上下班路上，喜欢听一些关注的频道，昨天下午看到“贝版Bayfamily和小飞侠”频道，某个标题叫做”如何5-8年还清30年按揭贷款”，看到这标题默默翻一个白眼，心想贝版这样一个这么主动投资的人，怎么也来宣传什么努力还清房屋贷款的故事。先说个大前提，在购买房产的时候选择多少年的贷款，15年或者30年，固定利率还是浮动利率，持有几年之后要不要重贷，这些都是非常personal的选择，跟每个家庭的财政状况跟理财理念息息相关。去年还没有疫情的时候，某个朋友在市场上寻找第一套自住房，他们的计划是买个压力不那么大的，15年贷款还清的，当然由于15年贷款，所以他的预算就不太高，结果要么看得上的房子超出预算，要么预算内的房子看不上，所以折腾半年多就放弃了，我当时确实有不解不处：为什么非得要15年贷款呢，即使是疫情发生之前的去年，利率也已经算历史的相对低点，我觉得当然要30年利率，每个月付款压力小了些，房屋预算可以高一些，有一句话不都是说我们老中都是要买踮着脚够着的房子吗？现在似乎又理解了一些，毕竟30年贷款相对于15年贷款，我每个月少付的部分我是要用来主动投资别的方面的，比如房地产，只要我拿这部分钱挣的利率超出房屋按揭贷款利率其实不就赚了嘛；而他们的理念就是我们又不投资，所以就想自己辛辛苦苦赶紧还完贷款，不要背负房屋债务到六十几岁。
所以又回到贝版的这个“如何5-8年还清30年按揭贷款”，怀着怀疑的精神我听了这一期，最后哈哈大笑，豁然开朗，对比我们家自己的情况，所以我也给这篇博客起了这个一看起来不现实和惊悚的标题。比如我们家在2016年7月买了自己的郊区自住房，30年固定利率，每月加上地产税保险需还款$3,000左右。从2016年到2020年也就四年时间，家庭收入差不多快翻了一倍，但是是不可能靠省下来的钱来房贷的，同时也没有人中彩票或有个多年未联系的富豪叔叔帮我们还了贷款，但按照贝版的这个概念，我们已经成功还清我们的30年房屋货款了，我们来看看是个什么样的奇特操作。
一般人还清按揭贷款有三种方式：
第一种，老老实实每月付，这样三十年或者三十几年（如果中间重贷从而延长时间）还清贷款，这一点无需多说，总之利用杠杆，提前消费住上大房，但三十年希望一直有稳定向上的收入，否则风光的中产阶段离破产真的可能只是几张工资单的距离。
第二种，优化策略，可能会在十五年或者二十年还清贷款。那就是在每个月老实付的基础上，家里有些节余，就多还本金，再比如有个年度奖金什么的，也可以努力地去还本金；再或者，随着工资上涨，最近利率又有降低，我就有朋友在30年贷款还剩二十多年的情况下，重贷成十五年，这样加快自己还清房贷的时间， 这样算下来，他们五十出头就能自住房没有贷款了；该方法很多人也在操作，但是就是需要自己家庭在经济方面既蒸蒸日上，又非常有计划和自制。
第三种，也就是所谓的最优策略，怎样5-8年还清贷款，那就是努力投资呀，如果投资的被动收入达到房贷金额的时候，不就是相当我们已经还清贷款了吗？ 贝版前辈在过去的十年里，抓住了中美黄金经济的十年，资产两边配置，差不多十一二年的时间实现了他自己一千万美金的豪言壮语。他对普通人的建议就是，如果有多余的钱，除了努力还房贷本金这种选择，其实可以考虑利用杠杆投资房产，这样以租养房，甚至还有不错的现金流，当房产达到一定数量，每月现金流超过每月房贷的时候，其实就可以认为在自住房贷款名义上还剩几十年的情况下，已经实现了我家领导常说的“房贷自由”了。
既然我自己的标题说明了我们四年“还清”30年房屋按揭贷款，我就拿我们自己家庭举例来看是怎样在四年内实现的。2016年7月买自住房，20%首付还是从领导在2012年买的小公寓里HELOC出来的钱，小公寓继续保留，出租给房客，每月现金流700块左右，到了2019年小公寓重贷，又套出增值4万块，现金流降到300块。2018年自付房增值20%，于是自住房HELOC出来十几万，先是在2019年初用BRRRR的方式“空手套白狼”一个小公寓（见我之前的文章），目前现金流350块；2019年底继续用这个HELOC的钱做首付买了一个四家庭，装修之后出租，现金流约2350块（这里的现金流甚至还扣除了HELOC的每月利息，HELOC现在利率也是超级低的2.75%。），所以三个出租房总共六户租户每个月现金流3000块，正好是自住房的房贷金额。当然会有人说，现在疫情之下，房客有可能付不起房租呢，或者房价也有可能跌呢，这一切皆有可能。我们的房客都是自己亲自挑选的，尽量选择信用好有稳定工作的人（们），目前还没有出问题的迹象；即使疫情再大爆发，再封城停业，更多的人受影响，我们也做好了相当的准备扛过难关（比如即使有两户完全不交房租，我们的成本也是持平的），但如果你看好美国的经济总是会一直向上的，那么总有慢慢恢复的那一天，现在的现金流以后只会更往上升。当然如果你不看好美国的经济，看衰美国的股市房市甚至国运，那么你什么投资也没用，抱着钱也只能在通货膨胀中看着钱慢慢贬值。
贝版的理论说出来似乎也没有什么新意，想想跟我家领导给我们的房产投资划了三个阶段的第一阶段很像：第一阶段为房贷自由，也就是投资房的现金流超过了自家的房贷，这个目标基本实现；第二阶段生活费自由，除了房贷，家里还有各种其它开销：水电气，手机网络垃圾费，娱乐吃饭生活开销，这部分需要五千到六千美金的现金流估计还需要4-6年可以实现；第三阶段为舒服的退休自由，或者更高大的名字就是平常人说的财务自由，这个要看每个家庭自己的需要，每月被动收入达到两万美金是不是够了呢（也许大部份家庭就已经够了），或者三万，五万，十万？只有天空才是极限不是吗，我们目前的第三阶段目标是每个月两万美金的现金流，估计需要十二到十五年，然后我们可以自己决定还要不要在自己的专业领域继续工作，即使工作也不用在五十出头的时候总是担忧失业，或者至少能有更大的自由度来陪孩子陪父母。
贝版的视频链接：
