House flipper系列应该可以一直做下去，反正大概念翻来覆去就那些，但是个例会有很多呀，成功的，不太成功的，成功的都有相似的经历，不成功的各有各的不幸。
所以今天来讲一个不成功的例子。
地标：麻州中部镇Bolton， 五千多的总人口，包括95%的白人占比，总体接近90%的白领，25-44岁“当打之年”的家庭平均年收入超过20万美金，中位房价65万，房产税率2.039%，犯罪率非常非常低，根据这些大而硬的数据可以看出Bolton算是一个上中产聚集的镇。
房屋住址：232 Harvard Rd.
房屋的基本信息：0.73 acre的土地，房屋2室一卫，1160sq的总面积。
房屋的基本信息是在town里的网站上查的，跟卖出的网上信息一对比，基本还是符合的。2018年4月12日 flipper 迈克花21.6万买到手 （不好意思啦，所有的flipper在我这里都化名迈克），至于再之前的房屋故事，照例在文章最后，我们根据历史卖房信息来个小评价。
我们发现这个翻修房子，是在2018年春夏天，我们开车经过这里去某湖边溜狗，领导说快看这个房子干得热火朝天，明显就是在翻修而非新建，回到家查了查基本情况，领导马上提出疑虑：1）0.73 acre 在这样的翻修案例中肯定是缺点而不是优点，21.6万就代表基本就是地价（16-17万），可见这小屋会破成啥样，你们看图片也知道破成什么样了；2）翻修毕竟不是推倒重建 （如果重建说不定就好了），那再怎么修也还是一个2室1厅的小房子呀，谁会到Bolton这个镇来买个小房子，毕竟这里的人都是房大地大院子大（平均土地面积1.6 acre). 3) 既然是破小屋，翻修的价格也低不了哪里去，屋顶，外墙，保暖，水电气系统，内部装修，厨房厕所，还有忘记提的，还有septic system很有可能也要重做。
破小屋卖出的内部照片：
其实仔细看看图片，真心还没多破，可能毕竟以前是自住房而非出租房。
由于我们有着各种疑虑，所以一直关注这个房子的上市情况，等到2018年10月，也就是小屋卖出的6个月后（其实速度已经很快了），房子上市了，挂价47.5万。
正好有open house，我们就溜达过去看了一下，那肯定是大手笔的翻修，卖家也是迈克本人，某地一小承包商，从屋顶到地下室焕然一新，我们从广告中也可以看到翻新的力度：“All NEW roof, insulation, electric, plumbing, blue board/plaster, Hickory hardwood floors thru out, all new maple kitchen design, granite counters, LED recess lighting , New forced hot air heat and A/C, all New appliances and full size washer /Dryer. New 40 gal. hot water heater, New 3 bedroom Septic system. New landscape with large patio and fire pit, 2 Decks.”正如我们预料的一样，不仅是屋顶，保险，水电气系统，内部装修，还有全新的septic system，甚至还包括全新的车道绿化以及两个decks!!
来看看图片：
其实也不用算得特别准确就知道，47.5万迈克也就能赚不到10万块（这还是因为他已经是包工头，自己干活不收自己钱，以及他自己还是买卖经纪的原因），但是47.5万能卖出去不呢？我们看房子的时候当然一直鼓励表扬迈克干得不错，这小房绝对迎来了新生，迈克甚至想全装修完地下室但是却并没有完工，因为成本昂贵但是却不能算在居住面积里面。回到家我们琢磨这房子估计如果有人特别喜欢可能在40万出头，但绝不太可能47.5万。
于是我们就一直看到这房子不断降价到46.5万，45.5万，43.5万，42.5万，最后在41.5万黯然下市，之前我提出Bolton的房产税可不低喔，2%在麻州算高位了(一度排名前五），所以持有成本也不低。最近领导问起，说这房子怎么样了，于是查了一下，在2018年下市之后，再过了一整年之后，该房2019年11月以37.5万卖出了，当然这个47.5万到后面降价的过程，如果不是我曾经截屏，谁又能知道（迈克肯定也用自己agent的权力把MLS里面的记录删掉了），所以整体迈克很有可能是亏本了，或者最多持平，把三十几万套在房子差不多两年，却只买了个吆喝，赚了个寂寞。这里没有嘲笑迈克的意思，就像我在第一篇里面写的，我对翻修者是整体保持敬意的，你看看一个摇摇欲坠的小屋在他们的手里获得了新生，有新的住家开开心心地住了进去（如何看出来是自住，看看homdestead的记录就知道了），当然是建立在迈克的郁闷中。如果他们能有眼光，买在低位，然后靠自己的劳动赚取与市场价的差异，这是房屋翻修者们的本事，当然眼光出了一点问题，房子的卖价与市场价产生了偏差，他们也承担了这个损失，贼吃肉挨打都是正常的，但是长期来看能更多吃肉的贼那就是山大王了。
最后彩蛋：迈克是从什么人手里买到的这个房源呢？由于一切都是公开信息，所以可以查到，在迈克2018年4月接手这个房子之前，2017年11月也成交过一次，买家是一对中国夫妻，买价16.8万，因为卖家是房利美，那么就应该是银行房之类的。这对中国夫妻买到手，5个月左右就转卖出迈克，卖价前面提到21.6万。再往前看，房利美收房的时候，这个房子欠贷款30多万，所以房利美只能含恨收回来，低价卖出去。真是一个好故事，这一个案例从房利美收房到最后房子翻新卖出，笑的是中国夫妻（可以赚了几万块），最后的买家（全新市场价，位置好），哭的是房利美，郁闷的是迈克。
