经常听到有人说我买房了，问：买的什么房？答：独立房，也有答：联排房， 也有答康斗。再问：这几种房之间究竟有什么不同？能回答出的人很少。其实独立房（Single Family Residence, 后文中将用SFR代替）还是联排房（Townhouse）或康斗（Condo）究竟有什么不同，不仅我们来自异国他乡的移民不容易搞明白，就是土生土长的原住民，甚至地产行业的专业人员也有很多说不明白的。我知道的甚至有的专业物业管理经理都没有搞清楚其中的不同。曾经有物业管理经理跟我谈他管理的物业，当问到他管理的是什么样的物业时，其回答：联排房（Town House）。这么说的人我可以明确的说，他肯定是没搞明白加州房产的法律拥有形式。
在加州，拥有房屋的法律形式只有4种。
1. Condominium.
2. Planned Development.
3. Community Apartment Projects.
4. Stock Cooperatives.
我们大家常讲的联排屋或独立房其实都不是拥有房的法律形式。联排屋和独立房都是大家根据房子的外观来叫的。房产的法律拥有形式是不可以以其外观来称呼的。
真正在加州最常见的 拥有房子的法律形式其实只有上面说的1和2 两种。3 的形式目前南加州只有Long Beach和 Pasadena 有，是一种以租赁权利的拥有形式拥有房产。 4 的形式目前在南加州只有Laguna Wood 的老年公寓是这种形式。是以共同拥有股份的形式拥有房产。因为3和4 我们在房产买卖中不多见，就不赘述。所以只简单就我所知的关于1和2 这两种常见的形式说明一下。希望对大家有所帮助。
1. Condominium：就是大家平时称的Condo，（康斗或公寓房）是房主只拥有房子墙壁以内的空间（ Airspace）。房子以外，房子的整个建筑框架、墙、屋顶、地基、院落，地皮，车道，小区公共区域都是与小区内所有其它住户以 Tenants in Common的形式共同拥有。形象比喻一下，房子除内部空间以外的所有物业的拥有权就像一个大苹果派，作为其中的一个房东，你拥有你的一块苹果派，这些小块的苹果派都放在一口大锅中，其中一块派是你的，但你却永远不可以把它单独拿回家，就是说你永远不可以独立拥有。
2. Planned Development ：是房主独立拥有整个产业的所有权，包括房子外部、内部、屋顶、车道、院落等等… …这是我们通常说的法律意义上的独立房。很多人买了外观看起来没有共用墙的房子就以为自己买的是独立房。在加州有很多外表看起来独立，没有共用墙，但拥有形式却不是独立房，不是法律形式的独立房。同样，加州也有很多外观有共用墙但法律拥有形式独立的独立房。
“联排房”这个名词在加州的房产法律拥有形式中不存在。即使是”独立房”这个名词据说也被加州房产协会认为是不很恰当的用词，今后慢慢会被Planned Development所替代。
怎样辨别您买的或要买的是什么拥有形式的房产呢？
一般经纪人辨别房子的拥有形式可以根据房子的Parcel No （APN）号码来判断。通常以9字开头的APN号码都是康斗。SFR有5,1,4 等不同的号码开头。但这个方法不是百分之百有法律依据。最有法律依据的判断方法还是要看房子的房契（Deed）和你要买的小区的HOA的CC&Rs（ Convention Conditional and Restrictions）。 有时候只看其一也不能准确判断，要两个文件一起看。 看Deed上房子的Legal Description, 有时候这部分如果描写的不是很清楚，这时候就要看CC&Rs上HOA拥有的内容。
还有一点要指明，有HOA的小区可以是独立房也可以是康斗。很多独立拥有形式的小区都有HOA，但这种HOA只拥有小区内房子房型图（Track Map）之外的区域。所以房子有否HOA也不是判断是否法律意义上的独立房的标准。
补充：我这几天在查房产资料时，看了20套目前在市场上卖的房子，就发现了至少有5套房子在Prop Sub Type这一栏里是错的。本来是康斗，可经纪人写的竟然是SFR。很惊讶竟然有这么多经纪人只根据房子有否共用墙来判断房子的类型。这种错误不只是简单的无知，同时也损害了买房人的利益。所以我说小心！你买到手的究竟是什么房，千万要多做功课。
Jenny Shang 原创 (本文仅适用于加州）
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