 办公行政费用General and Administrative)。包括：一年内的办公消耗品、设备租赁费用、会费等.
• 管理人员报酬(Management Payroll)。如果外包给物业管理公司，每月的管理费。需要提供管理合同。
• 维修人员报酬(Maintenance Payroll)。如果外包，支付给维修人员的人工费用。
• 招租广告费用。
• 水电气等费用。近3年的每个账户的月度账单。
• 维修费用。近三年的维修记录，包括经常反复维修的问题。
• 地产税。近两年的地产税税单。收购后地产税金额的预测。
• 保险。所有的保险文件、近三年的索赔记录。
• 建筑主要部分和设备更新储备金。需要考察建筑和设备的新旧和状态。

 

8. 库存和设备

• 办公室
• 活动中心
• 修理中心
• 泳池
• 电器

 

9. 三方专业报告

• 环保测评报告(Phase I and Phase II)
• 估价报告
• 物业检查检测报告
• 土壤报告
• 虫鼠灾害检查报告
• 建筑结构检查报告
• 排水检查报告
• 抗震加固工程报告
• 洪水区报告
• 消防检测报告
• 建筑各部分使用年限分析报告

 

10. 贷款

• 卖方贷款提前付清和转让条款
• 买方的贷款文件

11. 法律文件

• 政府租金上涨控制法规(Rent Control Ordinance)
• 卖方承诺地产符合州政府和地方政府法规的书面记录

 

12. 建筑施工文件

• 建成建筑测绘地图(As-Built Survey)
• Site Plan
• 建筑、结构、机电、上下水图纸
• 建筑商、分包商、材料供应商信息
• 保修文件
• 公寓楼每户位置示意图

 

13. 服务合同

• 园林绿化
• 清洁打扫
• 扫雪
• 清理烟道
• 害虫清理
• 自动贩卖机
• 投币洗衣机
• 保安设备和人员
• 有线电视、网路
• 泳池清理
• 办公设备租赁合同
• 广告招租服务
• 物业管理合同
• 商业许可(Business Permit)